09年房地產(chǎn)估價(jià)原則運(yùn)用與詳解

    房地產(chǎn)估價(jià)原則是指估價(jià)人員在房地產(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中基于對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程客觀規(guī)律的認(rèn)識(shí)，總結(jié)出來(lái)的一些簡(jiǎn)明扼要的在估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的法則、標(biāo)準(zhǔn)或應(yīng)注意的問(wèn)題。房地產(chǎn)的估價(jià)原則主要有：最高最佳使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、替代原則和合法原則。怎樣才能把這四個(gè)原則運(yùn)用自如？網(wǎng)校今天把這四個(gè)原則詳細(xì)解析了一下，希望對(duì)大家有所幫助：

　　1、最高最佳使用原則(在合法原則前提下)：用途、強(qiáng)度、適應(yīng)性。

　　例1：96年試題

　　例2：某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，占地900平方米，地上200平方米建筑為一舊式住宅，委托人要求評(píng)估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)交換價(jià)值。評(píng)估人員經(jīng)過(guò)調(diào)查了解到，現(xiàn)該區(qū)域商業(yè)用途土地價(jià)格為4萬(wàn)元人民幣/平方米，該區(qū)域的商品房?jī)r(jià)格為1萬(wàn)元人民幣/平方米，城市規(guī)劃中該區(qū)域的容積率為5。該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值在不考慮出讓金的情況下大約是多少?并說(shuō)明評(píng)估時(shí)的依據(jù)和理由。

　　答案：

　　1、該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值約為3600萬(wàn)元人民幣。

　　900×4=3600(萬(wàn)元)

　　2、依據(jù)和理由：上述評(píng)估結(jié)果依據(jù)了房地產(chǎn)評(píng)估中最佳使用原則。因?yàn)椋摲康禺a(chǎn)的現(xiàn)時(shí)用途是很不合理的。其一、在商業(yè)區(qū)內(nèi)建民宅，在用途上不合理;其二、使用強(qiáng)度未達(dá)到城市規(guī)劃規(guī)定的容積率，土地未得到充分利用。按照房地產(chǎn)評(píng)估的最佳使用原則，該房地產(chǎn)應(yīng)該以拆除重新利用為前提，按商業(yè)用地進(jìn)行評(píng)估。故評(píng)估值大約為3600萬(wàn)元人民幣。確切的價(jià)值應(yīng)該是3600萬(wàn)元減去拆除舊建筑費(fèi)用后的價(jià)值。

　　例3：2001年模擬試題問(wèn)答題的第(二)題

　　(2)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：估價(jià)結(jié)果的時(shí)間相關(guān)性、時(shí)效性，不同估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象有不同的狀態(tài)。

　　例1：98年的考題：選擇題第2題

　　例2：教材P141

　　例3：某人1999年7月通過(guò)出讓方式獲得一宗土地，地價(jià)款是100萬(wàn)元，之后又花了200萬(wàn)元進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，稅費(fèi)為50萬(wàn)元，正常利潤(rùn)為50萬(wàn)元，出讓年限從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成之日(2000年3月)起計(jì)，則該地塊在2000年3月的價(jià)格為：(答案為D)

　　A.400萬(wàn)元　B.350萬(wàn)元　C.100萬(wàn)元　D.〉400萬(wàn)元

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)說(shuō)明了估價(jià)時(shí)依據(jù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，這在《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》的P93-94中說(shuō)得很清楚。

　　例4：2001年模擬題A選擇題第2題

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則在損害賠償估價(jià)中、糾紛的評(píng)估中、轉(zhuǎn)讓的評(píng)估中、在建工程的評(píng)估中非常重要。

　　(3)替代原則：

　　例：2001年模擬試題B選擇題第(一)題

　　(4)合法原則：主要考交易或處分方式合法、用途合法。

　　例：99年模擬試題：?jiǎn)柎痤}第(三)題和選擇題第(一)、(二)題。

　　98年考試題：選擇題第(一)題。

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