房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價理論與方法》第二章資料一

　第二章   房地產(chǎn)
　　第一節(jié)  房地產(chǎn)的含義

　　一、房地產(chǎn)的定義
　　房地產(chǎn)：是指土地、建筑物及其他地上定著物，是實物、權益、區(qū)位三者的結合體。
　　理解房地產(chǎn)的定義，可以從三個方面來理解，房地產(chǎn)的三要素。
　　(1)、實物；
　　(2)、權益；
　　(3)、區(qū)位。

　　二、土地、建筑物和其他地上定著物的含義
　　 (一)、土地的含義
　　有關土地，有許多不同的認識和定義，最典型的是下列3種：
　　(1)、土地是指田地、地面，即一般人通常最直觀的認識。
　　(2)、土地是指“地球上陸地的表層，包括水域在內(nèi)。是由地貌、土壤、巖石、水文、氣候、植被等要素組成的自然綜合體?！?BR>　　(3)、土地是指自然物、自然力或自然資源。
　　例如，馬克思(KarlMarx，1818―1883)認為：“經(jīng)濟學上所說的土地是指未經(jīng)人的幫助而自然存在的一切勞動對象?！?BR>英國著名經(jīng)濟學家馬歇爾(A1fredMarshall，1842―1924)認為：“土地是指大自然為了幫助人類，在陸地、海上、空氣、光和熱各方面所贈與的物質(zhì)和力量。”
　　公認的土地經(jīng)濟學之父、地產(chǎn)學術研究的鼻祖伊利(Richard Theodore Ely，1854―1943)認為：“經(jīng)濟學家所使用的土地這個詞，指的是自然的各種力量，或自然資源。它的意義不僅是指土地的表面，因為它還包括地面上下的東西”，“經(jīng)濟學上的土地是側重于大自然所賦予的東西”。
　　人們對土地的不同認識和定義，主要不是因為他們之間的認識程度的深淺，而是因為其生產(chǎn)、生活等活動的不同需要，或者研究目的和學科的不同。農(nóng)民可以把土地僅視為耕作的田地，一般城市居民可以把土地看成是棲息、娛樂的場地，地學工作者可以把土地當作自然綜合體，經(jīng)濟學家可以用土地去概括一切區(qū)別于勞動和資本的自然資源。
　　對于房地產(chǎn)估價來說，土地不是平面的，而是一個三維立體空間，具體是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。一宗土地的空間范圍如圖2―1所示，可分為以下3層：
　?、俚厍虮砻妫喎Q地表；
　?、诘厍虮砻嬉陨弦欢ǚ秶鷥?nèi)的空間，簡稱地上空間；
　　③地球表面以下一定范圍內(nèi)的空間，簡稱地下空間。
 
　　一宗土地的地表范圍是：指該宗土地在地表上的“邊界”所圍合的區(qū)域。這個“邊界”是以權屬界線組成的封閉曲線。土地在實物上為連綿無垠之物，本無范圍可言，但在實際生活中人為地在地表上進行“劃野分疆”，使土地形成了一塊一塊，或一宗一宗，也使土地有了界址、四至、面積和形狀。
　　例如，政府出讓土地使用權的地塊，其范圍通常是根據(jù)標有界址點坐標的建設用地紅線圖，由城市規(guī)劃管理部門或者土地管理部門，在地塊各轉點釘樁、埋設混凝土界樁或界石，并放線來確認，形狀為封閉多邊形，面積大小依照水平投影面積計算。
一宗土地的地上空間范圍，從理論上講，是指從該宗土地的地表邊界向上延伸到無限天空的空間；地下空間范圍，從理論上講，是指從該宗土地的地表邊界呈錐形向下延伸到地心的空間。
　　例如，《牛津法律大辭典》寫道：“一般而言，土地所有權的效力及于土地的上空和地表下面直至地球中心的底土。但是，在現(xiàn)代的法律規(guī)定中，土地所有權的上下空間范圍已不再是“上窮天空，下盡地心”，而是“除法律有限制外，于其行使有利益的范圍內(nèi)”，“如他人的干涉無礙其所有權之行使，不得予以排除”。通常，地上空間的高度以飛機的飛行高度為限，地下空間的深度以人類的能力所及為限。
　　例如，現(xiàn)代立法都規(guī)定，飛行器飛越土地所有權人的土地上空不構成非法侵入。另外，地下資源、埋藏物等可以出售、出租或者以法律規(guī)定等方式而屬于地表所有權人以外的其他人。例如，我國規(guī)定地下礦藏屬于國家所以。

