2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精講(64)

　　(四)指數(shù)調(diào)整法$lesson$

　　指數(shù)調(diào)整法是運用建筑成本(造價)指數(shù)或變動率，將估價對象建筑物的原始成本調(diào)整到估價時點時的現(xiàn)行成本來估算建筑物重新購建價格的方法。這種方法主要用于檢驗其他方法的估算結(jié)果

　　房地產(chǎn)估價理論與方法第7講: 成本法(二)(2004)

　　第七講 成本法(二)

　　一、內(nèi)容提要

　　1、建筑物折舊的概念和原因;

　　2、求取建筑物折舊的方法;

　　3、求取建筑物折舊應(yīng)注意的事項。

　　二、考試要求

　　掌握建筑物折舊的概念和原因、求取建筑物折舊的方法及求取建筑物折舊應(yīng)注意的事項。

　　三、內(nèi)容輔導(dǎo)

　　第五節(jié) 建筑物折舊

　　一、建筑物折舊的概念和原因

　　這里所講的建筑物折舊，是估價上的折舊。估價上的折舊與會計上的折舊，既有相似之處，也有本質(zhì)區(qū)別。估價上的折舊是各種原因所造成的價值損失，是建筑物在估價時點時的市場價值與其重新購建價格之間的差額，扣除折舊即是減價修正。在實際估價中，考慮建筑物的折舊包括下列3個方面：(1)物質(zhì)折舊;(2)功能折舊;(3)經(jīng)濟(jì)折舊。

　　(一)物質(zhì)折舊

　　物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是建筑物在實體方面的損耗所造成的其價值損失。進(jìn)一步可以歸納為下列4個方面：(1)自然經(jīng)過的老朽;(2)正常使用的磨損;(3)意外的破壞損毀;(4)延遲維修的損壞殘存。

　　自然經(jīng)過的老朽主要是由于自然力的作用引起的，如風(fēng)吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、老化、風(fēng)化、基礎(chǔ)沉降等，與建筑物的實際經(jīng)過年數(shù)(是建筑物從建成之日到估價時點時的日歷年數(shù))正相關(guān)，同時要看建筑物所在地區(qū)的氣候和環(huán)境條件，如酸雨多的地區(qū)，建筑物的損耗就大。

　　正常使用的磨損主要是由于人工使用引起的，與建筑物的使用性質(zhì)、使用強度和使用年數(shù)正相關(guān)。如居住用途的建筑物的磨損要低于工業(yè)用途的建筑物的磨損。工業(yè)用途的建筑物又可分為有腐蝕性的和無腐蝕性的，有腐蝕性(如在使用過程中產(chǎn)生對建筑物有腐蝕作用的廢氣、廢液)的建筑物的磨損要高于無腐蝕性的建筑物的磨損。

　　意外的破壞損毀主要是因突發(fā)性的天災(zāi)人禍引起的，包括自然方面的：如地震、水災(zāi)、風(fēng)災(zāi);人為方面的：如失火、碰撞等意外的破壞損毀。

　　延遲維修的損壞殘存主要是由于沒有適時地采取預(yù)防、保養(yǎng)措施或修理不夠及時，造成不應(yīng)有的損壞或提前損壞，或已有的損壞仍然存在，如門窗有破損，墻或地面有裂縫或洞等。

　　(二)功能折舊

　　功能折舊又稱精神磨損、無形損耗，是指由于消費觀念變更、規(guī)劃設(shè)計更新、技術(shù)進(jìn)步等原因?qū)е陆ㄖ镌诠δ芊矫娴南鄬埲?、落后和不適用所造成的其價值損失。

　　例題：建筑物內(nèi)部布局過時、設(shè)備落后引起的折舊屬于( )

　　A、物質(zhì)折舊 B、經(jīng)濟(jì)折舊 C、功能折舊 D、有形折舊

　　答案：C

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