2012年房地產估價師《案例與分析》精講(60)

　　【估價報告評析】$lesson$

　　報告簡要內容

　　本案例報告估價的是位于××市級商業(yè)區(qū)的某五星級涉外飯店整體房地產的市場價格，為委托人以估價對象為抵押向銀行申請抵押貸款提供市場價值參考。

　　該飯店總建筑面積49977.62┫，劃撥土地面積8048.23┫;近400間客房;1991年8月投入運營。建筑物地上9層、地下2層，檐高32.8m;主建筑為混凝土框架剪力墻結構、輕質砌體圍護，外立面貼白色面磚，仿古建筑形式;三層中廳有約2500┫，凈空高21m的室內廣場。估價對象設施完善，按使用功能劃分為客房、餐飲、康樂中心、商店、娛樂用房、會議廳等及其他附屬配套用房。估價人員對估價對象做了實地查勘和現場拍照，對其建筑物的使用和近年經營情況做了詳細調查，并對周邊區(qū)域類似檔次用途的物業(yè)進行調查。

　　在分析有關資料的基礎上，結合估價對象的特點，按照《房地產估價規(guī)范》要求選取了適宜的估價方法。因估價對象為收益性房地產，則首先選用收益法作為一種估價方法，又由于五星級飯店類房地產當地幾乎沒有買賣案例，難于選擇市場法，故選用成本法為另一種方法，作為抵押房地產評估運用成本法也是謹慎評估的一種體現，分別對估價對象的整體價值進行估價。

　　最后通過對兩種估價方法估算結果的分析綜合后，確定采用算術平均方法得出最終估價結果。即估價對象××飯店整體房地產在估價時點的客觀市場價值(價格)為70894萬元，約折合單位建筑面積價格14431元/┫。

　　【案例2-4】分析

　　本報告為一分書面的、敘述式的，按照《規(guī)范》要求整體組成和內容較為完整的估價報告。估價機構和估價師以估價報告形式履行了對委托人的責任。作為抵押房地產的市場價值評估也具有一定特點。

　?、?致委托人函

　　致委托人函是估價機構法人正式地將估價報告呈送給委托人的函件，具有一定的法律效力。本報告基本沒有遺漏必要事項，簡明扼要、概括準確。尤其對估價對象的范圍、內涵界定明確。這樣就給委托人的委托估價事宜一個既簡要又明確的答復。

　　㈡ 估價的假設和限制條件

　　估價的假設和限制條件針對估價對象的權屬、他項權利及估價結果的價值形成條件作了假設和限制。其中就抵押房地產評估的必要法律條件作也限定。

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