市場法估價實務(wù)中必須關(guān)注的若干方面二

　　二、比較基準(zhǔn)的建立難度大

　　選取了可比實例后，應(yīng)先對這些可比實例的成交價格進(jìn)行必要的換算處理，使它們與估價對象之間的口徑一致、形式相同、相互可比，并統(tǒng)一到估價對象的價值內(nèi)涵上來，為后續(xù)的市場法中的有關(guān)比較、修正和調(diào)整建立一個共同的比較基礎(chǔ)。

　　建立比較基準(zhǔn)主要包括：

　?、俳y(tǒng)一房地產(chǎn)范圍(包括統(tǒng)一土地類型、二次裝修等等)，

　?、诮y(tǒng)一為現(xiàn)房價格，

　?、劢y(tǒng)一付款方式，

　　④統(tǒng)一面積內(nèi)涵，

　?、萁y(tǒng)一采用單價，

　?、藿y(tǒng)一面積單位，

　?、呓y(tǒng)一幣種和貨幣單位等等。

　　目前估價實務(wù)中建立比較基準(zhǔn)的關(guān)鍵點在于上述①與②。一些估價人員所制作的“快餐式”報告(1天要出具多宗)干脆不進(jìn)行建立比較基準(zhǔn)這一重要環(huán)節(jié)。由于不進(jìn)行建立比較基準(zhǔn)這一環(huán)節(jié)，他們對各可比實例就不認(rèn)真細(xì)致地查勘、分析、比較;更有甚者干脆對可比實例不進(jìn)行現(xiàn)場查勘，各種因素修正(調(diào)整)拍腦門進(jìn)行，因此他們的估價作業(yè)“效率”極高，“快餐式”報告在“拷貝”中誕生，估價報告所存在的風(fēng)險這定時炸彈也隨之埋下。

　　(一)如何統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍在滿足類似房地產(chǎn)的條件下，有時難以直接選取到與估價對象范圍完全相同的房地產(chǎn)交易實例作為可比實例，只能選擇在“主干”上相同的交易實例。在估價實務(wù)中常見有以下幾種情形：第一種情形――“房地產(chǎn)實物范圍不同”。比如：

　?、俟纼r對象沒有陽臺，而可比實例有陽臺;估價對象與可比實例的陽臺數(shù)量不同;估價對象為封閉陽臺，而可比實例為非封閉陽臺;估價對象為非全明布局(廳為間接采光、衛(wèi)生間無窗戶)，而可比實例為全明布局;

　?、诳杀葘嵗c估價對象的土地類型不同;

　?、劭杀葘嵗山粌r含有二次裝修價值等等。

　　這種情形下，一般是將可比實例統(tǒng)一到估價對象的房地產(chǎn)范圍，補充可比實例房地產(chǎn)相對于估價對象為基準(zhǔn)所缺少的范圍，扣除可比實例房地產(chǎn)多出的范圍，相應(yīng)地對可比實例成交價進(jìn)行加減。

　　1、如何統(tǒng)一土地類型如果估價對象土地類型為國有劃撥方式取得，而所選取的可比實例土地類型為出讓情形的，它們的價格差別主要表現(xiàn)為有無包括土地出讓金部分。遇到這種情況時應(yīng)將出讓情形的可比實例的成交價中剔除去其所包含的土地出讓金款額。

　　比如：可比實例A為出讓地的商品房住宅且土地使用權(quán)面積未知，為方便計算可依下式進(jìn)行?？杀葘嵗鼳應(yīng)剔除的土地出讓金款額=相應(yīng)(用途、等級)的基準(zhǔn)地價×土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)比例×A的建筑面積÷A所處樓宇的總層數(shù)這里有兩點要注意：

　　①土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)比例應(yīng)按當(dāng)?shù)匾?guī)定;

　?、跇怯畹目倢訑?shù)一般不包括不計入同類用途及不計建筑面積的層數(shù)(如可比實例為住宅，則該樓宇中的店面、架空層不計入總層數(shù))。

　　2、如何統(tǒng)一不含室內(nèi)二次裝修價值抵押估價時，盡管估價對象帶有室內(nèi)二次裝修，但估價結(jié)果一般也不應(yīng)包含其二次裝修價值;如果選取的可比實例成交價中含有室內(nèi)二次裝修價值，則必須在其成交價中扣除去其室內(nèi)二次裝修的價值。有些估價人員將室內(nèi)二次裝修價值的剔除放在個別因素的“裝修”子項中考慮，如普通裝修考慮5%，那么就造成了這樣一個問題，可比實例的成交價如果是8000元/m2，則普通裝修的價值為400元/m2，如果成交價格為3000元/m2，則普通裝修價值為150元/m2，顯然是不合理的。因此必須在建立比較基準(zhǔn)中考慮，口徑才能一致。

