房地產(chǎn)估價師考試常見問題答疑精選4
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1.課程:房地產(chǎn)估價理論與方法
問題：請教一道問題：有關收益法說法有誤的一項是( ) A.收益法是求取估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法 B.從收益法的觀點看，房地產(chǎn)的價值是其未來凈收益的現(xiàn)值之和 C.收益法是以預期原理為基礎的 D.將資金購買房地產(chǎn)獲取收益，與將資金存人銀行獲取利息所起的作用并不是等同的
答案：D
解析如下： 投資者購買收益性房地產(chǎn)，實質(zhì)是以現(xiàn)在的一筆資金去換取期望在未來可以獲得的一系列資金。所以將資金購買房地產(chǎn)獲取收益，與將資金存人銀行獲取利息所起的作用是等同的。
2.課程:房地產(chǎn)估價案例與分析
問題：工業(yè)用地改為商業(yè)用地，用成本法估價是否正確。
解析：不正確。因為估價對象現(xiàn)實用途雖是工業(yè)，但估價用途應是商業(yè)，技術路線應按商業(yè)用地制定，優(yōu)先選用比較法和收益法。
3.課程:房地產(chǎn)估價理論與方法
問題：某舊廠房的建筑面積為4000 M2，在補交土地使用權出讓金等400元/ M2后(按建筑面積計)同時取得50年的土地使用權，預計裝修改造期為1年，裝修改造費為每平方米建筑面積800元，裝修改造完成后即可全部售出，售價為每平方米建筑面積4500元，銷售稅費為售價的10%，購買該舊廠房買方需要繳納的稅費為其價格的3%。試利用上述資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該舊廠房的正常購買總價和單價(折現(xiàn)率為13%)
解析：
1、裝修完成后廠房總價=4000*4500/(1+13%)=15929204元
2、購買總價為V
3、裝修改造總額=4000×800/(1+13%)1/2=3010307元
4、銷售稅費=1*10%=1592920元
5、補交地價總額=4000×400=1600000元
6、買方需繳納的稅費3%V
7、V=1-3-4-5-6 V=9442696
8、單價=7925976/4000=2361元/平方米
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