2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》精講(61)

　?、?稅收政策$lesson$

　　房地產(chǎn)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心政策之一。正確運(yùn)用稅收杠桿不但可以理順分配關(guān)系、保證政府土地收益，還可以通過稅賦差別體現(xiàn)政府的稅收政策和產(chǎn)業(yè)政策，進(jìn)而對(duì)抑制市場(chǎng)投機(jī)、控制房地產(chǎn)價(jià)格、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為等方面起到明顯的作用。例如，美國(guó)通過免除公司所得稅這一稅務(wù)優(yōu)惠政策，推動(dòng)了房地產(chǎn)投資信托行業(yè)的發(fā)展壯大。世界許多國(guó)家和地區(qū)，通過個(gè)人購(gòu)房稅務(wù)優(yōu)惠政策，有效推動(dòng)了住房自有率水平的提高。

　?、?租金控制

　　租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要組成部分，租金作為房地產(chǎn)的租賃價(jià)格、同樣是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要對(duì)象之一，合理的租金水平應(yīng)與整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)。在運(yùn)行正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)，租金還與房地產(chǎn)價(jià)格保持合理的比例。與交易價(jià)格一樣，租金也包含土地因素的影響。畸高的租金和租金回報(bào)率，往往意味著調(diào)控手段的無力和級(jí)差地租的流失，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)和整體經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。

　　三、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的措施

　　㈠ 健全市場(chǎng)準(zhǔn)入制度

　　為保證競(jìng)爭(zhēng)的規(guī)范和政府管理的有效性，建立完善的資質(zhì)審查制度，確定進(jìn)入市場(chǎng)的資格是必要的。建立資質(zhì)審查制度的原則首先是公開化，只有透明度高，才便于社會(huì)監(jiān)督。其次是標(biāo)準(zhǔn)化，即明確、具體地規(guī)定進(jìn)入某類市場(chǎng)必須具備的最低資格標(biāo)準(zhǔn)。各城市對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)、建筑施工企業(yè)、裝飾裝修企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)等的行業(yè)準(zhǔn)入資格都作了明確的規(guī)定。當(dāng)然，隨著市場(chǎng)機(jī)制的健全和政府職能的轉(zhuǎn)變，對(duì)企業(yè)資格、資質(zhì)的管理職能，已經(jīng)開始逐步向行業(yè)協(xié)會(huì)等行業(yè)自律組織過渡。

　?、?推動(dòng)行業(yè)誠(chéng)信體系建設(shè)

　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，誠(chéng)信為本。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)公眾切身利益相關(guān)的服務(wù)行業(yè)，誠(chéng)信建設(shè)尤為重要。建設(shè)部推動(dòng)建設(shè)的"中國(guó)房地產(chǎn)信用檔案"系統(tǒng)，為房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)提供了公平競(jìng)爭(zhēng)的平臺(tái)，推動(dòng)了企業(yè)自身的誠(chéng)信體系信用文化建設(shè)，為規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)中的企業(yè)行為進(jìn)行了有益的嘗試。

　?、?規(guī)范交易程序

　　用法律形式規(guī)范主要的房地產(chǎn)交易方式，是抑制投機(jī)、維護(hù)市場(chǎng)秩序的有效措施。各城市對(duì)土地出讓、房屋預(yù)售、買賣、抵押、租賃以及產(chǎn)權(quán)登記等都規(guī)定有固定的辦事程序和所需滿足的必要條件。例如，商品房預(yù)售必須向城市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門申請(qǐng)，申請(qǐng)時(shí)必須提交國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、開工證、預(yù)售計(jì)劃和工程建設(shè)計(jì)劃、預(yù)售款的監(jiān)管方案、經(jīng)銀行或注冊(cè)會(huì)計(jì)師審核的除地價(jià)款外投入的建設(shè)資金已達(dá)25%的驗(yàn)資證明等文件。

　?、?加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)管理

　　由于房地產(chǎn)不可能真正地拿到市場(chǎng)上去交易，所以房地產(chǎn)交易實(shí)際上是一種權(quán)益交易，權(quán)益讓渡是房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)的核心內(nèi)容之一。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記不僅要發(fā)揮保障投資者(業(yè)主)權(quán)益的基本功能，還要發(fā)揮方便流通、維護(hù)交易秩序、代征稅費(fèi)以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)跟蹤管理的功能。產(chǎn)權(quán)登記不僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的基礎(chǔ)和前提，而且可以成為微觀管理的樞紐，諸多宏觀政策、房地產(chǎn)法規(guī)都可以在產(chǎn)權(quán)登記管理過程中具體實(shí)施。

　　第三章 房地產(chǎn)開發(fā)程序

　　內(nèi)容提要

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)程序概述

　　2、投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析

　　3、前期工作

　　4、建設(shè)階段

　　5、租售階段

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)程序、房地產(chǎn)開發(fā)程序中各階段的主要工作等概念和內(nèi)容的掌握程度。重點(diǎn)考核應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)程序各階段工作內(nèi)容的掌握和熟悉程度，以及對(duì)獲取土地使用權(quán)、建設(shè)過程中相關(guān)管理工作的掌握和熟悉程度。

　　考試要求

　　掌握：房地產(chǎn)開發(fā)的概念、主要程序及各階段的主要工作內(nèi)容。熟悉：投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析的方法，土地使用權(quán)獲取方式，建設(shè)過程中相關(guān)管理工作的內(nèi)涵，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目租售階段物業(yè)銷售形式，制定租售方案。

•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡(jiǎn)章
•2012年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師由黑敬祥等主講

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