海外房地產(chǎn)基金在中國(guó)的發(fā)展三

　　4.1　法律體系還未完善

　　目前我國(guó)規(guī)范產(chǎn)業(yè)投資基金的法律法規(guī)還未正式出臺(tái)，所以在當(dāng)前情況下，房地產(chǎn)投資基金能夠參照的法律法規(guī)只有《公司法》、《房地產(chǎn)管理法》、《證券投資基金管理暫行辦法》等，并沒(méi)有一部專門規(guī)范產(chǎn)業(yè)投資基金的法律，這些法津法規(guī)尚不能對(duì)海外房地產(chǎn)基金提供較有力的保障，很多海外基金無(wú)法通過(guò)一個(gè)完整的政策框架與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效的對(duì)接，這也會(huì)給海外基金帶來(lái)不確定性。為保證房地產(chǎn)基金的設(shè)立、募集、使用、收益分配等環(huán)節(jié)能夠規(guī)范運(yùn)作，建立和健全相應(yīng)法律法規(guī)已刻不容緩。2002年底中國(guó)華融資產(chǎn)管理公司與摩根斯坦利(MorganStanley)的不良資產(chǎn)交易已得到批準(zhǔn)，2003年對(duì)四大商業(yè)銀行不良資產(chǎn)的證券化處理將邁開(kāi)中國(guó)房地產(chǎn)證券化的第一步。隨著交易的進(jìn)行，相關(guān)的法律也將逐步出臺(tái)，為中國(guó)房地產(chǎn)證券化市場(chǎng)的形成奠定法律基礎(chǔ)。

　　4.2　房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)

　　長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資渠道單一，主要依靠銀行貸款。直到“121號(hào)文件”頒布，房地產(chǎn)商才積極尋求新的融資渠道?；鸪闪⒌那疤崾蔷哂蟹浅８叩淖儸F(xiàn)性。在我國(guó)，外匯管理、稅收等制度目前還沒(méi)有給基金一個(gè)合理的資金進(jìn)出通道;另外，還有類似股權(quán)變更、企業(yè)清盤等程序也都不具備。因此，無(wú)論就房地產(chǎn)金融市場(chǎng)主體―――資金供給方(投資者)和資金需求方(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商)，還是就房地產(chǎn)金融市場(chǎng)本身來(lái)說(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)也并未發(fā)展到海外房地產(chǎn)基金迅速發(fā)展的成熟階段。

　　4.3　市場(chǎng)透明度程度不高

　　房地產(chǎn)基金要求信息定時(shí)披露、財(cái)務(wù)高度透明，以便最大限度地保障投資人的利益。但中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)多年存在的不規(guī)范操作，造成會(huì)計(jì)制度嚴(yán)重不透明和信息披露嚴(yán)重不對(duì)稱。對(duì)投資者來(lái)說(shuō)最重要的信息、數(shù)據(jù)必須是真實(shí)的、成交量方面的。市場(chǎng)信息的透明度，將影響投資者對(duì)其投資對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估。目前我們很難得到在市場(chǎng)上進(jìn)行交易的信息，有一些本該共享的信息外國(guó)投資者得不到，也影響了投資的進(jìn)入。

　　4.4　缺乏專業(yè)管理隊(duì)伍

　　沒(méi)有專業(yè)化的房地產(chǎn)基金管理隊(duì)伍，就不可能有房地產(chǎn)基金的規(guī)范發(fā)展和壯大。在中國(guó)，同時(shí)懂得基金管理和房地產(chǎn)管理的人才極度缺乏。對(duì)監(jiān)管機(jī)構(gòu)和潛在投資者來(lái)說(shuō)，根本無(wú)從考察其專業(yè)能力、實(shí)際操作能力和職業(yè)操守。

　　5　結(jié)論

　　在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)際接軌的過(guò)程中，海外房地產(chǎn)基金的進(jìn)入是不可避免的。在目前中國(guó)的金融環(huán)境、政策體系下，海外房地產(chǎn)基金投資中國(guó)房地產(chǎn)，除了要面對(duì)普遍的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)即開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)外，還有許多必須考慮的因素，比如資金的變現(xiàn)、退出、出境等基金風(fēng)險(xiǎn)，而不同背景的國(guó)外投資者在運(yùn)作過(guò)程當(dāng)中也會(huì)遇到不同的問(wèn)題。對(duì)他們來(lái)說(shuō)，在中國(guó)投資房地產(chǎn)，很大程度上是一場(chǎng)機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)的較量。

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