房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價理論與方法》第六章資料四

第六章  市場法

第四節(jié) 建立比較基準(zhǔn)

　　選取了可比實例之后，一般應(yīng)先對這些可比實例的成交價格進(jìn)行換算處理，使它們之間的口徑一致、形式相同、相互可比，并統(tǒng)一到需要求取的估價對象的價格單位上來，為后續(xù)的有關(guān)比較、修正和調(diào)整建立一個共同的基礎(chǔ)。
建立比較基準(zhǔn)一般包括：①統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍；②統(tǒng)一付款方式；③統(tǒng)一采用單價；④統(tǒng)一幣種和貨幣單位；⑤統(tǒng)一面積內(nèi)涵；⑥統(tǒng)一面積單位。

　　一、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍
　　注意：此段為2007版教材新增加的內(nèi)容，要仔細(xì)閱讀。
　　針對某些估價對象，有時難以直接選取到與其范圍完全相同的房地產(chǎn)的交易實例作為可比實例，只能選取“主干”相同的房地產(chǎn)的交易實例作為可比實例。這種情況在實際估價中主要有以下3類：①房地產(chǎn)實物范圍不同。所謂范圍不同，是指“有”與“無”的差別。而范圍相同下的不同，是指大家都有，只是彼此之間有“好”與“壞”或者“優(yōu)”與“劣”、“新”與“舊”等的差別。例如前面所講的估價對象為土地，選取的是含有類似土地的房地交易實例。還有諸如估價對象是一套封陽臺的住房，選取的可比實例是未封陽臺的住房；或者相反。②含有非房地產(chǎn)成份。例如，估價對象是“純粹”的房地產(chǎn)，選取的是含有非房地產(chǎn)成份的類似房地產(chǎn)的交易實例，如附贈家具、家用電器、汽車等的房地產(chǎn)交易實例；或者相反。③帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)。例如，估價對象是“干凈”的房地產(chǎn)，選取的是帶有債權(quán)債務(wù)的類似房地產(chǎn)的交易實例，如設(shè)立了抵押權(quán)，有拖欠建設(shè)工程價款，或者由買方代付欠繳的水費、電費、燃?xì)赓M、供暖費、通信費、有線電視費、物業(yè)服務(wù)費用、房產(chǎn)稅等費稅的房地產(chǎn)交易實例；或者相反。
　　在上述第一類情況下，統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到估價對象的房地產(chǎn)范圍，補充可比實例房地產(chǎn)缺少的范圍，扣除可比實例房地產(chǎn)多出的范圍，相應(yīng)地對可比實例的成交價格進(jìn)行加減。
　　在上述第二類情況下，統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到“純粹”的房地產(chǎn)范圍，并利用下列公式對價格進(jìn)行換算處理：
　　房地產(chǎn)價格 = 含非房地產(chǎn)成份的房地產(chǎn)價格 - 非房地產(chǎn)成份的價格
　　如果是估價對象含有非房地產(chǎn)成份的，在市場法最后步驟求出了不含非房地產(chǎn)成份的房地產(chǎn)價值后，再加上非房地產(chǎn)成份的價值，就可得到估價對象的價值。
　　在上述第三類情況下，統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍一般是統(tǒng)一到“干凈”的房地產(chǎn)范圍，并利用下列公式對價格進(jìn)行換算處理：
　　房地產(chǎn)價格 = 帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格 - 債權(quán) + 債務(wù)
　　如果是估價對象帶有債權(quán)債務(wù)的，在市場法最后步驟求出了不帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價值后，再加上債權(quán)減去債務(wù)，就可得到估價對象的價值。

　　二、統(tǒng)一付款方式
　　房地產(chǎn)由于價值量大，其成交價格的付款方式往往采取分期支付方式。而且付款期限長短、付款次數(shù)、每筆付款金額在付款期限內(nèi)分布等的不同，實際價格會有所不同。估價中為便于比較，價格通常以一次性付清所需要支付的金額為基準(zhǔn)，因此，需要將分期支付的可比實例成交價格折算為在其成交日期一次性付清的金額。具體方法是通過折現(xiàn)計算。
　　【例6-1】某宗房地產(chǎn)交易總價為30萬元，其中首期付款20%, 余款于半年后支付。假設(shè)月利率為0.5%, 請計算該宗房地產(chǎn)在其成交日期一次性付清的價格。
　　【解】該宗房地產(chǎn)在其成交日期一次性付清的價格計算如下：

　　此類題，在單項選擇題中，每年必考題目，在計算題中必用。

　　三、統(tǒng)一采用單價
　　在統(tǒng)一采用單價方面，通常為單位面積的價格。不用管，不會直接考試。

　　四、統(tǒng)一幣種和貨幣單位
　　在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，應(yīng)采用該價格所對應(yīng)的日期時的匯率。在通常情況下，是采用成交日期時的匯率。但如果先按照原幣種的價格進(jìn)行市場狀況調(diào)整，則對進(jìn)行了市場狀況調(diào)整后的價格，應(yīng)采用估價時點時的匯率進(jìn)行換算。匯率的取值，一般采用國家外匯管理部門公布的外匯牌價的賣出、買入中間價。

