房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》第五章資料三

第五章 房地產(chǎn)估價(jià)原則

第五節(jié) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在由估價(jià)目的決定的某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。

　　房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵守估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，是因?yàn)橛绊懛康禺a(chǎn)價(jià)格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，貨幣的購(gòu)買力是不斷變化的，從而房地產(chǎn)價(jià)格也是不斷變化的。實(shí)際上，隨著時(shí)間的流逝，房地產(chǎn)本身也可能發(fā)生變化，例如建筑物變得陳舊過時(shí)。因此，同一宗房地產(chǎn)在不同的時(shí)間往往會(huì)有不同的價(jià)值。價(jià)值與時(shí)間密不可分，每一個(gè)價(jià)值都對(duì)應(yīng)著一個(gè)時(shí)間，不存在“沒有時(shí)間的價(jià)值”

　　如果沒有了對(duì)應(yīng)的時(shí)間，價(jià)值就會(huì)失去意義。反過來，就不可能離開時(shí)間來評(píng)估價(jià)值。如果沒有時(shí)間這個(gè)前提，價(jià)值估算將無從下手。另外，估價(jià)既不可能也無必要評(píng)估估價(jià)對(duì)象在所有時(shí)間上的價(jià)值，通常只是評(píng)估其在某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。這就要求房地產(chǎn)估價(jià)必須先確定某個(gè)特定時(shí)間。但是，這個(gè)特定時(shí)間既不是委托人 也不是房地產(chǎn)估價(jià)師可以隨意假定的，必須根據(jù)估價(jià)目的來確定。我們把這個(gè)由估價(jià)目的決定的特定時(shí)間稱為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，并一般用公歷年、月、日表示。

　　確立估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的意義在于：估價(jià)時(shí)點(diǎn)除了說明評(píng)估價(jià)值對(duì)應(yīng)的時(shí)間，還是評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值的時(shí)間界限，例如，政府有關(guān)房地產(chǎn)的法律、法規(guī)、稅收政策、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等的發(fā)布、變更、實(shí)施日期等，均有可能影響估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，因此，在估價(jià)時(shí)究竟是采用發(fā)布變更之前還是之后時(shí)，應(yīng)根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)來確定(關(guān)鍵細(xì)節(jié))。再如，運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，如果選取的可比實(shí)例成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同(通常是這種情況), 就需要把可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，如此調(diào)整之后的可比實(shí)例成交價(jià)格，才可以作為估價(jià)對(duì)象價(jià)值的參照值。

　　特別需要強(qiáng)調(diào)的是，遵守估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則并不是把評(píng)估價(jià)值說成是某個(gè)時(shí)間上的價(jià)值就算遵守了，更本質(zhì)的是估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定應(yīng)當(dāng)在先，價(jià)值估算應(yīng)當(dāng)在后，而不是先有了“評(píng)估價(jià)值”之后，再把它定義為某個(gè)時(shí)間上的價(jià)值(關(guān)鍵細(xì)節(jié))。在實(shí)際估價(jià)中，通常是評(píng)估現(xiàn)在的價(jià)值，一般將房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象期間或者估價(jià)作業(yè)日期內(nèi)的某個(gè)日期(特別是完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看之日)確定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。但估價(jià)時(shí)點(diǎn)并非總是在此期間，也可因特殊需要，將過去或者未來的某個(gè)時(shí)間確定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。在具體的一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)時(shí)點(diǎn)究竟是現(xiàn)在還是過去或者未來，是由估價(jià)目的決定的(關(guān)鍵細(xì)節(jié))，并且所對(duì)應(yīng)的估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況也會(huì)有所不同。 因此，在估價(jià)中要特別注意估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況四者的匹配關(guān)系，其中估價(jià)目的是龍頭。確定了估價(jià)目的，其他便可以根據(jù)估價(jià)目的來確定。

　　不論是何種估價(jià)目的，評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值所依據(jù)的市場(chǎng)狀況始終是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況，但估價(jià)對(duì)象狀況不一定是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況(關(guān)鍵結(jié)論)。不同估價(jià)目的的房地產(chǎn)估價(jià)，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)與所對(duì)應(yīng)的估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的匹配關(guān)系，見教材表5-1或圖5－2 。

　　特別提示：教材P162－164頁，各種估價(jià)時(shí)點(diǎn)舉例部分內(nèi)容必考，請(qǐng)大家仔細(xì)閱讀，內(nèi)容很簡(jiǎn)單。但由于學(xué)時(shí)有限不再講述。

第六節(jié) 替代原則

　　替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得不合理地偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。

