2012年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》精講(31)

　　具體評估時，將待估宗地的實際情況與住宅用地地價因素修正說明表相比較，對照住宅用地地價因素修正系數(shù)表，綜合確定待估宗地各相關(guān)因素的修正系數(shù)表

　?、?土地開發(fā)程度修正待估宗地土地開發(fā)程度“五通一平”(即通路、供水、排水、通電、通訊及場地平整)與基準地價設(shè)定土地開發(fā)程度“五通一平” (即通路、供水、排水、通電、通訊及場地平整)一致，故不需要修正。

　?、?計算委估地塊地價××區(qū)卓刀泉南路12號基準地價系數(shù)修正法評估過程一覽表

　　㈡ 假設(shè)開發(fā)法

　　根據(jù)委托人提供的資料，估價對象土地為待建設(shè)空地，根據(jù)最有效使用原則，該宗地可采用假設(shè)開發(fā)法評估。從發(fā)展的觀點看，土地之所以有價，完全在于其可以開發(fā)、利用、建房，并可從中獲取收益。為了獲得土地而支付的地價，顯然是在預(yù)計的不動產(chǎn)總價中扣除成本費用和社會平均預(yù)期收益后的“剩余價格”。即地價等于土地與建筑物出售價格減去建筑物本身的價格。因此，假設(shè)開發(fā)法是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費、利息、利潤、稅收等費用后，以價格余額來確定估價對象土地價格的一種方法。

　?、?預(yù)測樓價

　　設(shè)定委估地塊上規(guī)劃興建建筑總面積69570┫的住宅建筑物。

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　　假設(shè)開發(fā)期為1年，房屋建成后即可售完。根據(jù)評估人員對該地區(qū)同類住宅小區(qū)售價的調(diào)查，估算委估地塊平均售價為2100元/┫。則預(yù)測總樓價為：

　　2100×69570/10000=14609.70(萬元)

　　⑵ 建安費用

　　參考《××市造價管理站關(guān)于發(fā)布××地區(qū)建筑安裝工程二○○三年二季度造價指數(shù)的通知》(×建價字[2002]31號)，綜合現(xiàn)場實際情況，估算該項目建安費用(含簡單裝修配套)單價為750元/┫，則建安費用為：750×69750/10000=5217.75(萬元)

　?、?工程前期費用(含配套費及各項規(guī)費)

　　①勘察規(guī)劃設(shè)計：按建筑面積12元/┫估算，則為：12×69750/10000≈83.48(萬元)

　　②城市建設(shè)配套費

　?、窕A(chǔ)設(shè)施配套費：80×69750/10000≈556.56(萬元)

　?、蛳涝O(shè)施配套費：1.5×69750/10000≈10.44(萬元)

　?、笕朔酪椎亟ㄔO(shè)費：24×69750/10000≈166.97(萬元)

　　以上合計為733.97萬元。

　?、蹓w改革費：10×69750/10000≈69.57(萬元)

　?、芸拐鹪O(shè)防審查：0.05×69750/10000≈0.35(萬元)

　　⑤工程質(zhì)量監(jiān)督費：按建安造價的1.8‰計，則為：5217.75×1.8‰≈9.39(萬元)

　?、蘩?wù)費：12×69750/10000≈83.48(萬元)

　?、甙紫伔乐钨M：1.2×69750/10000≈8.35(萬元)

　?、嚅_發(fā)行業(yè)管理費：0.5×69750/10000≈3.48(萬元)

　　⑨契稅：地價以x表示，則契稅為0.04x(萬元)

　　工程前期費用合計為992.07+0.04x(萬元)

　?、?投資利息

　　參考2002年2月21日調(diào)整利率后中國人民銀行公布的一年期貸款利息率5.31%計，取1年貸款利息率5.31%。地價和前期費用一次性投入，建造費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，則投資利息為：(x+992.07+0.04x)×[(1+5.31%)1-1]+5217.75[(1+5.31%)1/2-1]≈0.052x+189.42(萬元)

　?、?投資利潤

　　本次評估確定為10%，則投資利潤：(x+992.07+0.04x)×[(1+10%)1-1]+5217.75[(1+10%)1/2-1]≈0.104x+352(萬元)

　　⑹ 管理費用、銷售費用用其它不可預(yù)見費用按樓價的2.5%計，則為365.24(萬元)

　　⑺ 稅費(含后期費用)

　?、袼鋈葙M

　　根據(jù)對××市的調(diào)查，水增容平均費用為15元/┫。則水增容費為：104.36(萬元)

　?、螂娫鋈葙M

　　××市電增容平均費用為45元/┫。則該項費用為313.07(萬元)

　　Ⅲ營業(yè)稅及附加(教育附加、城市維護建設(shè)稅、堤防維護建設(shè)、平抑副食品價格基金)：14609.7×5.85%≈854.67(萬元)

　?、魧ｍ椌S護資金：5217.75×1.5%≈78.27(萬元)則后期稅費合計為1350.37(萬元)

　?、?計算地價

　　地價=樓價-⑵-⑶-⑷-⑸-⑹-⑺x=14609.7-5217.75-992.07-0.04x-0.0552x-189.42-0.104x-353.88-365.24-1350.37經(jīng)整理后：x≈5120.79(萬元)

　　因此，運用假設(shè)開發(fā)法測算出委估地塊地價為5120.79萬元，委估地塊面積34068.69┫，則單價為：1503.08元/┫。

　　七、估價結(jié)論及確定之理由

　　根據(jù)以上計算結(jié)果，結(jié)合所掌握的當?shù)赝恋厥袌銮闆r，由于上述計算結(jié)算差異不大，可取上述兩種方法的評估結(jié)果的算術(shù)平均數(shù)

　　作為委估地塊的地價，即：

　　土地單價=(1433.08+1503.08)/2≈1468.08元/┫

　　土地總價=1468.08×34068.89/10000≈5001.56萬元

　　人民幣(大寫)：伍仟零壹萬伍仟陸佰元整

•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導招生簡章
•2012年全國房地產(chǎn)估價師考試報名時間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講

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