　　五、統(tǒng)一面積內(nèi)涵
　　注意：統(tǒng)一面積內(nèi)涵的公式要牢記，一般要出此類單項選擇題，計算題肯定也要用到。
在現(xiàn)實的房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計價、有按套內(nèi)建筑面積計價，也有按使用面積計價的。它們之間的換算公式如下：
       
　　六、統(tǒng)一面積單位
　　注意：單位換算公式一定要牢記，這樣可以提高計算的效率。
　　在面積單位方面，中國內(nèi)地通常采用平方米(土地面積單位除了平方米，有時還采用公頃、畝), 中國中國香港和美國、英國等習(xí)慣采用平方英尺，中國中國臺灣和日本、韓國一般采用坪6。各種單位間的換算關(guān)系如下：
　　1公頃 = 10 000 平方米 = 15畝
　　1畝 = 666.67 平方米
　　1平方英尺 = 0.09290304平方米
　　1坪 =3.30579 平方米
　　將公頃、畝、平方英尺、坪下的價格換算為平方米下的價格關(guān)系如下：
　　平方米下的價格 = 公頃下的價格÷ 10 000
　　平方米下的價格 = 畝下的價格÷ 666.67
　　平方米下的價格 = 平方英尺下的價格÷ 0.09290304
　　平方米下的價格 = 坪下的價格÷ 3.30579
　　【例6-2】搜集了甲、乙兩個交易實例。甲交易實例房地產(chǎn)的建筑面積200m2，成交總價80萬元人民幣，分3期付款，首期付16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于1年后付清。乙交易實例房地產(chǎn)的使用面積2500平方英尺，成交總價15萬美元，于成交時一次性付清。如果選取該兩個交易實例為可比實例，請在對其成交價格進(jìn)行有關(guān)比較、修正和調(diào)整之前進(jìn)行“建立比較基準(zhǔn)”處理。
　　【解】對該兩個交易實例進(jìn)行建立比較基準(zhǔn)處理，包括統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。具體的處理方法如下：
　　(1) 統(tǒng)一付款方式。如果以在成交日期一次性付清為基準(zhǔn)，假設(shè)當(dāng)時人民幣的年利率為8%, 則：

　　注意：做此類題以及以后的其他計算題，甚至考試時最好能夠畫出現(xiàn)金流量簡圖，這樣方便分析題意。只要能畫出金流量簡圖，可以說就完成了計算量的80%，剩下的工作簡直就是做數(shù)字游戲。

                  乙總價=15萬美元
　　(2)統(tǒng)一采用單價
            甲單價=764200/200=3821.00元人民幣/平方米建筑面積
            乙單價=150000/2500=60.00美元/平方英尺使用面積
　　(3)統(tǒng)一幣種和貨幣單位。如果以人民幣元為基準(zhǔn)，則需要將乙交易實例的美元換算為人民幣元。假設(shè)乙交易實例成交當(dāng)時人民幣與美元的市場匯率為1美元等于7.7395元人民幣，則：
甲單價=764200/200=3821.00元人民幣/平方米建筑面積
            乙單價=60×7.7395=464.37元人民幣/平方英尺使用面積
　　(4)統(tǒng)一面積內(nèi)涵。如果以建筑面積為基準(zhǔn)，另通過調(diào)查得知乙交易實例房地產(chǎn)(或該類房地產(chǎn))的建筑面積與使用面積的關(guān)系為1平方英尺建筑面積等于0.75平方英尺使用面積，則：
　　甲單價=764200/200=3821.00元人民幣/平方米建筑面積
            乙單價=464.37×0.75=348.28元人民幣/平方英尺建筑面積
　　(5) 統(tǒng)一面積單位。如果以平方米為基準(zhǔn)，由于1平方英尺=0.09290304平方米，則：
　　甲單價=764200/200=3821.00元人民幣/平方米建筑面積
            乙單價=348.28/=元人民幣/0.09290304=3748.85平方米建筑面積

