2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》精講(53)

　　七、估價(jià)結(jié)論及確定之理由$lesson$

　　經(jīng)以上計(jì)算，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)租賃權(quán)的收益價(jià)格為2006.70萬(wàn)元，積算價(jià)格為1817.60萬(wàn)元。估價(jià)人員考慮到估價(jià)對(duì)象自身的特點(diǎn)以及本次評(píng)估目的，確定收益價(jià)格取權(quán)重系數(shù)為50%，積算價(jià)格取權(quán)重系數(shù)50%，則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格為：2006.70×50%+1817.60×50%=1912.15(萬(wàn)元)

　　附件

　?、?權(quán)屬證明復(fù)印件(房屋、土地)

　?、?估價(jià)對(duì)象地理位置示意圖

　　㈢ 估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)拍攝的照片(部分)

　?、?估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書及營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

　?、?估價(jià)人員資格證書復(fù)印件

　　【案例2-3】分析

　　該報(bào)告是為××網(wǎng)球俱樂部房地產(chǎn)尚剩28.5年租賃權(quán)提供公開市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估報(bào)告。

　　㈠ 該報(bào)告根據(jù)為××網(wǎng)球俱樂部房地產(chǎn)尚剩28.5年租賃權(quán)提供公開市場(chǎng)價(jià)值的目的，遵循房地產(chǎn)估價(jià)原理、原則，依據(jù)網(wǎng)球俱樂部房地產(chǎn)有收益等特點(diǎn)，選擇收益法、成本法作為其基本估價(jià)方法，成本法評(píng)估28.5年租賃權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格時(shí)采用年限修正法，技術(shù)思路清晰、正確。

　?、?該報(bào)告符合房地產(chǎn)估價(jià)的總體要求，全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述了估價(jià)過程、結(jié)論。具體說(shuō)

　　⑴ 報(bào)告完整地反映了估價(jià)所涉及的事實(shí)(包括估價(jià)對(duì)象、可比實(shí)例的實(shí)物、權(quán)屬、用途、市場(chǎng)狀況、周圍區(qū)域環(huán)境等事實(shí))、推理過程、結(jié)論，正文內(nèi)容完整，附件資料齊全、配套，估價(jià)結(jié)果能夠被報(bào)告使用者理解、接受。

　　⑵ 報(bào)告站在中立的立場(chǎng)上對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的因素進(jìn)行了客觀介紹，結(jié)論有依據(jù)。

　?、?語(yǔ)言清楚、準(zhǔn)確，對(duì)難以確定的事實(shí)在假設(shè)、使用限制條件中作了較充分說(shuō)明。

　?、?文字簡(jiǎn)潔、概括性較強(qiáng)。

　　㈢ 該報(bào)告的格式、組成內(nèi)容符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》

　　(GB/T50291―1999)規(guī)定：

　?、?封面，簡(jiǎn)潔、內(nèi)容完整。封面包括了標(biāo)題、估價(jià)項(xiàng)目名稱、委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告編號(hào)7項(xiàng)內(nèi)容。

　　⑵ 目錄，按先后次序列出了報(bào)告6大部分的名稱及其對(duì)應(yīng)頁(yè)碼。

　?、?致委托人函，有標(biāo)題、致函對(duì)象、致函正文、致函落款、致函日期。致函落款不僅有估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱，而且有法定代表人簽名。內(nèi)容完整。

　　⑷ 估價(jià)師聲明，規(guī)范、明確。能給估價(jià)報(bào)告使用者、委托人產(chǎn)生“估價(jià)師估價(jià)確實(shí)是客觀、公正的，是站在中立立場(chǎng)上估價(jià)的”的印象。

　?、?在估價(jià)的假設(shè)和限制條件中，指出了無(wú)法調(diào)整確認(rèn)的資料、數(shù)據(jù)，闡述了估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊處理及可能的影響，對(duì)“無(wú)法調(diào)查確認(rèn)的資料、數(shù)據(jù)”、“未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響”所作出的估價(jià)假設(shè)進(jìn)行了詳細(xì)的陳述，對(duì)估價(jià)報(bào)告使用限制條件作出了詳細(xì)的陳述。

　?、?估價(jià)結(jié)果報(bào)告，簡(jiǎn)明扼要。包括了標(biāo)題、委托人～估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期等14個(gè)內(nèi)容。內(nèi)容完整。

　?、?估價(jià)技術(shù)報(bào)告，介紹了估價(jià)對(duì)象的區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益狀況，分析了影響估價(jià)對(duì)象的區(qū)域、市場(chǎng)等多種因素，闡述了估價(jià)的技術(shù)思路及收益法、成本法評(píng)估的理由，詳細(xì)陳述了估價(jià)測(cè)算過程及收益法、成本法評(píng)估所用參數(shù)選取的理由，陳述了估價(jià)結(jié)果及其確定的理由。內(nèi)容較具體、理由較充分。

　?、?附件，包括了權(quán)屬證件復(fù)印件，估價(jià)對(duì)象地理位置、四周及環(huán)境示意圖，建筑物外觀、內(nèi)部狀況照片，估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員資質(zhì)證明等。附件資料齊全。

　　㈣ 房地產(chǎn)一定年限租賃權(quán)價(jià)值的評(píng)估，實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)一定年限內(nèi)使用權(quán)價(jià)值的評(píng)估。該報(bào)告通過對(duì)估價(jià)對(duì)象在28.5年使用期內(nèi)的公開市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估，實(shí)現(xiàn)租賃權(quán)價(jià)值的評(píng)估，抓住了租賃權(quán)價(jià)值評(píng)估的實(shí)質(zhì)。該報(bào)告符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》關(guān)于房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估的要求：從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)租賃價(jià)格評(píng)估，應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，具體方法可采用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法。

　　不足之處：

　　㈠ 用市場(chǎng)比較法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值時(shí)，區(qū)位狀況修正、實(shí)物狀況修正中，因素分析、比較，過于簡(jiǎn)單。

　?、?成本法中，應(yīng)該對(duì)專業(yè)費(fèi)、前期費(fèi)、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)等規(guī)定取費(fèi)及開發(fā)周期確定的依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)，予以說(shuō)明。否則難免報(bào)告欠嚴(yán)謹(jǐn)。

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