關于房產(chǎn)中介欺詐行為分析一

　　隨著上海房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場也在日益壯大。人們通過房產(chǎn)中介咨詢、購買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關部門統(tǒng)計本市約50%的新建商品房銷售和90%的二手房買賣是通過房地產(chǎn)中介企業(yè)實現(xiàn)的。本文通過對房地產(chǎn)中介市場的詳細了解，其中存在的主要欺詐行為有：

　　1. 以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。

　　2. 從事成套獨用居住房屋使用權買賣經(jīng)紀活動。

　　3. 無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營。

　　4. 房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人出租、出借經(jīng)紀執(zhí)業(yè)證書。

　　5. 房地產(chǎn)經(jīng)紀組織濫用自己的優(yōu)勢地位，利用格式合同對相對人作出不合理、不公正的規(guī)定。

　　6. 房地產(chǎn)經(jīng)紀組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。

　　7. 各類房地產(chǎn)廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經(jīng)登記發(fā)布房地產(chǎn)印刷品廣告。

　　這些行為損害了消費者直接的經(jīng)濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場正常的操作、運行秩序。如何防范并解決這些問題，筆者提出了些建議：

　　在房產(chǎn)交易場所通過發(fā)放宣傳單提醒購房者，注意區(qū)別居間合同與行紀合同中這兩種行為。購房前認真索取中介機構的營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書等證件;對于所謂的“可轉換產(chǎn)權房”應當向房產(chǎn)管理部門咨詢了解該房產(chǎn)的真實情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應當負責的賠償責任。對于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內容，視為要約作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。達成協(xié)議后，對辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)，購房者應當本人親自辦理，以避免產(chǎn)權無法過戶風險等

　　一、目前房產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀

　　隨著上海房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場也在日益壯大。上海市房產(chǎn)中介企業(yè)已迅速發(fā)展到了8萬余家，人們通過房產(chǎn)中介咨詢、購買、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。

　　為了加強房地產(chǎn)中介服務管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)活動當事人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，對房地產(chǎn)中介服務進行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱。包括了以下――

　　1. 房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術等方面服務的經(jīng)營活動。

　　2. 房地產(chǎn)價格評估，是指對房地產(chǎn)進行測算，評定其經(jīng)濟價值和價格的經(jīng)營活動。

　　3. 房地產(chǎn)經(jīng)紀，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務的經(jīng)營活動。

　　房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關部門統(tǒng)計本市約50%的新建商品房銷售和90%的二手房買賣是通過房地產(chǎn)中介企業(yè)實現(xiàn)的?？梢哉f大部分的房產(chǎn)交易行為是通過中介機構進行，中介機構溝通買賣雙方起到了一個橋梁的重要作用。

　　尤其在私人之間的房屋買賣中(即二手房轉讓)，由于很多買方與賣方互相不認識、不了解，可以說信用無從談起：買方擔心給了錢，拿不到房;賣方擔心買方不是一次性支付全部款項(如要辦理銀行貸款)，分幾次支付，會不會拖泥帶水拖延付款等等。這時，房產(chǎn)中介機構出現(xiàn)，中介方是以單位的名義出現(xiàn)，并且經(jīng)過國家行政部門的審批，具備經(jīng)營資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息，調停買賣雙方之間的爭執(zhí);而且買賣雙方需要辦理產(chǎn)權轉讓等手續(xù)，更需要中介機構提供專業(yè)意見、協(xié)助辦理。因此房產(chǎn)中介的產(chǎn)生與發(fā)展正是我們社會經(jīng)濟發(fā)展所需要的。但是，由于房產(chǎn)中介行業(yè)進入門檻相對不高，因此也就良莠不齊，大多數(shù)中介機構奉公守法、誠實經(jīng)營、在幫助消費者購置產(chǎn)業(yè)提供了優(yōu)質服務。但也有不少不良中介機構存在了欺詐行為，侵犯消費者的合法權益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進行具體分析。

　　二、房產(chǎn)中介市場現(xiàn)實存在的欺詐行為

　　1. 以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。

　　委托人一般分兩種：房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和私有房產(chǎn)權人(自然人)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務機構。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當與受托房地產(chǎn)中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。 受托房地產(chǎn)中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產(chǎn)中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所代理銷售商品房的有關情況。 受托房地產(chǎn)中介服務機構不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。

　　同樣，自然人委托房產(chǎn)中介機構銷售商品房的也應當參照上面開發(fā)企業(yè)委托的方法辦理。同時根據(jù)商品房銷售管理辦法 (2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過 自2001年6月 1日起施行)第二十八條規(guī)定： 受托房地產(chǎn)中介服務機構在代理銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。

　　從法理上說，房產(chǎn)中介機構主要是房產(chǎn)經(jīng)紀人，對委托購房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀行為。經(jīng)紀人應當在銷售商品房時提供：房源信息、銷售價格外，表明收取傭金，即按房產(chǎn)成交價格的3%~5%之間提取傭金。

　　而現(xiàn)實上，很多房產(chǎn)經(jīng)紀向購房者提出“包銷”，即所銷售的房產(chǎn)統(tǒng)一報價，說價格已經(jīng)包括傭金，或者誤導購房者“免傭金”。實際上購房者與售房者之間很難了解到真實的出售價格。其中的差價由房產(chǎn)經(jīng)紀賺得，也就是所謂的“賺差價”，這明顯違反了上述法律規(guī)定。

　　2. 從事成套獨用居住房屋使用權買賣經(jīng)紀活動。

　　上海市房屋土地管理局《關于禁止成套獨用住房使用權買賣的通知》滬房地交(1999)0786號規(guī)定：“三、各類經(jīng)紀中介服務機構不得從事成套獨用住房使用權買賣的居間介紹、代理和提供咨詢等業(yè)務;不得掛牌、展示、提供或利用房地產(chǎn)網(wǎng)站、刊物等信息載體登載成套獨用住房使用權買賣信息。”

　　目前，上?？蛇M入市場買賣交易的房屋既有產(chǎn)權性質的房屋，也在使用權性質的房屋，這里的使用權房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策購買的公房。由于權屬性質不同，其市場價格及法定的權利義務有較大區(qū)別。

　　區(qū)分擬購房屋的權屬性質，應以驗看憑證為準。有房地產(chǎn)權利證書(或房屋權利證書)的即為產(chǎn)權性質房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權性質?？墒酃渴巧虾Ｊ蟹扛氖鄯空咭龅胤课輰傩愿拍?。是指：上海的房改政策規(guī)定，職工(原承租人)可按房改售房的價格及優(yōu)惠政策出資購買的產(chǎn)權的房屋。是指“成套獨用”的原公有住房。

　　現(xiàn)行法規(guī)不允許可售公房以使用權的性質進入市場買賣，可售公房買賣必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買房手續(xù)后，再以產(chǎn)權的性質賣給購房人的程序操作。這就是人們通常說的“二步并一步走”的政策.

　　按照《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》 (1999年4月22日中華人民共和國建設部令第69號發(fā)布 自1999年5月1日起施行) 第五條 已取得合法產(chǎn)權證書的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房可以上市出售 ，但有下列情形之一的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房不得上市出售：

　　(1)以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的;

　　(2)住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標準，或者違反規(guī)定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的;

　　(3)處于戶籍凍結地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內的;

　　(4)產(chǎn)權共有的房屋，其他共有人不同意出售的;

　　(5)已抵押且未經(jīng)抵押權人書面同意轉讓的;

　　(6)上市出售后形成新的住房困難的;

　　(7)擅自改變房屋使用性質的;

　　(8)法律、法規(guī)以及縣級以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。

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