房地產(chǎn)估價(jià)師考前輔導(dǎo)精講講義（二）

二、估價(jià)對(duì)象

     估價(jià)對(duì)象(subject property)即估價(jià)客體，也稱為被估價(jià)房地產(chǎn)(property being appraised)、估價(jià)標(biāo)的，當(dāng)估價(jià)對(duì)象僅為房地產(chǎn)權(quán)益時(shí)，例如租賃權(quán)時(shí)，可稱為被估價(jià)權(quán)益：是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中需要評(píng)估其價(jià)值的具體房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權(quán)益。
     盡管房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)在理論上只有土地、建筑物、土地與建筑物的綜合體(簡(jiǎn)稱“房地”，具體可表述為“建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地”或者“土地及其上的建筑物”)三種，但現(xiàn)實(shí)中的估價(jià)對(duì)象是豐富多彩、復(fù)雜多樣的。主要有以下幾種情況：
(1)、建筑物已開(kāi)始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)，即通常所稱的“在建工程”，往往成為估價(jià)對(duì)象；
(2)、也有要求對(duì)正在開(kāi)發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)、但尚未出現(xiàn)的房地產(chǎn)，例如通常所講的“期房”(雖然稱為期房，但實(shí)際上包含其占用范圍內(nèi)的土地)進(jìn)行估價(jià)；
(3)、還可能因民事糾紛或者理賠等原因，要求對(duì)已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)，例如已被拆除的房屋、被災(zāi)害損毀的房屋進(jìn)行估價(jià)。
(4)、估價(jià)對(duì)象也可能是房地產(chǎn)的某一局部，例如某幢房屋中的某個(gè)樓層，某幢住宅樓中的某套住房。
(5)、估價(jià)對(duì)象還可能是現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過(guò)去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分，例如在預(yù)售商品房的情況下購(gòu)買(mǎi)人提前裝飾裝修的部分，在房屋租賃的情況下承租人裝飾裝修的部分。
(6)、城市房屋拆遷估價(jià)要求對(duì)被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修單獨(dú)處理。
(7)、房地產(chǎn)估價(jià)中也可能含有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，例如為某一可供直接經(jīng)營(yíng)使用的旅館(酒店、賓館等)、餐館、商場(chǎng)、汽車(chē)加油站、高爾夫球場(chǎng)等的交易提供價(jià)值參考而估價(jià)，其評(píng)估價(jià)值除了包含該旅館、餐館、商場(chǎng)、汽車(chē)加油站、高爾夫球場(chǎng)等的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價(jià)值，通常還應(yīng)包含房地產(chǎn)以外的其他資產(chǎn)，例如家具、電器、貨架、機(jī)器設(shè)備等的價(jià)值，甚至包含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、商譽(yù)、客戶、員工隊(duì)伍等的價(jià)值，即以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估或稱企業(yè)價(jià)值評(píng)估。
    概括起來(lái)，房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象有：土地、房屋、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等等。估價(jià)對(duì)象的更具體種類(lèi)，可見(jiàn)本教材第二章第三節(jié)“房地產(chǎn)的分類(lèi)”。

三、估價(jià)目的

    估價(jià)目的(appraisal purpose)：是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中估價(jià)結(jié)果的期望用途，或者通俗地說(shuō)，是委托人要拿未來(lái)完成的估價(jià)報(bào)告做什么用，是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或者民事行為、行政行為的需要。
    例如，是為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)或租賃活動(dòng)確定相關(guān)價(jià)格或租金提供參考依據(jù)，還是為商業(yè)銀行等債權(quán)人確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值提供參考依據(jù)，或者是為拆遷人與被拆遷人之間確定被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額、為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定某種房地產(chǎn)稅收的計(jì)稅依據(jù)、為保險(xiǎn)公司衡量投保房屋的保險(xiǎn)價(jià)值、為政府掌握劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金等費(fèi)用提供參考依據(jù)。
委托人不會(huì)無(wú)緣無(wú)故花錢(qián)委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)，而是為了某種需要才委托估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。因此，任何房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的，并且對(duì)估價(jià)的不同需要決定著估價(jià)目的的不同。
    按房地產(chǎn)估價(jià)的需要及相應(yīng)的估價(jià)目的可以劃分為：土地使用權(quán)出讓(又可分為招標(biāo)出讓、拍賣(mài)出讓、掛牌出讓、協(xié)議出讓)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(又可分為買(mǎi)賣(mài)、互換、贈(zèng)與、以房地產(chǎn)出資、作價(jià)入股、抵債等)、租賃、抵押、征收、征用(又可分為土地征收、土地征用、城市房屋拆遷)、分割、損害賠償、稅收、保險(xiǎn)、爭(zhēng)議調(diào)處、司法鑒定，以房地產(chǎn)出資設(shè)立企業(yè)(包括公司，下同)，企業(yè)對(duì)外投資、合資、合作、合并、分立、改制、資產(chǎn)重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、清算，房地產(chǎn)估價(jià)爭(zhēng)議中的房地產(chǎn)估價(jià)復(fù)核或鑒定等等。在實(shí)際估價(jià)中，還可以根據(jù)具體情況對(duì)上述某些估價(jià)目的進(jìn)行細(xì)分或者作進(jìn)一步的說(shuō)明。例如，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中普通拍賣(mài)的保留價(jià)(底價(jià))評(píng)估；城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)：還可分為貨幣補(bǔ)償估價(jià)和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償估價(jià)。
    不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果，因?yàn)楣纼r(jià)目的不同，估價(jià)對(duì)象的范圍、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、評(píng)估的價(jià)值類(lèi)型、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)應(yīng)考慮的因素可能不同，甚至估價(jià)方法也可能不同。
    例如，許多房地產(chǎn)在買(mǎi)賣(mài)、抵押之前已出租，買(mǎi)賣(mài)、抵押時(shí)帶有租賃期未屆滿的租賃合同(也稱為租約)，購(gòu)買(mǎi)者、抵押權(quán)人應(yīng)尊重并履行這些租賃合同的各項(xiàng)條款，即所謂“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，這叫做有租約限制的房地產(chǎn)或帶租約的房地產(chǎn)、已出租的房地產(chǎn)。如果為房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、抵押目的對(duì)這類(lèi)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，就應(yīng)考慮租約租金與市場(chǎng)租金差異的影響，特別是對(duì)于那些租約租金與市場(chǎng)租金差異較大和租賃期限較長(zhǎng)的房地產(chǎn)；如果為城市房屋拆遷補(bǔ)償目的而估價(jià)，則不考慮房屋租賃的影響，應(yīng)視為無(wú)租約限制的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)。在價(jià)值構(gòu)成的各要素，例如成本、費(fèi)用、利潤(rùn)、稅金等的取舍上，也應(yīng)服從于估價(jià)目的。
    此外，估價(jià)目的還限制了估價(jià)報(bào)告的用途。針對(duì)某種估價(jià)目的得出的估價(jià)結(jié)果，不能盲目地套用于與其不相符的用途。因此，在估價(jià)中房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)始終謹(jǐn)記估價(jià)目的。