　　(二)、建筑物的含義
　　建筑物是一種地上定著物，有廣義和狹義兩種含義。
　　廣義的建筑物既包括房屋，也包括構筑物。
　　狹義的建筑物主要是指房屋，不包括構筑物。
　　在房地產(chǎn)估價中一般將建筑物作廣義理解，建筑物的定義是：人工建造的供人們進行生產(chǎn)、生活等活動的房屋或場所，包括房屋和構筑物兩大類。
　　其中，房屋：是指有基礎、墻、頂、門、窗，起著遮風避雨、保溫隔熱、抵御野獸或他人侵襲等作用，供人們居住、工作、學習、娛樂、儲藏物品或進行其他活動的建筑物，一般是由建筑材料、建筑構配件和設備(如給排水、衛(wèi)生、燃氣、照明、空調(diào)、電梯、通信、防災等設備)等組成的空間場所。
　　構筑物：是指人們一般不直接在里面進行生產(chǎn)和生活活動的建筑物，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。
值得指出的是，由于特殊的需要或者約定俗成，目前不同的領域對建筑物、房屋的范圍有不同的界定，特別是與房地產(chǎn)估價密切相關的建筑領域和會計領域。
　　其中，建筑領域多將建筑物與構筑物并列，建筑物不包括構筑物。會計領域多將房屋與建筑物并列，建筑物不包括房屋?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》把房屋定義為：包括建筑物及構筑物。因此，教材中除涉及有關法律、法規(guī)等規(guī)定時應依照其特定的含義理解外，對建筑物、房屋、構筑物三者含義的界定是：三者都是人工建筑而成的物，其中建筑物的范圍最大，包括房屋和構筑物。房屋和構筑物是同一層次的，之間的區(qū)別主要有以下兩點：
　?、偃藗兪欠裰苯釉诶锩孢M行生產(chǎn)或生活活動。人們通常直接在里面進行生產(chǎn)或生活活動的，一般為房屋；人們通常不直接在里面進行生產(chǎn)或生活活動的，一般為構筑物。
　?、谑欠裼虚T、窗、頂蓋。有門、窗、頂蓋的，一般為房屋；沒有門、窗、頂蓋的，一般為構筑物。當然，有時對于亭子、寶塔、棧橋之類的建筑物，稱其為房屋似乎不妥，稱其為構筑物似乎也不妥，一般只好直呼其為建筑物。
　　(三)、其他地上定著物的含義
　　其他地上定著物：是建筑物以外的地上定著物，也稱為其他土地附著物、附屬物：是指附屬于或結合于土地或建筑物，從而構成土地或建筑物的一部分，應隨著土地或建筑物的轉移而一同轉移的物。
　　其他地上定著物與土地、建筑物在物理上不可分離，或者雖然可以在物理上分離，但是這種分離是不經(jīng)濟的，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物的價值受到明顯損害。
　　例如，為了提高土地或建筑物的使用價值或功能，埋設在地下的管線、設施，建造在地上的圍墻、假山、水池，種植在地上的樹木、花草等。僅僅是放進土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面，或者與土地、建筑物毗連者，則不屬于其他地上定著物，例如擺放在房屋內(nèi)的家具、電器，掛在墻上的畫，在地上臨時搭建的帳篷、戲臺等。
在實際房地產(chǎn)估價中，估價對象的范圍如果不包含屬于房地產(chǎn)范疇的其他地上定著物的，應逐一列舉說明，未作說明的，應理解為在估價對象的范圍內(nèi)；如果包含房地產(chǎn)以外財產(chǎn)的，也應逐一列舉說明，未作說明的，應理解為不在估價對象的范圍內(nèi)。
　　在現(xiàn)實中，其他地上定著物往往被視為土地或建筑物的構成或附屬部分，因此，教材通常把房地產(chǎn)簡化為包括土地和建筑物兩大部分。

