2012年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》精講(49)

　　第四節(jié) 房地產(chǎn)抵押價值評估$lesson$

　　一、房地產(chǎn)抵押價值評估的實質(zhì)

　　根據(jù)我國現(xiàn)行法規(guī)，估價機構(gòu)的房地產(chǎn)抵押價值評估實質(zhì)上是評估抵押房地產(chǎn)(物)在設(shè)定抵押權(quán)時某估價時點的公開市場價值作為抵押貸款活動的價值參考。它的服務(wù)對象是金融(銀行)業(yè)，是抵貸雙方。

　　房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔保的行為;債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。也就是說，貸款的取得是以能夠帶來收益的房地產(chǎn)抵押為前提，金融機構(gòu)將資金發(fā)放給資信良好的借款者，通過收取借款利息和手續(xù)費獲取收益，一般抵押人得到貸款達到為抵押房地產(chǎn)土地收購、開發(fā)、建設(shè)、購買、大修理、經(jīng)營、收益等目的。

　　作為抵押物的房地產(chǎn)有其設(shè)定抵押權(quán)時的市場價值、貸款價值;銀行最終的貸款額，它是抵押物市場價值(現(xiàn)值或貸款價值)乘安全系數(shù)(或抵押率)得出的;還有出現(xiàn)不良資產(chǎn)處置抵押房地產(chǎn)時的變現(xiàn)價值等。

　　一些發(fā)達國家商業(yè)銀行要求對抵押的商業(yè)房地產(chǎn)同時評估市場價值和貸款，并制定有銀行內(nèi)部的“房地產(chǎn)貸款評估準則”。這里指的貸款價值是采取保守和謹慎的方式評估出的房地產(chǎn)客觀價值，評估也是采用通用的估價方法，成本價值一般作為收益價值的補充，但貸款價值評估所采用的參數(shù)與市場價值評估不相同，準則提出了對評估參數(shù)運用的建議。

　　《房地產(chǎn)估價規(guī)范》6.4.2規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押價值評估，應(yīng)采用公開市場價值標準，可參照設(shè)定抵押權(quán)時的類似房地產(chǎn)的正常市場價格進行，但應(yīng)在估價報告中說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響?！边@里定義的“抵押價值”等同于公開市場價值(格)。

　　《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔保法》及最高人民法院的解釋、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和銀監(jiān)會《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》(2004.9)等均提到“抵押房地產(chǎn)的價值”或“抵押物價值”，但未對房地產(chǎn)抵押估價評估是什么樣的價值作出定義。其中有的提出需要時，可以“委托獨立的具有房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)的評估機構(gòu)”評估確定。國內(nèi)銀行內(nèi)部制定的貸款評審規(guī)定中，采用抵押擔保時，在銀行貸款承諾后，簽訂借款合同前，一般要求借款人委托該銀行認可的獨立評估機構(gòu)對抵押物價值(或現(xiàn)值)重新進行估價。然后銀行根據(jù)規(guī)定的針對不同抵押物類型設(shè)定的對抵押物價值(或現(xiàn)值)的不同抵押率，確定貨款本息及相關(guān)費用，最終確定貨款額。

　　因此，按照國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)定，估價機構(gòu)的房地產(chǎn)抵押價值評估一般提供的是抵押物(房地產(chǎn))在估價時點時的公開市場價格。該“抵押價值”等同于前述“市場價值”，而不是“貸款價值”。“貸款價值”評估在國內(nèi)尚屬論爭研究階段，尚未形成科學可行的評估方法。

•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
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•2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講

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