2012年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》精講(57)

　　十一、估價人員$lesson$

　　估價人員 資格注冊號 簽名

　　××× 中國房地產(chǎn)估價師 ××××××

　　××× 中國房地產(chǎn)估價師 ××××××

　　××× 中國房地產(chǎn)估價師 ××××××

　　十二、估價作業(yè)日期

　　2002年12月1日～2002年12月15日

　　十三、有效期

　　本估價報(bào)告應(yīng)用的有效期自2002年12月15日起為1年。若在此期間市場情況發(fā)生較大變化或受不可抗力的影響，該價格需作相應(yīng)調(diào)整。

　　十四、有關(guān)說明

　　⑴ 本報(bào)告所得出的估價結(jié)果，僅供抵押雙方參考。抵押貸款最終數(shù)額由抵押雙方根據(jù)市場風(fēng)險、兌現(xiàn)難易、政府有關(guān)稅費(fèi)繳納等情況確定。

　?、?根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》和《××市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，該項(xiàng)目一旦發(fā)生清償問題，處分方法應(yīng)參照國家有關(guān)政策、法規(guī)進(jìn)行。此外，抵押房地產(chǎn)清償?shù)馁M(fèi)用較之其它正常的房地產(chǎn)交易高，提請報(bào)告使用方注意。

　?、?估價對象的土地性質(zhì)為行政劃撥用地，一旦發(fā)生抵押物清償時，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定除保證處分手續(xù)費(fèi)外，首先須向××市政府補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓地價。本報(bào)告中，估價對象房地產(chǎn)價值不包括估價對象應(yīng)向政府補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓地價。

　?、?本次評估結(jié)果的得出是以估價對象按照目前的規(guī)定用途能夠持續(xù)使用為所設(shè)前提。由于估價對象為國有劃撥土地使用權(quán)，建議盡早辦理向政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓地價款手續(xù)，取得出讓國有土地使用權(quán)。

　?、?本次評估是以××市××飯店有限公司未與任何一方簽署針對于估價對象的無限期或影響估價價格的租賃協(xié)議為假設(shè)前提。估價對象中以出租方式經(jīng)營的商品部和餐廳設(shè)定抵押權(quán)時，應(yīng)參照《××市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行。

　?、?本報(bào)告為抵押房地產(chǎn)估價，由于注重預(yù)期風(fēng)險，在估價時對預(yù)期不確定的收益或升值因素較少考慮，收益法采取凈收益不變的公式計(jì)算。

　?、?估價報(bào)告為一大型整體的高檔飯店房地產(chǎn)，其市場變現(xiàn)能力，在經(jīng)濟(jì)增長、旅游業(yè)快速發(fā)展的市場條件下，可能較強(qiáng);但和商業(yè)、住宅等其他房地產(chǎn)物業(yè)相比變現(xiàn)能力較弱，提請抵押權(quán)人注意。

　　⑻ 房地產(chǎn)抵押期間，抵押房地產(chǎn)仍由抵押人占有、使用，使用過程中不可避免會造成損耗，有可能降低抵押物價值，提請抵押權(quán)人注意。

　?、?本估價報(bào)告所依據(jù)的委托人提供的有關(guān)資料，包括法律文件，如《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》及估價對象《分布位置及面積資料》等復(fù)印件，由委托人對其真實(shí)性負(fù)責(zé)。

　?、?本報(bào)告對現(xiàn)場難于觀察到的建筑物與設(shè)備內(nèi)部質(zhì)量不負(fù)檢測責(zé)任。

　?、?委托人只可按照本估價報(bào)告的估價目的使用，不可用于其它用途。

　?、?本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容未經(jīng)本公司同意，不得發(fā)表于任何公開媒體上。

　　⒀ 如果使用本估價結(jié)果的時間超過了報(bào)告應(yīng)用的有效期，我們對此結(jié)果造成的損失不承擔(dān)責(zé)任。

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