　　三、實物、權益和區(qū)位的含義
　　(一)、房地產(chǎn)實物的含義
　　房地產(chǎn)的實物：是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，例如，建筑物的外觀、結構、設備、裝飾裝修，土地的形狀、地勢、地質(zhì)、基礎設施條件(例如道路、給排水、電力、燃氣、熱力、電信、有線電視等設施的完備程度)、平整程度。
房地產(chǎn)實物可進一步分為：
　　(1)、有形的實體；
　　(2)、該實體的質(zhì)量
　　(3)、該實體組合完成的功能三個方面。
　　以一幢房屋為例，有形的實體，就該房屋的建筑結構而言：是指它是磚木結構的，還是磚混結構或鋼筋混凝土結構的；實體的質(zhì)量，假如該房屋為磚木結構，則實體的質(zhì)量：是指它是采用什么質(zhì)量的磚和木材建造的，或者其施工質(zhì)量如何；組合完成的功能，假如該房屋為磚木結構并采用相同質(zhì)量的磚和木材以及在相同的施工質(zhì)量的情況下，則組合完成的功能：是指它的空間布局如何，例如住宅的戶型(套型)如何。

　　(二)、房地產(chǎn)權益的含義
　　房地產(chǎn)的權益：是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實物而衍生出來的權利(rights)、利益(interests)和收益(benefits)。
　　房地產(chǎn)權益以房地產(chǎn)權利為基礎，包括：
　　①房地產(chǎn)的各種權利，例如所有權、土地使用權、地役權、抵押權、租賃權等。
　　②受到其他房地產(chǎn)權利限制的房地產(chǎn)權利。同一宗房地產(chǎn)上可以同時存在著多種房地產(chǎn)權利，例如設立了抵押權、租賃權的房屋所有權或土地使用權。
　?、凼艿椒康禺a(chǎn)權利以外的各種因素限制的房地產(chǎn)權利，例如城市規(guī)劃對房地產(chǎn)用途、建筑容積率的限制，房地產(chǎn)被人民法院查封而使其處分受到限制。
　　④房地產(chǎn)的額外利益或收益，例如屋頂或外墻面可出售或出租給廣告公司做廣告獲得收入。

　　目前，我國房地產(chǎn)權利的種類主要有：
　　(1)所有權；
　　(2)土地使用權；
　　(3)地役權；
　　(4)抵押權；
　　(5)租賃權。
　　房地產(chǎn)所有權：是指房地產(chǎn)所有權人對自己的房地產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。
　　房地產(chǎn)所有權可分為：(1)單獨所有；(2)共有；(3)建筑物區(qū)分所有權。
　　單獨所有：是指房地產(chǎn)由一個單位、個人享有所有權。
　　共有：是指房地產(chǎn)由兩個以上單位、個人共同享有所有權。
　　共有又分為：按份共有和共同共有。
　　按份共有人：對共有的房地產(chǎn)按照其份額享有所有權；共同共有人：對共有的房地產(chǎn)共同享有所有權。
建筑物區(qū)分所有權：是指業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享 有所有權，對專有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的權利。
　　建筑物區(qū)分所有權可以說是一種復合性的權利，由專有部分的所有權(該部分通常為獨有，但也可能為共有，這種共有是該專有部分的共有人之間的共有)、專有部分以外的共有部分的持份權(該部分為建筑物各專有部分的所有權人之間按份共有)和因共同關系所產(chǎn)生的成員權構成。
　　例如：商品住宅中，入戶門以內(nèi)屬于單獨所有；樓梯間屬于共同所以；該住宅的土地使用權可以按建筑面積持份，并享有持份權，室外部分的公共設施，因共同關系構成成員權。
　　土地使用權：是指土地使用權人依法對國有土地或者集體土地享有占有、使用、 收益和部分處分的權利。土地使用權又分為：
　　①建設用地使用權――建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。建設用地使用權又可分為：出讓土地使用權、劃撥土地使用權、臨時用地土地使用權。
　?、谡厥褂脵啜D―宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。
　?、弁恋爻邪?jīng)營權――土地承包經(jīng)營權人依法對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利，有權從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

　　特別提示：以下內(nèi)容經(jīng)常出判斷題。
　　建設用地使用權實質(zhì)上是利用空間的權利，可稱為空間利用權或空間權。《中華人民共和國物權法》第136條規(guī)定：“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立?！币虼?，一宗土地的空間，可以分割為很多個三維立體“空間塊”，分別成為獨立的“物”，可以分別出讓、轉讓等。
　　例如，國家在出讓建設用地使用權時可以將受讓人對空間享有的權利通過出讓土地的四至、建筑物的高度和深度加以確定，而確定范圍之外的空間仍然屬于國家，國家可以將其用于公共用途或者另行出讓。比如同一塊土地地下10米至地上80米的建設用地使用權出讓給甲公司建造寫字樓，地下20米至地下40米的建設用地使用權出讓給乙公司建造商場。
　　更常見、更典型的是“沒有分攤的土地面積”的建設用地使用權，例如某個地面為公共綠地或者公園的地下商場，某個建造在公共道路、公共汽車停車場或者火車站上的商場、寫字樓等。

