房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理考試答疑精選(3)

更新時(shí)間：2010-02-05 10:48:06 來(lái)源：|0

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房地產(chǎn)估價(jià)師報(bào)名、考試、查分時(shí)間免費(fèi)短信提醒

　　老師，我有點(diǎn)想不通開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)56講模擬試題(一)-4中，貸款額的計(jì)算

　　我覺(jué)得房?jī)r(jià)是確定好的，不會(huì)變，那貸款額應(yīng)該是10000*100/10000-10-13=77萬(wàn)元，在實(shí)際買房過(guò)程中，貸款金額都是這么計(jì)算的，請(qǐng)老師解答，謝謝!

　　(二)某開(kāi)發(fā)商于2002年8月1日投資開(kāi)發(fā)大型購(gòu)物商廈，開(kāi)發(fā)期為4年，平均售價(jià)為0.9萬(wàn)元/┫。2006年8月1日史某以10000元/┫的價(jià)格購(gòu)買了其中100┫的店面，并向開(kāi)發(fā)商支付了10萬(wàn)元定金，產(chǎn)權(quán)持有期為36年。2007年8月1日開(kāi)發(fā)商交房時(shí)，史某又支付了13萬(wàn)元，余款由商業(yè)銀行提供的15年期抵押貸款支付，年貸款利率為4.5%，按年末等額付款方式償還。另外，史某與一承租人簽訂了一份為期10年(2007年8月1日至2017年7月31日)的租賃合同。合同規(guī)定，第一年租金為每月100元/┫，此后租金按每年2%的比率遞增，每年年末一次性收取。據(jù)估算，此店面每年的平均出租經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為6萬(wàn)元。史某打算在出租期滿時(shí)，將此店面裝修后轉(zhuǎn)售，裝修費(fèi)估計(jì)為10萬(wàn)元。如果整個(gè)投資經(jīng)營(yíng)期的內(nèi)部收益率為14%，試計(jì)算屆時(shí)最低轉(zhuǎn)售單價(jià)(計(jì)算時(shí)點(diǎn)為2007年8月1日，不考慮裝修時(shí)間和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)，計(jì)算結(jié)果精確到元)。(12分)

　　解：

　　計(jì)算過(guò)程及結(jié)果如下：

　　1.在2007年8月1日的現(xiàn)金流入現(xiàn)值

　　(1)租金收入現(xiàn)值P1：

　　P1=A1÷(i-s)×[1-(1+s)n/(1+i)n]=100×12×100÷(14%-2%)×[1-(1+2%)10/(1+14%)10]=67.12(萬(wàn)元)

　　(2)轉(zhuǎn)售收入現(xiàn)值：

　　設(shè)轉(zhuǎn)售收入為X萬(wàn)元，則轉(zhuǎn)售收入現(xiàn)值為：

　　X÷(1+14%)10

　　(3)現(xiàn)金流入現(xiàn)值=67.12萬(wàn)元+X÷(1+14%)10萬(wàn)元

　　2.在2007年8月1日的現(xiàn)金流出現(xiàn)值：

　　(1)追加首付款：P1=13萬(wàn)元

　　(2)定金：P2=10×(1+14%)=11.4(萬(wàn)元)

　　(3)貸款償還現(xiàn)值P3：

　　1)在計(jì)算時(shí)點(diǎn)時(shí)總房?jī)r(jià)：100┫×10000元/┫×(1+14%)=114萬(wàn)元

　　2)在計(jì)算時(shí)點(diǎn)時(shí)的貸款額P=114-(11.4+13)=89.6(萬(wàn)元)

　　回答：

　　你好，你要注意你說(shuō)話時(shí)所占的時(shí)點(diǎn)!由于資金具有時(shí)間價(jià)值，不同時(shí)點(diǎn)的價(jià)值是不能直接相加減的，要將不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的價(jià)值折算到同一時(shí)點(diǎn)才能相加減，你明白了嗎，祝學(xué)習(xí)愉快，考試順利，史

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