課后練習(xí)題

一、單項選擇題
1、在估價中選取4個可比實例，甲成交價格4800元/ m2 ，建筑面積100 m2，首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價格5000元/ m2，建筑面積120 m2，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元；丙成交價格4700元/ m2，建筑面積90 m2，成交時一次付清；丁成交價格4760元/ m2，建筑面積110 m2，成交時支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現(xiàn)率為10%，那么這4個可比實例實際單價的高低排序為(  )。
A、甲乙丙丁
B、乙丁甲丙
C、乙丙甲丁
D、丙乙丁甲
2、在市場法選擇可比實例的過程中，可比實例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的(   )范圍之內(nèi)。
A、0.5～2.0
B、1.5～2.0
C、0.5～1.5
D、1.0～1.5
3.某住宅建筑面積為100m2，套內(nèi)建筑面積為92m2，使用面積為80m2，每平方米使用面積的價格為3000元，則住宅每平方米建筑面積的建筑價格為(   )元。
A、2400
B、2580
C、2607
D、2760
4、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145 m2，套內(nèi)使用面積為132 m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓膊糠纸ㄖ娣e為9 m2，按套內(nèi)建筑面積計算的價格為3500元／m2，則該套住宅按建筑面積計算的價格為(    )元／m2。
A、3000
B、3277
C、3295
D、3599
5、某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10％，套內(nèi)建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6％，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實際單價為(    )元／m2。
A、2593
B、2619
C、2727
D、2862
6、已知某可比交易單價為4500元/m2，該可比交易實例與估價對象相比，缺少數(shù)字化電視、互聯(lián)網(wǎng)、陽臺為封閉，如果增加相應(yīng)的功能或者設(shè)施，則相應(yīng)增加50元/m2；該可比交易實例與估價對象相比，多設(shè)置了一個衛(wèi)生間，該衛(wèi)生間部分的重置價格為100元/m2，則統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價格為(    ) 元/m2。
A、4500
B、4550
C、4650
D、4450
7、已知某可比交易單價為4500元/m2，在交易時附贈家具、家用電器及室內(nèi)停車車位。其中贈家具、家用電器折合單價為70元/m2，室內(nèi)停車車位折合單價為150元/m2，則統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價格為(    ) 元/m2。
A、4500
B、4430
C、4350
D、4280
7、已知某可比交易單價為4500元/m2，已知該交易實例在建設(shè)時拖欠建設(shè)工程價款100元/m2；累計拖欠水費、電費、燃?xì)赓M、供暖費、通信費、有線電視費、物業(yè)服務(wù)費用等300元/m2；累計未收房屋租金150元/m2，則統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價格為(    ) 元/m2。
A、4500
B、4400
C、4100
D、4250

二、多項選擇題
1、下列適合市場法估價的包括(    )。
A、普通住宅、高檔公寓、別墅；
B、寫字樓、商鋪；
C、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地；
D、特殊廠房、機場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑；
E、學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓、在建工程。
2、市場法的主要操作步驟包括(    )。
A、搜集交易實例；
B、選取可比實例；
C、對可比實例的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚恚?BR>D、求取比準(zhǔn)價格；
E、提交估價結(jié)果。
3、搜集交易實例的途徑包括(   )。
A、查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料；
B、向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人了解其促成交易的房地產(chǎn)成交價格資料和有關(guān)交易情況；
C、向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰以及相關(guān)律師等了解其知曉的房地產(chǎn)成交價格資料和有關(guān)交易情況；
D、同行之間相互提供；
E、查閱早期類似的估價報告。
4、搜集交易實例時應(yīng)搜集的內(nèi)容，一般包括(    )。
A、交易實例房地產(chǎn)的基本狀況；
B、交易雙方情況；
C、成交日期及成交價格；
D、付款方式；
E、交易情況。
5、可比實例房地產(chǎn)應(yīng)是估價對象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn)的要求為(    )。
A、在區(qū)位上應(yīng)與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)；
B、在用途上應(yīng)與估價對象的用途相同；
C、在規(guī)模上應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)；
D、在建筑結(jié)構(gòu)上應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同；
E、在檔次上應(yīng)與估價對象的檔次相當(dāng)。
6、建立比較基準(zhǔn)一般包括(   )。
A、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍；
B、統(tǒng)一付款方式；
C、統(tǒng)一采用單價；
D、統(tǒng)一幣種和貨幣單位；
E、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。
三、判斷題
1、如果在房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠或者類似房地產(chǎn)的交易較少的地區(qū)，就難以采用市場法估價。即使在總體上房地產(chǎn)市場較活躍的地區(qū)，在某些情況下市場法也可能不適用。
2、市場法求得的價值有時并不一定合理、真實，因為在市場參與者群體非理性的情況下，房地產(chǎn)價值可能被市場高估或低估，造成房地產(chǎn)市場價格偏離了房地產(chǎn)本身的價值。
3、要價、掛牌價、報價、標(biāo)價一般不能反映真實的市場價格行情，不應(yīng)作為交易實例，也不能作為了解市場行情的參考。
4、一般認(rèn)為，交易實例的成交日期與估價時點相隔一年以上的不宜采用，因為在這種情況下難以進(jìn)行市場狀況調(diào)整。

參考答案

一、單項選擇題
1、C  2、A  3、A  4、C  5、A  6、D  7、D  7、D
二、多項選擇題
1、ABC   2、ABCD  3、ABCD  4、ABCDE  5、ABCDE  6、ABCDE
三、判斷題
1、對  2、對 3、錯  4、對