2012年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》精講(88)

　　四次評估 差異千萬$lesson$

　　實(shí)際上，截至1998年2月，有關(guān)方面提供和報(bào)道的對電子大廈的評估共有4次：

　　――1994年，電子集團(tuán)為以大樓抵押向銀行貸款，委托廣東粵建審計(jì)師事務(wù)所做出評估，評估基準(zhǔn)日為1994年6月18日，評估價為2751萬元。評估報(bào)告中稱：“估價中不計(jì)土地增值費(fèi)，但在資產(chǎn)估價時考慮了這種因素。評估時并末考慮該房產(chǎn)權(quán)若發(fā)生變動時可能承擔(dān)的任何開支或稅金”。

　　――1996年，珠海市法院為拍賣電子大廈委托市房產(chǎn)評估所做出評估，評估基準(zhǔn)日為1996年3月11日，評估價為l458.7732萬元，以一紙“房產(chǎn)估價答復(fù)書”提供給法院。

　　――1997年10月，由珠海市國資局牽頭，組織市審計(jì)師事務(wù)所、市資產(chǎn)評估事務(wù)所、珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)會計(jì)師事務(wù)所聯(lián)合做出評估，評估基準(zhǔn)日為1996年3月11日，正式評估報(bào)告至今未出。在1997年12月25日給市府的報(bào)告中說是2301萬元，在“焦點(diǎn)訪談”報(bào)道中提供的評估價是2565萬元，市國資局局長稱：“這三家評估出來的結(jié)果，經(jīng)過我們國資局進(jìn)行磋商，認(rèn)為是比較客觀也比較公正的。”

　　――1998年1月，廣東省房地產(chǎn)估價師學(xué)會會同中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會組織的老師小組，對電子大廈重新估價，評估基準(zhǔn)日為1996年3月11日，評估結(jié)果為：按報(bào)建批準(zhǔn)的輕工廠房用途評估，評估價為780萬元(含補(bǔ)地價)，按1996年3月時已改變?yōu)閷懽謽呛蜕啼佊猛驹u估，評估價為2060萬元(含補(bǔ)地價)，若不考慮地價因素，評估價為1400萬元。而實(shí)際上電子大廈到拍賣時并沒有因改變大樓使用性質(zhì)而補(bǔ)交地價。電子大廈到底值多少錢?由于電子集團(tuán)是國有企業(yè)，電子大廈被法院強(qiáng)制拍賣，拍賣又按底價成交，那么，電子大廈到底值多少錢?有多少國有資產(chǎn)流失?

　　中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會的看法是：

　　房地產(chǎn)估價首要的原則是合法原則，要以估價對象的合法使用、合法轉(zhuǎn)讓為前提。如在用途方面應(yīng)以城市規(guī)劃為依據(jù)，在產(chǎn)權(quán)方面應(yīng)以土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書為依據(jù);另根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

　　對于電子大廈的評估，其在1996年3月11日的土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍為行政劃撥，合法用地性質(zhì)和使用功能仍為輕工廠房，珠海市房產(chǎn)評估所的評估結(jié)果與老師小組重估結(jié)果相近，不存在評估價偏低的問題。而廣東粵建審計(jì)師事務(wù)所及由珠海市國資局牽頭組織的三家聯(lián)合評估，已“假設(shè)”電子大廈為商業(yè)和寫字樓的出讓土地使用權(quán)，這一“假設(shè)”違反了估價的合法原則。

　　價 比 三 家

　　針對電子大廈的不同“身價”，中國房地產(chǎn)估價師學(xué)會有關(guān)老師亦做出分析和判斷：

　　――不同評估基準(zhǔn)日的價格不可簡單直接比較。調(diào)查表明，處于低谷的1996年珠海市房地產(chǎn)市場，與國家剛實(shí)施宏觀調(diào)控的1994年相比，寫字樓、商鋪的租金水平下降了1/4左右。如果真要比較，電子大廈1994年2751萬元的評估價，須下調(diào)1/4后才能與1996年的1458萬元或1400萬元(更確切地說是含補(bǔ)地價的2060萬元)相比。

　　――同一標(biāo)的物不同權(quán)益范圍的評估價不可簡單直接比較。1000多萬元的評估價差異，在于對其土地使用權(quán)的界定上。電子大廈在1996年3月時雖然已改變使用功能，但并未到市國土局辦理補(bǔ)交地價，其土地使用權(quán)仍屬劃撥性質(zhì)。1458萬元和1400萬元的評估價均未包括土地使用權(quán)的價值，而2751萬元和2565萬元的評估價“順理成章”地包含了地價。

　　――未經(jīng)市場檢驗(yàn)的評估價不能作為衡量公開市場價格正確與否的標(biāo)準(zhǔn)。相反，是要由市場價格來檢驗(yàn)和評判評估價。否則或許可以評估出任意的高價來判定任何一宗交易的“國有資產(chǎn)流失”。拍賣以l460萬元成交，基本上反映了市場供求狀況，而2751萬元或2565萬元的評估價尚未經(jīng)受市場檢驗(yàn)。

　　――不同房地產(chǎn)評估價不能簡單橫向比較。由于位置和用途僅是眾多差異因素中的一小部分，因此相鄰的兩宗物業(yè)的價格也可能差異較大。電子集團(tuán)質(zhì)疑：與電子大廈相鄰的珠海國際信托投資公司辦公樓，1996年2月由市資產(chǎn)評估事務(wù)所評估出每平方米8820元，何以電子大廈1996年3月評估出每平方米才值3711.89元?

　　據(jù)調(diào)查，國投公司辦公樓一二層為金融及證券交易廳，三層以上為辦公樓，評估目的是為聯(lián)營提供參考依據(jù)，但聯(lián)營計(jì)劃沒有實(shí)現(xiàn)，每平方米8820元的價格尚未被市場認(rèn)可。

　　――高估抵押價值有可能造成國有資產(chǎn)流失。如果以2751萬元或2565萬元的評估價可以判定1460萬元的成交價造成國家資產(chǎn)流失，那么不妨換一個角度，假如275l萬元或2565萬元的評估價被國有金融機(jī)構(gòu)接受并提供了抵押貸款，而電子大廈被拍賣清償仍只賣得1460萬元，則2751萬元或2565萬元的評估價無疑也造成了國有資產(chǎn)流失。

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