房地產(chǎn)基本制度與政策精講班講義18

　　四、房屋租賃合同

　　1、房屋租賃合同的概念及內(nèi)容租賃合同是出租人與承租人簽訂的。

　　用于明確租賃雙方權利義務關系的協(xié)議。租賃是一種民事法律關系，在租賃關系中出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關系主要是通過租賃合同確定的。因此，在租賃中出租人與承租人應當對雙方的權利與義務做出明確的規(guī)定，并且以文字形式形成書面記錄，成為出租人與承租人關于租賃問題雙方共同遵守的準則?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務。《租賃管理辦法》對租賃合同的內(nèi)容作了進一步的規(guī)定，規(guī)定租賃合同應當具備以下條款：(1)當事人姓名或者名稱及住所;(2)房屋的坐落、面積、裝修及設施狀況，(3)租賃用途，(4)租賃期限;(5)租金及交付方式;(6)房屋修繕責任;(7)轉租的約定：(8)變更和解除合同的條件：(9)違約責任;(10)當事人約定的其他條款。

　　在上述條款中，租賃期限。租賃用途、租金丑交付方式、房屋的修繕責任是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的必備條款。

　　例題：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房屋租賃合同必備條款包括( )。

　　A、租賃期限

　　B、租賃用途

　　C、租金及交付方式

　　D、房屋的修繕責任

　　E、當事人姓名

　　答案：ABCD

　　解析：“當事人姓名”不是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房屋租賃合同必備條款。

　　租賃期限。租賃行為應有明確的租賃期限，出租人有權在簽訂租賃合同時明確租賃期限，并在租賃期限屆滿后收回房屋?！逗贤ā芬?guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。承租人有義務在租賃期限屆滿后返還所承租的房屋。如需繼續(xù)承租原租賃的房屋，應當在租賃期滿前，征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同。出租人應當按照租賃合同約定的期限將房屋交給承租人使用，并保證租賃合同期限內(nèi)承租人的正常使用。出租人在租賃合同屆滿前需要收回房屋的，應當事先征得承租人的同意，并賠償承租人的損失。

　　租賃用途，是指房屋租賃合同中規(guī)定的出租房屋的使用性質(zhì)。承租人應當按照租賃合同規(guī)定的使用性質(zhì)使用房屋，不得變更使用用途，確需變動的，應當征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同：承租人與第三者互換房屋時，應當事先征得出租人的同意，出租人應當支持承租人的合理要求。換房后，原租賃合同即行終止，新的承租人應與出租人另行簽訂租賃合同。

　　租金及交付方式。租金標準是租賃合同的核心，是引起租賃糾紛的主要原因。因此，它也是加強租賃管理的重點之一。租賃合同應當明確約定租金標準及支付方式。同時租金標準必須符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定。

　　房屋的修繕責任。出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。不及時修復致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財產(chǎn)損失或者人身傷害的，應當由出租人承擔賠償責任。租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定。房屋修繕責任人對房屋及其設備應當及時，認真地檢查、修繕，保證房屋的使用安全。房屋修繕責任人對形成租賃關系的房屋確實無力修繕的，可以與另一方當事人合修，責任人因此付出的修繕費用，可以折抵租金或由出租人分期償還。

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　　例題：關于房屋租賃期限，不正確的表述是( )。

　　A.房屋租賃期不得超過20年，超過20年的房屋租賃合同無效

　　B.租賃期限屆滿當事人續(xù)訂租賃合同，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年

　　C.出租人在租賃期限屆滿前需要收回房屋的，應當事先征得承租人的同意

　　D.承租人變更租賃合同約定的房屋用途，應當事先征得出租人的同意

　　答案：A

　　解析：《合同法》規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。

　　2、租賃合同的終止租賃合同一經(jīng)簽訂，租賃雙方必須嚴格遵守。

　　合法租賃合同的終止一般有兩種情況：一是合同的自然終止，二是人為終止。自然終止主要包括：(1)租賃合同到期，合同自行終止，承租人需繼續(xù)租用的，應在租賃期限屆滿前3個月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同;(2)符合法律規(guī)定或合同約定可以解除合同條款的;(3)因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的。

　　因上述原因終止租賃合同的，使一方當事人遭受損失的，除依法可以免除責任的外，應當由責任方負責賠償。

　　例題：租賃合同到期，合同自行終止，承租人需繼續(xù)租用的，應在租賃期限屆滿前( )個月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。

　　A、1

　　B、2

　　C、3

　　D、4

　　答案：C

　　解析：租賃合同到期，合同自行終止，承租人需繼續(xù)租用的，應在租賃期限屆滿前3個月提出。

　　人為終止主要是指由于租賃雙方人為的因素而使租賃合同終止。一般包括無效合同的終止和由于租賃雙方在租賃過程中的人為因素而使合同終止。對于無效合同的終止，《合同法》有明確的規(guī)定，不再贅述。由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形主要有：(1)將承租的房屋擅自轉租的;(2)將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或私自調(diào)換使用的;(3)將承租的房屋擅自拆改結構或改變承租房屋使用用途的;(4)無正當理由，拖欠房租6個月以上的;(5)公有住宅用房無正當理由閑置6個月以上的，(6)承租人利用承租的房屋從事非法活動的，(7)故意損壞房屋的：(8)法律、法規(guī)規(guī)定的其他可以收回的。

　　發(fā)生上述行為，出租人除終止租賃合同，收回房屋外，還可索賠由此造成的損失。

　　例題：房屋租賃合同人為終止的情形有( )。

　　A.將承租的房屋擅自轉租

　　B.承租人無正當理由，拖欠房屋租金6個月以上

　　C.公有住房無正當理由閑置6個月以上

　　D.因不可抗力導致合同不能履行E.根據(jù)合同約定可以解除合同條款

　　答案：ABC

　　解析：因不可抗力導致合同不能履行、根據(jù)合同約定可以解除合同條款，屬于自然終止。