2012年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》精講(76)

　?、?控制工程變更。在開發(fā)項目的實施過程中，由于多方面情況的變更 (如客戶對戶型布置提出了與原設(shè)計方案不同的要求)，經(jīng)常出現(xiàn)工程量變化、施工進(jìn)度變化，以及開發(fā)商與承包商在執(zhí)行合同中的爭執(zhí)等問題。工程變更所引起的工程量的變化和承包商的索賠等，都有可能使項目建設(shè)成本支出超出原來的預(yù)算成本。因此，要盡可能減少和控制工程變更的數(shù)量。$lesson$

　?、?控制工程成本的做法和手段

　　⑴ 強(qiáng)化"成本"意識，加強(qiáng)全面管理。成本控制涉及項目建設(shè)中各部門甚至每一個工作人員，強(qiáng)化"成本"意識，協(xié)調(diào)各部門共同參加成本控制工作，這是最基本的做法。計劃部門應(yīng)事先聽取現(xiàn)場管理人員的建議，制訂切實可行的成本計劃。在成本計劃實施中，應(yīng)時刻注意施工管理人員的反饋，以便在需要時進(jìn)行修改或調(diào)整。

　?、?確定成本控制的對象。工程成本中有些費用所占比例大，是主要費用，有些所占比例小，是次要費用。有些費用是變動費用，有的則是固定費用。在制訂成本控制計劃之前，要詳細(xì)分析成本組成，分清主要費用與次要費用、變動費用與固定費用。成本控制的主要對象是主要費用中的變動費用。當(dāng)然，工程成本中的主要費用與次要費用、固定費用與變動費用都是相對而言的，其劃分標(biāo)準(zhǔn)視工程規(guī)模和項目性質(zhì)而定。

　　⑶ 完善成本控制制度。完好的計劃應(yīng)當(dāng)由完善的制度來保證實施。成本管理人員應(yīng)當(dāng)首先編制一系列標(biāo)準(zhǔn)的報表，規(guī)定報表的填報內(nèi)容與方法。例如，每日各項材料的消耗表、用工記錄(派工單)、機(jī)械使用臺班與動力消耗情況記錄等。另外，還應(yīng)規(guī)定涉及成本控制的各級管理人員的職責(zé)，明確成本控制人員與現(xiàn)場管理人員的合作關(guān)系和具體職責(zé)劃分?，F(xiàn)場管理人員要積累原始資料和填報各類報表，由成本控制人員整理、計算、分析并定期編寫成本控制分析報告。圖3-3給出了項目管理人員通常要準(zhǔn)備的現(xiàn)金流分析圖的示例。通過類似圖表，開發(fā)商就能跟蹤項目費用支出的情況，及時更新、調(diào)整其開發(fā)項目評估報告。

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