如何全面認(rèn)清三大基本估價(jià)方法

　　有部分學(xué)員反映在房地產(chǎn)估價(jià)考試復(fù)習(xí)時(shí)總感覺到采用成本法或收益法的估價(jià)結(jié)果偏低很多，因此只要能用市場法就盡量采用市場法。按理說分別采用三大基本估價(jià)方法只要操作合理其估價(jià)結(jié)果不會(huì)有很大的差異。所以只有分析其原因，并正確對待，才能客觀公正合理地進(jìn)行估價(jià)，才能規(guī)避估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。今天環(huán)球網(wǎng)校就來教您全面認(rèn)清三大基本估價(jià)方法。

　　一、三大基本估價(jià)方法的不同點(diǎn)

　　(一)理論依據(jù)的不同

　　市場法主要基于替代原理，成本法主要基于生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，收益法主要基于預(yù)期原理。它們畢竟是有區(qū)別的。

　　(二)估價(jià)思路的差異

　　市場法是利用實(shí)際上已經(jīng)發(fā)生且已被市場“檢驗(yàn)”的類似房地產(chǎn)成交價(jià)格作為可比實(shí)例，分別將各可比實(shí)例與估價(jià)對象進(jìn)行比較分析，通過建立價(jià)格比較基準(zhǔn)后，再進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正與調(diào)整而求的估價(jià)對象的比準(zhǔn)價(jià)格。

　　成本法是將估價(jià)對象的重置價(jià)模擬房地產(chǎn)開發(fā)(或建設(shè))的過程，根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成，分別求取估價(jià)對象房屋(建筑物)的重置價(jià)、房屋折舊及土地使用年限對地價(jià)的調(diào)整，從而求得估價(jià)對象的積算價(jià)格。

　　收益法是將估價(jià)對象視為一種收益性房地產(chǎn)，分別求取其有效毛收益、年運(yùn)營費(fèi)用、報(bào)酬率，選用適當(dāng)?shù)氖找婀?，將估價(jià)對象未來各期的凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來求取估價(jià)對象的收益價(jià)格。

　　三種基本估價(jià)方法的操作步驟及內(nèi)容不盡相同。因此三種不同估價(jià)方法所評估出的價(jià)值也不盡相同。

　　(三)經(jīng)濟(jì)屬性和市場內(nèi)涵的差異

　　從經(jīng)濟(jì)屬性上分析――市場法是屬于“商品”屬性;成本法是屬于“產(chǎn)品”屬性;收益法是屬于“投資品”屬性。

　　從市場內(nèi)涵上分析――市場法求取的比準(zhǔn)價(jià)格與房地產(chǎn)的市場供求狀況直接相關(guān);成本法求取的積算價(jià)格與其歷史開發(fā)(建設(shè))成本直接相關(guān);收益法求取的收益價(jià)格與其預(yù)期收益直接相關(guān)。

　　由于三種估價(jià)方法在經(jīng)濟(jì)屬性和市場內(nèi)涵的差異，造成其評估價(jià)不盡相同。

　　(四)估價(jià)方法時(shí)間著眼點(diǎn)的差異

　　雖然三種估價(jià)方法所求取的估價(jià)對象的估價(jià)結(jié)果都是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的這一特定時(shí)間的特定估價(jià)目的的價(jià)值，然而三種估價(jià)方法本身的時(shí)間著眼重點(diǎn)卻是不相同的。我們必須注意到，市場法的時(shí)間著眼點(diǎn)是“現(xiàn)在”;成本法的時(shí)間著眼點(diǎn)是“過去”;收益法的著眼點(diǎn)是“未來”。

　　在市場機(jī)制比較完善的條件下，市場法看重的是現(xiàn)時(shí)市場上的房地產(chǎn)正常交易價(jià)格，它認(rèn)為現(xiàn)時(shí)交易實(shí)例的有關(guān)信息最能反映房地產(chǎn)的價(jià)值;成本法看中的是過去開發(fā)(建設(shè))所花費(fèi)的成本，它認(rèn)為過去所花費(fèi)的成本信息已經(jīng)完全包含了人們對價(jià)值的認(rèn)可;收益法看中的是未來所能帶來的收益大小，它認(rèn)為房地產(chǎn)未來所能帶來的收益的現(xiàn)值之和才是該房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　這里需要澄清一個(gè)問題，有人認(rèn)為“成本法”也是求取估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)，那么它的著眼點(diǎn)也應(yīng)該認(rèn)為是“現(xiàn)在”，而不應(yīng)認(rèn)為是“過去”。這個(gè)問題應(yīng)該這樣理解，成本法在求取重置價(jià)時(shí)它僅僅是“成本”的時(shí)間點(diǎn)是現(xiàn)在，但建安工程的市場狀況不一定完全與房地產(chǎn)市場狀況合拍，從“量”上說也不一定完全相吻合。

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　　(五)市場層次的差異

　　三種估價(jià)方法的市場內(nèi)涵決定了其市場層次性的差異，也就是說三種估價(jià)方法對估價(jià)對象房地產(chǎn)市場的假設(shè)條件存在差異。

