2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》精講(97)

更新時(shí)間：2012-03-02 14:57:20 來(lái)源：|0

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房地產(chǎn)估價(jià)師報(bào)名、考試、查分時(shí)間免費(fèi)短信提醒

　　七、不確定性分析$lesson$

　　采用靜態(tài)分析，項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為89.74%，銷售均價(jià)(住宅)保本點(diǎn)為6640元/┫，銷售面積保本點(diǎn)為143115┫。采用動(dòng)態(tài)分析，盈虧平衡點(diǎn)分別為[即稅后FNPV等于零時(shí)的值，I=3%(季)]：住宅銷售價(jià)格：6710元/┫(會(huì)所及地下車庫(kù)銷售價(jià)格保持12000元/┫及115200元/個(gè)不變)，住宅銷售面積：122500┫(會(huì)所銷售面積和地下車庫(kù)銷售車位保持5461┫及550個(gè)不變)。從上述指標(biāo)可以看出，本項(xiàng)目銷售單價(jià)及銷售面積均有一定的寬容度，有較大的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

　　對(duì)開發(fā)建設(shè)投資和銷售收入兩個(gè)主要因素進(jìn)行敏感性分析。項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)因素分別變化時(shí)，銷售收入變動(dòng)較為敏感，當(dāng)開發(fā)投資和銷售收入中單個(gè)因素在一定的范圍內(nèi)向不利方向發(fā)生變化，項(xiàng)目均有一定的寬容度，但對(duì)銷售收入向不利方向發(fā)生變化，項(xiàng)目表現(xiàn)出較強(qiáng)的敏感性，抗風(fēng)險(xiǎn)能力大大降低。

　　八、借款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

　　項(xiàng)目存貨比率為39.75%。本項(xiàng)目最大風(fēng)險(xiǎn)是樓盤能否按照測(cè)算比例實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目前期預(yù)售。

　　九、結(jié)論與建議

　　項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利，如能按期按質(zhì)完工，按計(jì)劃銷售，將具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。本項(xiàng)目自籌資金部分已落實(shí)到位，從分析測(cè)算來(lái)看，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益較好，償還借款本息有保證，項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、市場(chǎng)定位等方面符合市場(chǎng)需求，如輔之完善的市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃和有效的項(xiàng)目管理，項(xiàng)目籌資方案可行。由于項(xiàng)目在市場(chǎng)銷售方面存在一定程度風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目資金?？顚Ｓ茫瑢?duì)房屋開發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。開發(fā)商應(yīng)結(jié)合北京市場(chǎng)消費(fèi)者心理、特別是高檔物業(yè)消費(fèi)對(duì)象的時(shí)尚需求，按照承諾的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案盡快完成景觀及庭院詳細(xì)設(shè)計(jì)及施工;應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷管理，從市場(chǎng)定位，廣告推廣，銷售等環(huán)節(jié)全面控制，加快回款速度，同時(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)成本控制及管理，以確保項(xiàng)目資金的正常周轉(zhuǎn)。

　　第一章借款企業(yè)資信評(píng)估

　　一、借款企業(yè)簡(jiǎn)介

　　㈠公司名稱：

　　中文名稱：北京××房地產(chǎn)股份有限公司

　　㈡公司法定代表人：××

　?、?注冊(cè)資本：17320萬(wàn)元

　?、?企業(yè)類型：股份有限公司(上市)

　?、?公司注冊(cè)及辦公地址：北京市東城區(qū)××大街××號(hào)

　　㈥經(jīng)營(yíng)范圍：

　　房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售等

　?、?營(yíng)業(yè)期限：自199×年×月×日至長(zhǎng)期

　?、?成立日期：199×年×月×日