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2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》精講(35)

更新時(shí)間:2012-03-21 13:38:34 來(lái)源:|0 瀏覽0收藏0

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  四節(jié) 建立價(jià)格可比基礎(chǔ)$lesson$

  選取了可比實(shí)例之后,應(yīng)先對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理,使其之間的口徑一致、相互可比,并統(tǒng)一到需要求取的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格單位上,為進(jìn)行后續(xù)的比較修正建立共同的基礎(chǔ)。

  建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括5個(gè)方面:

  (1)統(tǒng)一付款方式;

  (2)統(tǒng)一采用單價(jià);

  (3)統(tǒng)一幣種和貨幣單位;

  (4)統(tǒng)一面積內(nèi)涵;

  (5)統(tǒng)一面積單位。

  (一)統(tǒng)一付款方式

  由于房地產(chǎn)的價(jià)值量大,成交價(jià)格往往采用分期付款的方式支付。但是,付款期限的長(zhǎng)短不同,付款數(shù)額在付款期限內(nèi)的分布不同,實(shí)際價(jià)格會(huì)有所不同。估價(jià)中為便于比較,價(jià)格以一次付清所需支付的金額為基準(zhǔn),所以,就需要將分期付款的可比實(shí)例的成交價(jià)格折算為在其成交日期時(shí)一次付清。具體方法是貨幣的時(shí)間價(jià)值中的折現(xiàn)計(jì)算。

  例4:某宗房地產(chǎn)的交易總價(jià)款為30萬(wàn)元,其中首期付款20%,余款于半年后支付。假設(shè)月利率為5%。,則在其成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格為:

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