　　市場法放松了“市場均衡”的假設(shè)，在成本法的基礎(chǔ)上引入市場的供求因素，通過市場供求狀況對房地產(chǎn)的成本進(jìn)行修正，得出其市場價(jià)值。此時(shí)市場法沒有與房地產(chǎn)的未來收益掛鉤，因此市場法仍然暗含了房地產(chǎn)投資市場均衡的假設(shè)。

　　成本法沒有考慮竟?fàn)幵瓌t和市場供求原則，隱含了長期市場均衡的假設(shè)，即估價(jià)結(jié)果的適用環(huán)境是一個(gè)處在長期均衡狀態(tài)的房地產(chǎn)市場，如果在失衡狀態(tài)的房地產(chǎn)市場環(huán)境下運(yùn)用成本法，其估價(jià)結(jié)果就會(huì)缺乏說服力。

　　收益法在市場法的基礎(chǔ)上進(jìn)一步放松了房地產(chǎn)投資市場均衡的假設(shè)，在市場法的價(jià)值基礎(chǔ)上考慮了房地產(chǎn)投資環(huán)境的狀況，由此調(diào)整得到房地產(chǎn)投資價(jià)值。

　　由此可見，從成本法→市場法→收益法，是一個(gè)逐步放松“市場均衡”假設(shè)的過程。在這個(gè)過程中，房地產(chǎn)估價(jià)師從一個(gè)對價(jià)值的中立者逐漸變成了一個(gè)對價(jià)值判斷的參與者，也因此，房地產(chǎn)估價(jià)需要估價(jià)專業(yè)人員――注冊房地產(chǎn)估價(jià)師。

　　二、估價(jià)方法的“不同點(diǎn)”給我們的啟示

　　(一)正常情況下三大基本估價(jià)方法都可選用

　　在房地產(chǎn)市場趨于理性、趨于成熟時(shí)，同一估價(jià)對象在同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)分別采用以上三種估價(jià)方法所求取的估價(jià)結(jié)果一般情況下不會(huì)有較大差異。如果市場法求取的估價(jià)結(jié)果(比準(zhǔn)價(jià))大大高于成本法的估價(jià)結(jié)果(積算價(jià)格)或收益法的估價(jià)結(jié)果(收益價(jià)格)時(shí)，表示了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場缺乏理性，甚至出現(xiàn)“泡沫”;如果市場法求取的比準(zhǔn)價(jià)大大低于積算價(jià)或收益價(jià)格時(shí)，表明了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場不景氣。

　　(二)不高估市場價(jià)值

　　在目前采用市場法進(jìn)行抵押估價(jià)時(shí)，應(yīng)該要清醒地注意到未來市場的變化風(fēng)險(xiǎn)，也就是說在采用市場法估價(jià)時(shí)，不僅要考慮目前的市場狀況，更重要的還要考慮未來市場變化的風(fēng)險(xiǎn)。這種認(rèn)識對于估價(jià)人員、銀行貸款方都是十分重要的，因?yàn)榈盅嘿J款的真正處置變現(xiàn)是未來，尤其現(xiàn)在的貸款期限都比較長，較遠(yuǎn)的未來情況難以預(yù)測。為了更好地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，必須注意以下方面：

　　1、應(yīng)該選取能代表正常價(jià)格水準(zhǔn)的成交價(jià)作為可比實(shí)例，切不可選取特別高或恃別低成交價(jià)的交易實(shí)例作為可比實(shí)例;

　　2、在房地產(chǎn)市場不景氣的時(shí)期要特別注意分析與考慮比準(zhǔn)價(jià)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否有價(jià)無市;

　　3、要對房地產(chǎn)市場的走勢要有大致的把握，不僅要關(guān)注過去、現(xiàn)在，還要關(guān)注未來市場狀況;

　　4、各種修正調(diào)整值要恰當(dāng)。各項(xiàng)修正調(diào)整值一般都有估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)把握的一定的幅度范圍，在合理值的范圍內(nèi)要充分把握抵押估價(jià)應(yīng)該遵循的謹(jǐn)慎原則。

　　(三)認(rèn)真撰寫“變現(xiàn)能力分析”及風(fēng)險(xiǎn)提示

　　如果說估價(jià)結(jié)果決定著估價(jià)報(bào)告的風(fēng)險(xiǎn)，那么對估價(jià)對象的變現(xiàn)能力分析是估價(jià)報(bào)告風(fēng)險(xiǎn)的另一重要方面。估價(jià)結(jié)果雖然是指市場價(jià)值、變現(xiàn)能力雖然也是假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，但是真正處置估價(jià)對象卻是在末來，人們注重的是在末來處置估價(jià)對象時(shí)的變現(xiàn)能力，因此從抵押估價(jià)謹(jǐn)慎原則以及目前房地產(chǎn)市場不景氣的背景下，要特別注意以下方面：

　　1、對估價(jià)對象的通用性、獨(dú)立使用性等方面進(jìn)行慎重地分析;

　　2、結(jié)合市場狀況、所采用的估價(jià)方法、修正調(diào)整值的風(fēng)險(xiǎn)水平等方面相應(yīng)地作出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示。

    相信大家現(xiàn)在對三大基本估價(jià)方法有個(gè)透徹的了解了吧！最后祝愿大家在09年的房地產(chǎn)估價(jià)師考試中取得優(yōu)異的成績！

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