　　房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵守替代原則，是因?yàn)楦鶕?jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，同一種商品在同 一個(gè)市場(chǎng)上具有相同的市場(chǎng)價(jià)格。一般地說，任何經(jīng)濟(jì)主體(個(gè)人、家庭、企業(yè)等)在市場(chǎng)上的行為，都是要以最小的代價(jià)(花費(fèi)或成本)取得最大的效益(效用或利潤(rùn)) 。因此，任何明智的買者在購(gòu)買商品時(shí)，都會(huì) “貨比三家”從中選擇效用最大而價(jià)格最低的。如果價(jià)格與效用相比，顯示價(jià)格過高或者效用過小，則人們會(huì)敬而遠(yuǎn)之。換句話說，如果同一個(gè)市場(chǎng)上有兩個(gè)以上相同的商品同時(shí)存在時(shí)，則明智的買者會(huì)選擇價(jià)格最低的；或者反過來，如果同一個(gè)市場(chǎng)上有兩個(gè)以上價(jià)格相同的類似商品同時(shí)存在時(shí)，則明智的買者會(huì)選擇效用最大的。賣者為了使其產(chǎn)品能夠銷售出去，也會(huì)展開價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)上各個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的這些行為所導(dǎo)致的結(jié)果，是在效用相同的商品之間形成相同的市場(chǎng)價(jià)格。

　　房地產(chǎn)價(jià)格的形成也符合這一規(guī)律，只是由于房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性，使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒有，但在同一個(gè)市場(chǎng)上具有相近效用的房地產(chǎn)，其價(jià)格應(yīng)是接近的。在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)交易中，任何理性的買者和賣者，都會(huì)將其擬買或擬賣的房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，從而任何明智的買者不會(huì)接受比市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的正常價(jià)格過高的價(jià)格，任何明智的賣者不會(huì)接受比市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的正常價(jià)格過低的價(jià)格，最終是在同一個(gè)市場(chǎng)上的類似房地產(chǎn)，價(jià)格相互牽掣，相互接近。替代原則對(duì)于具體的房地產(chǎn)估價(jià)，指明了下列兩點(diǎn)：

　　(1)如果在估價(jià)對(duì)象附近存在著若干相近效用的房地產(chǎn)并已知它們的價(jià)格時(shí),則可以依據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)的已知價(jià)格推算出估價(jià)對(duì)象的未知價(jià)格。在通常情況下，由于房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性，房地產(chǎn)估價(jià)師難以找到各方面狀況均與估價(jià)對(duì)象相同的房地產(chǎn)，所以，實(shí)際上是尋找一些與估價(jià)對(duì)象具有一定替代性的類似房地產(chǎn)作為參照物，然后根據(jù)它們與估價(jià)對(duì)象之間的差異對(duì)其價(jià)格做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

　　(2)不能孤立地思考估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，要考慮到相近效用的房地產(chǎn)價(jià)格的牽掣。特別是作為同一個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，在同一個(gè)城市、同一個(gè)時(shí)期，按照同一種估價(jià)目的，對(duì)不同區(qū)位、檔次的房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果應(yīng)有一個(gè)合理的價(jià)差，尤其是好的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值不能低于差的房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。在現(xiàn)實(shí)中有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這種情況：?jiǎn)尉湍骋蛔诜康禺a(chǎn)的評(píng)估價(jià)值來看似乎有道理或者難以看出其不合理之處，但當(dāng)把它與其他房地產(chǎn)的價(jià)格或評(píng)估價(jià)值放到一起進(jìn)行比較時(shí)就顯得不合理，沒有合理的價(jià)差，甚至出現(xiàn)評(píng)估價(jià)值“倒掛”現(xiàn)象。

　　需要指出的是，替代原則是針對(duì)估價(jià)結(jié)果而言的，不論采用何種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，最后都需要把估價(jià)結(jié)果放到市場(chǎng)中去衡量，只有當(dāng)估價(jià)結(jié)果不會(huì)不合理地偏 離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格時(shí)，估價(jià)結(jié)果才可以說是客觀合理的。當(dāng)把替代原則的思想用于某個(gè)參數(shù)的測(cè)算時(shí)，替代原則就轉(zhuǎn)化為替代原理。替代原理在市場(chǎng)法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法等估價(jià)方法中都會(huì)用到。例如，整個(gè)市場(chǎng)法可以說是以替代原理為基礎(chǔ)的。成本法中客觀成本，收益法中客觀收益，假設(shè)開發(fā)法中要從未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值中減去的未來開發(fā)成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等，均是遵守替代原理來求取的。