　　這里必須特別注意：

　?、倏杀葘嵗?高檔、中檔、普通)二次裝修，是指可比實例在當(dāng)時成交日期的狀況，也就是成交價格中所含有的對應(yīng)裝修，不是該可比實例成交之后再進(jìn)行的二次裝修;

　?、谝鄢亩窝b修價值，是對應(yīng)可比實例在當(dāng)時成交日的價值，而不應(yīng)考慮當(dāng)時成交日至估價時點的裝修折舊。

　　③無室內(nèi)二次裝修與毛坯房是不同的概念。無室內(nèi)二次裝修不等于沒有一次裝修，而毛坯房通常是指內(nèi)隔墻、內(nèi)門等還沒施工，水電等僅僅入戶。因此從裝修價值上說，其內(nèi)涵是不同的，應(yīng)進(jìn)行必要的統(tǒng)一。

　　3、“主干”相同，其他不同的情況這種類型特別復(fù)雜(諸如：衛(wèi)生間、客廳數(shù)量不同，明廳與暗廳，位置特優(yōu)、特差，等等)，需要估價人員認(rèn)真分析比較，同時還必須具備有豐富的估價經(jīng)驗和相關(guān)專業(yè)知識，才能照顧到方方面面。

　　第二種情形――含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)。比如可比實例成交價中含有附贈家具，家電等。

　　這種情況下，一般是統(tǒng)一到“純粹”的房地產(chǎn)范圍，即：房地產(chǎn)價格=含非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格-非房地產(chǎn)成分的價格第三種情形――帶有債權(quán)債務(wù)(或受到他項權(quán)利限制)的房地產(chǎn)。

　　這種情況下，一般是統(tǒng)一到“干凈”的房地產(chǎn)范圍。

　　(二)如何統(tǒng)一為現(xiàn)房價格一手房成交價中大部分都是預(yù)售合同備案，即成交時大多為期房。如果用此作為可比實例，必須將其期房價(單價)換算成現(xiàn)房價(單價)。

　　在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)(質(zhì)量、功能、環(huán)境、物業(yè)等)下，期房價低于現(xiàn)房價。主要原因是現(xiàn)房可以立即出租、有租金收益以及買期房存在的風(fēng)險(資金與樓盤質(zhì)量風(fēng)險)。期房價與現(xiàn)房價之間的關(guān)系是：現(xiàn)房價格=期房價格+出租的凈收益的折現(xiàn)值(預(yù)計從期房達(dá)到現(xiàn)房期間)+風(fēng)險補償如：某期房成交時單價為2900元/┫，尚有1年才可投入使用，假設(shè)出租的年末凈收益為330元/┫，折現(xiàn)率為10%，風(fēng)險補償估計為期房價格的2%，則該期房換算為現(xiàn)房的價格計算如下。

　　現(xiàn)房價格=2900+330/(1+10)1+2900×2%=2900+300+58=3258(元/┫)

　　現(xiàn)房價格與期房價格相差值=3258-2900=358(元/┫)，差值幅度達(dá)12%，可見這種換算是非常必要的。

　　這里需要注意：①出租的年凈收益問題要視租金是年頭或年中或年末取得而區(qū)別對待;②風(fēng)險補償問題是比較復(fù)雜的，主要包括資金及質(zhì)量風(fēng)險，質(zhì)量又包括所在樓宇單體質(zhì)量、小區(qū)品質(zhì)及配套設(shè)施。這些風(fēng)險取決于開發(fā)商、建筑商、監(jiān)理單位的資信與能力以及成交日至交房時間的長短等因素。

　　(三)其他方面的“統(tǒng)一”

　　統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一面積內(nèi)涵、統(tǒng)一采用單價、統(tǒng)一面積單位、統(tǒng)一幣種和貨幣單位等相對較簡單。此處略談。

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