 
　　與此相似，取得一定空間范圍的建設用地使用權人，也可能將其空間中的部分空間分割出來，轉讓、租賃給他人或者以此作價入股等，從而使該被分割出來的部分空間具有了獨立的經(jīng)濟價值。
　　例如，建設用地使用權人在符合城市規(guī)劃等要求的情況下，可能將其屋頂(也稱為樓頂、屋蓋)出售給他人加蓋房屋，或者作為合作條件與出資加蓋房屋的一方，分享加蓋完成后的房屋，將屋頂或外墻面出售或者出租給廣告公司做廣告，允許他人在自己使用的土地之下建造地下停車場，等等。 
　　地役權：是指房地產(chǎn)所有權人或土地使用權人按照合同約定，利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)的效益的權利。上述他人的房地產(chǎn)為供役地，自己的房地產(chǎn)為需役地。最典型的地役權是在他人的土地上通行的權利，這種地役權有時被稱為通行權。
　　抵押權：是指債務人或者第三人不轉移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權的擔保，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，債權人有權依照法律的規(guī)定以該房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。
　　房地產(chǎn)租賃權：是指以支付租金的方式從房屋所有權人或土地使用權人那里獲得的占有和使用房地產(chǎn)的權利。例如，房屋承租人與出租人簽訂了一個租賃期限為10年的房屋租賃合同，從而就取得了該房屋10年期限的租賃權。
上述權利中，租賃權屬于債權，其余屬于物權。
　　物權：是指權利人對特定的物享有直接支配和排他的權利。在特定的房地產(chǎn)上，既有物權又有債權的，優(yōu)先保護物權；有兩個以上物權的，優(yōu)先保護先設立的物權，但法律另有規(guī)定的除外。在物權中，所有權屬于自物權，其余屬于他物權。自物權是對自己的物依法享有的權利。他物權是在他人的物上依法享有的權利，是對所有權的限制。在他物權中，土地使用權、地役權屬于用益物權，抵押權屬于擔保物權。用益物權是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權利。擔保物權是就他人的擔保物依法享有優(yōu)先受償?shù)臋嗬?。房地產(chǎn)權利的分類見圖2―2。
 
　　在不同類型的資產(chǎn)中，實物和權益對價值的影響是不同的：
　?、僖话愕挠行钨Y產(chǎn)主要是實物的價值，即主要是實物的好壞決定著價值的高低，如珠寶玉石、機器設備、家具等。
　?、谝话愕臒o形資產(chǎn)主要是權益的價值。如著作權(版權)、專利權、專有技術、商標專用權、特許權、商譽、有價證券(股票、債券)等，通常不具有實物形態(tài)，有的雖然依附在某種實物上，但該實物本身的好壞對其價值影響不大，甚至可以忽略不計。
　　③房地產(chǎn)的實物和權益在價值決定中都很重要。例如一幢房屋，其價值既受建筑結構、設備、裝飾裝修、完損程度等實物狀況的影響，又受產(chǎn)權是否完整等權益狀況的影響。比如該房屋是合法建筑還是違法、違章建筑，或者其產(chǎn)權是完全產(chǎn)權還是部分產(chǎn)權，價值就有很大的差異。因此，兩宗實物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權益狀況不同，價值就可能有很大的不同；反之，兩宗權益狀況相同的房地產(chǎn)，如果實物狀況不同，價值也可能有很大的不同。

　　(三)、房地產(chǎn)區(qū)位的含義
　　區(qū)位原本是房地產(chǎn)的外在因素，因為房地產(chǎn)不可移動而內(nèi)在化了，成了房地產(chǎn)的重要組成部分。
房地產(chǎn)的區(qū)位(location) ：是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關系，包括位置、交通、環(huán)境景觀、外部配套設施等方面。
　　一宗房地產(chǎn)的位置：是指該宗房地產(chǎn)所在的地方，包括坐落――坐落的具體地點(如門牌號等)，方位――在所在地(如城市、十字路口等)中的方位，距離――與重要場所(如市中心、汽車站、火車站、機場、港口、碼頭、政府機關、同行業(yè)、工作地、居住地等)的距離，朝向――建筑物的正門或房間的窗戶等正對著的方向，樓層――當為整幢建筑物中的某層、某套時所處的樓層。

