2010房產(chǎn)估價(jià)師基本制度與政策答疑(16)

更新時(shí)間：2010-09-28 13:41:34 來源：|0

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　　1、什么算合法建造?一般的房屋買賣必須登記生效?還是買賣雙方簽訂合同就算生效?

　　2、請老師詳細(xì)講解“不動(dòng)產(chǎn)登記的生效時(shí)間”中的內(nèi)容。理解不了例1和例2有何區(qū)別?為何例1選D而不選B?

　　3、請老師詳細(xì)列舉哪些必須登記生效?哪些是事實(shí)行為生效?

　　答案：

　　一般的房屋買賣必須登記生效，指的產(chǎn)生物權(quán)效力;買賣雙方簽訂合同，指的產(chǎn)生合同效力。首先說明的是：合法建造房屋的物權(quán)自(事實(shí)行為成就時(shí))發(fā)生效力，出自《物權(quán)法》。此規(guī)定屬于特例。

　　能夠引起物權(quán)設(shè)立或者消滅的事實(shí)行為，如用鋼筋、水泥、磚瓦、木石建造房屋或者用布料縫制衣服，用木料制作家具，將縫制好的衣物拋棄或者將制作好的家具燒毀等。“自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力”，就是指房屋建成之時(shí)、衣服制成之時(shí)、書柜完成之時(shí)或者衣服被拋棄之時(shí)、書柜被燒毀之時(shí)，這些物的所有權(quán)或?yàn)樵O(shè)立或?yàn)橄麥?。這些因事實(shí)行為而導(dǎo)致的物權(quán)的設(shè)立或者消滅，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力，而不需要遵循一般的物權(quán)公示方法(不動(dòng)產(chǎn)為登記，動(dòng)產(chǎn)為交付)即生效力。

　　同時(shí)，我國存在許多因合法建造房屋等事實(shí)行為設(shè)立物權(quán)的情況，這種情形下的建房有些雖然缺少登記行為，但不能將這種行為形成的建筑物作為無主財(cái)產(chǎn)對待，對其所有權(quán)法律承認(rèn)歸建房人所有。比如農(nóng)民在宅基地上建造的住房，自建成之日起就取得該住房的所有權(quán)。但根據(jù)“自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力”規(guī)定，此類合法建造的房屋，固然因建造完成而取得所有權(quán)，但如果按照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記而未登記的，所有權(quán)人其后的處分行為，不發(fā)生物權(quán)效力。

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