2012年房地產估價師《理論與方法》精講(29)

　　最高最佳使用原則要求評估價值應是在合法使用方式下，各種可能的使用方式中，能夠獲得最大收益的使用方式的估價結果。例如，某宗房地產，城市規(guī)劃規(guī)定既可用作商業(yè)用途，也可用作居住用途，如果用作商業(yè)用途能夠取得最大收益，則估價應以商業(yè)用途為前提;反之，應以居住用途或者商業(yè)與居住混合用途為前提。但當估價對象已做了某種使用，則在估價時應根據最高最佳使用原則對估價前提做下列之一的判斷和選擇，并應在估價報告中予以說明：$lesson$

　　1.保持現(xiàn)狀前提。認為保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用最為有利時，應以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為前提進行估價?，F(xiàn)有建筑物應予保留的條件是：現(xiàn)狀房地產的價值大于新建房地產的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額。

　　2.裝修改造前提。認為裝修改造但不轉換用途再予以使用最為有利時，應以裝修改造但不轉換用途再予以使用為前提進行估價。對現(xiàn)有建筑物應進行裝修改造的條件是：預計裝修改造后房地產價值的增加額大于裝修改造費用。

　　3.轉換用途前提。認為轉換用途再予以使用最為有利時，應以轉換用途后再予以使用為前提進行估價。轉換用途的條件是：預計轉換用途所帶來的房地產價值的增加額大于轉換用途所需的費用。

　　4.重新利用前提。認為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時，應以拆除現(xiàn)有建筑物后再予以利用為前提進行估價。

　　5.上述情形的某種組合。最常見的是第三種轉換用途與第二種裝修改造的組合。

　　例題：收益遞增遞減原理可以幫助我們確定( )

　　A、房地產內部構成要素的組合是否均衡;

　　B、最佳集約度和最佳規(guī)模;

　　C、最佳用途;

　　D、房地產與其外部環(huán)境是否保持協(xié)調。

　　答案：B

　　第三節(jié) 替代原則

　　替代原則要求房地產估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。 類似房地產是指與估價對象處在同一供求范圍內，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結構等方面與估價對象相同或相近的房地產。同一供求范圍是指與估價對象具有替代關系，價格會相互影響的房地產所處的區(qū)域范圍。

　　根據經濟學原理，在同一市場上，相同的商品，具有相同的價值。房地產價格也符合這一規(guī)律，只是由于房地產的獨一無二性，使得完全相同的房地產幾乎沒有，但在同一市場上具有相近效用的房地產，其價格是相近的。在現(xiàn)實房地產交易中，任何理性的買者和賣者，都會將其擬買或擬賣的房地產與類似房地產進行比較，任何買者不會接受比市場上的正常價格過高的價格成交，任何賣者不會接受比市場上的正常價格過低的價格成交，最終是類似的 房地產，價格相互牽掣，相互接近。

　　替代原則對于具體的房地產估價，指明了下列2點：

　　1.如果附近有若干相近效用的房地產存在著價格，則可以依據替代原則，由這些相近效用的房地產的價格推算出估價對象的價格。在通常情況下，由于估價人員很難找到各種條件完全相同、可供直接比較的房地產的價格作依據，因此，實際上是尋找一些與估價對象具有一定替代性的房地產作為參照物來進行估價，然后根據其間的差別對價格做適當?shù)恼{整修正。

　　2.不能孤立地思考估價對象的價格，要考慮相近效用的房地產的價格牽掣。特別是作為同一個估價機構，在同一個城市、同一估價目的、同一時期，對不同位置、檔次的房地產的估價結果應有一個合理的價格差，尤其是好的房地產的價格不能低于差的房地產的價格。

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