　　一宗房地產(chǎn)的交通：是指進出該宗房地產(chǎn)的方便程度――通達性(accessibility)，具體分為從其他地方到達該宗房地產(chǎn)的可及性和從該宗房地產(chǎn)去往其他地方的便捷性。為了更好地衡量和描述一宗房地產(chǎn)的交通，一般用“可及性”表達由“外”到“內(nèi)”――“進來”的方便程度，用“便捷性”表達由“內(nèi)”到“外”――“出去”的方便程度。某些房地產(chǎn)由于受單行道、道路隔離帶、立交橋、人行天橋、交通出入口方位等的影響，其由外到內(nèi)的方便程度與由內(nèi)到外的方便程度是不同的。
 
　　一宗房地產(chǎn)的環(huán)境景觀：是指該宗房地產(chǎn)周圍的自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀。其中，人文環(huán)境：包括該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽、居民特征(如職業(yè)、素質(zhì))、治安狀況(如犯罪率)、相鄰房地產(chǎn)的利用狀況(如用途)等。
 
　　一宗房地產(chǎn)的外部配套設施：是指該宗房地產(chǎn)外部的基礎設施和公共服務設施。
基礎設施：一般是指道路、給排水(給水、雨水、污水、中水)、電力、燃氣、熱力、電信、有線電視等設施。公共服務設施也稱為公共設施、公共配套設施，一般是指教育(如幼兒園、中小學)、醫(yī)療衛(wèi)生(如醫(yī)院)、文化體育(如文化活動中心)、社區(qū)服務(如居委會)、市政公用等非營業(yè)性設施。
　　雖然任何資產(chǎn)在某一時點都有一個具體的位置。但是，由于房地產(chǎn)不可移動，其位置固定不變，而其他資產(chǎn)可以移動，其位置能夠隨時改變。因此，區(qū)位對價值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨有的(不排除相同的商品在不同的購物環(huán)境中的售價不同)。“l(fā)ocation，location and location”是西方認為的投資房地產(chǎn)最重要的三點，即“第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位”。當然，區(qū)位并不能代表房地產(chǎn)的一切，但它強調(diào)了區(qū)位對房地產(chǎn)的極端重要性――你能夠改變房地產(chǎn)，除了區(qū)位以外的任何東西，但一般不能改變房地產(chǎn)的區(qū)位，這就是區(qū)位為何如此重要的原因。兩宗實物和權益狀況相同的房地產(chǎn)，如果它們的位置、交通、環(huán)境景觀、外部配套設施等區(qū)位狀況不同，價值可能有很大的不同。

　　四、房地產(chǎn)的其他名稱
　　(一)、不動產(chǎn)
　　在法律中，通常將財產(chǎn)或物分為不動產(chǎn)和動產(chǎn)兩大類，例如《中華人民共和國物權法》第2條規(guī)定：“本法所稱物，包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)。”法國民法典第516條規(guī)定：“一切財產(chǎn)，或為動產(chǎn)，或為不動產(chǎn)?！睂赢a(chǎn)與不動產(chǎn)的劃分，通常是依據(jù)其自然性質(zhì)是否可以自由移動為標準的。一般地說，凡是自行能夠移動或者用外力能夠推動，且其性質(zhì)和價值不改變的財產(chǎn)，像牲畜、家禽和家具、器物之類，屬于動產(chǎn)；反之，像土地、房屋等不可移動的財產(chǎn)，屬于不動產(chǎn)。關于不動產(chǎn)的定義及其范圍，《中華人民共和國擔保法》第92條的規(guī)定是：“本法所稱不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物?！敝袊袊_灣"民法”第66條的規(guī)定是：“稱不動產(chǎn)者，謂土地及其定著物。不動產(chǎn)之出產(chǎn)物，尚未分離者，為該不動產(chǎn)之部分。”日本民法典第86條的規(guī)定是：“土地及其定著物為不動產(chǎn)”。意大利民法典第812條的規(guī)定是：“土地、泉水、河流、樹木、房屋和其他建筑物，即使是臨時附著于土地的建筑物以及在一般情況下那些或是自然或是人為地與土地結為一體的物品是不動產(chǎn)。固定河岸或者河床之上并且為永久使用而建造的磨坊、浴場以及其他漂浮在水面上的建筑視為不動產(chǎn)?！?BR>　　(二)、物業(yè)
　　中國中國香港通常使用“物業(yè)”這個詞，把房地產(chǎn)估價稱為物業(yè)估值或物業(yè)估價。中國香港所講的物業(yè)實質(zhì)上是房地產(chǎn)，僅叫法不同。中國香港的物業(yè)一詞是從英國的property一詞翻譯過來的。在英國，property也是指房地產(chǎn)。此外，值得指出的是，中國香港通常還把房地產(chǎn)稱為地產(chǎn)，其地產(chǎn)、物業(yè)、樓宇、房地產(chǎn)等用語經(jīng)?；煊谩Ｖ袊鴥?nèi)地現(xiàn)在也大量使用“物業(yè)”這個詞，最典型的是“物業(yè)管理”，并把其中的“物業(yè)”定義為“房屋及配套的設施設備和相關場地”。
　　(三)、real estate和real property
　　在英語中，房地產(chǎn)的名稱為real estate和real property，但兩者的含義不完全相同。英語中的land(土地)、real estate和real property是三個相互聯(lián)系、含義越來越寬的術語：
　?、賚and是指地球的表面及下達地心、上達無限天空的空間，包括永久定著在地球表面之中、之上、之下的自然物，如樹和水。強調(diào)自然屬性。
　?、趓eal estate是指land加上永久定著在其中、其上、其下的人工改良物，如構筑物和房屋。強調(diào)自然屬性和人工物混合屬性。
　　③real property是指real estate加上與其有關的各種權益，包括權利、利益和收益。land，real estate，real property三者的內(nèi)涵及其區(qū)別可進一步見圖2―3。
　　強調(diào)自然屬性、人工物以及權益屬性。
　　Land＝土地自身；
　　Real estate＝土地＋土地上的人工物；
　　Real property＝土地＋土地上的人工物＋權益
　　Real estate和real property雖然有上述嚴格區(qū)分，但在一般情況下經(jīng)常是相互通用、不加以區(qū)分的，大多使用real estate一詞。

