2012年房地產估價師《理論與方法》精講(21)

　　五、市場調節(jié)價、政府指導價和政府定價$lesson$

　　市場調節(jié)價、政府指導價和政府定價是一組與政府對價格管制或干預的程度有關的價格。

　　市場調節(jié)價是指由經營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。對于實行市場調節(jié)價的房地產，由于經營者可以自主確定價格，所以，估價應依據市場供求狀況進行。

　　政府指導價是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導經營者制定的價格。對于實行政府指導價的房地產，估價結果不得超出政府指導價規(guī)定的幅度。

　　政府定價是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍制定的價格。對于實行政府定價的房地產，估價結果應以政府定價為準。

　　政府對價格的干預，還有最高限價和最低限價。對于最高限價的房地產，估價結果不得超過其最高限價;對有最低限價的房地產，估價結果不得低于其最低限價。

　　政府對價格的干預還有規(guī)定成本構成或利潤率等，如規(guī)定新建的經濟適用住房出售價格實行政府指導價，按保本微利原則確定。

　　其中經濟適用住房的成本包括征地和拆遷補償安置費、勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費(含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費)、管理費、貸款利息和稅金等7項因素，利潤控制在3%以下。

　　對于這類房地產，估價也應依據這些規(guī)定進行。

　　六、基準地價、標定地價和房屋重置價格

　　基準地價、標定地價和房屋重置價格是《中華人民共和國城市房地產管理法》提到的三種價格。

　　基準地價是以一個城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內，根據用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格。

　　標定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。

　　這里的房屋重置價格，應是某一基準日期，不同建筑結構、用途或等級下的特定狀況的房屋，建造它所需的一切合理、必要的費用、稅金加上應得的利潤。

　　有了這種房屋重置價格之后，實際估價中求取估價對象房屋或建筑物的價格，可以通過這種房屋重置價的比較修正來求取。

　　基準地價、標定地價和房屋重置價格都是一種評估價格。

　　七、土地價格、建筑物價格和房地價格

　　土地價格、建筑物價格和房地價格是一組按照房地產的存在形態(tài)來劃分的價格。

　　(一)土地價格

　　土地價格簡稱地價，如果是一塊無建筑物的空地，此價格即指該塊土地的價格;如果是一塊有建筑物的土地，此價格是指該宗房地產中土地部分的價格，不含建筑物的價格。

　　有時根據土地的“生熟”程度，把土地粗略地分為生地、毛地、熟地三種，由此又有生地價格、毛地價格、熟地價格之說。

　　(二)建筑物價格

　　建筑物價格是指建筑物部分的價格，不含建筑物所占用的土地的價格。

　　(三)房地價格

　　房地價格又稱房地混合價，是指建筑物連同其占用的土地的價格，它往往等同于人們平常所說的房價。

　　對于同一宗房地產而言，有：(1)房地價格=土地價格+建筑物價格;(2)土地價格=房地價格一建筑物價格;(3)建筑物價格=房地價―土地價格。

　　八、總價格、單位價格和樓面地價

　　總價格、單位價格和樓面地價是一組按照房地產價格的表示單位來劃分的價格。

　　(一)總價格

　　總價格簡稱總價，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內的房地產整體的價格。房地產的總價格一般不能反映房地產價格水平的高低。

　　(二)單位價格

　　單位價格簡稱單價，對于土地來說，是指單位土地面積的土地價格;對于建筑物來說，是指單位建筑物面積的建筑物價格;對于房地來說，是指單位建筑物面積的房地價格。房地產的單位價格一般可以反映房地產價格水平的高低。

　　價格單位由貨幣和面積兩方面構成：

　　1.貨幣：包括幣種和貨幣單位。

　　2.面積：包括面積內涵和面積單位。

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