　　五、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)
　　房地產(chǎn)雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合在一起時才被稱為房地產(chǎn)，單純的土地或者單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)。歸納起來，房地產(chǎn)有土地、建筑物、房地三種基本存在形態(tài)。
　　(一)、土地形態(tài)
　　土地形態(tài)的最簡單情況是一塊沒有建筑物的空地，如圖2―4(a)所示。即使土地上有建筑物，如圖2―4(b)所示，有時根據(jù)需要或者按照有關規(guī)定，應將土地單獨看待，只評估其中的土地價值。例如，為征收土地稅費或者確定轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的房地產(chǎn)，按規(guī)定應當補交的土地使用權出讓金數(shù)額。此時，就需要單獨評估土地的價值。對于有建筑物的土地，在具體估價中如果單獨看待土地，有兩種做法：一是無視建筑物的存在，即將其設想為無建筑物的空地；二是考慮建筑物存在對土地價值的影響。

　　(二)、建筑物形態(tài)
　　建筑物雖然必須建造在土地上，在實物形態(tài)上與土地連為一體，但有時根據(jù)需要或者按照有關規(guī)定，應把它單獨看待，只評估其中的建筑物價值，如圖2―4(c)所示。例如，在房地產(chǎn)投保火災險時評估其保險價值，災害發(fā)生后評估其損失，為會計上計算建筑物折舊服務的估價等，通常只單獨評估建筑物的價值。在具體估價中如何單獨看待建筑物，有兩種做法：一是無視土地的存在，即將其設想為“空中樓閣”；二是考慮土地存在對建筑物價值的影響。
　　上述土地與建筑物合在一起時，需要單獨或者分別評估其中的土地價值或建筑物價值，在評估土地價值時不考慮建筑物的影響，或者在評估建筑物價值時不考慮土地的影響，純粹將土地視為空地或者將建筑物視為“空中樓閣”的估價，稱為“獨立估價”；
　　如果在評估土地價值時考慮建筑物的影響，或者在評估建筑物價值時考慮土地的影響的估價，則稱為“部分估價”。至于在估價時是否考慮以及如何考慮建筑物對土地價值的影響，或者土地對建筑物價值的影響，將在本書第五章第四節(jié)“最高最佳使用原則”中論述。

　　(三)、房地形態(tài)
　　房地形態(tài)即實物形態(tài)上土地與建筑物合在一起，并在估價時也把它們作為一個整體來看待，如圖2―4(d)所示。
　　目前，社會上對房地產(chǎn)的用詞尚不規(guī)范，同一用詞，可能含義不同，不同的用詞，可能含義相同，從而很容易引起誤解。為明了起見，教材主要使用“房地產(chǎn)”、“房地”、“土地”和“建筑物”這幾個關鍵詞，它們的含義分別如下：
　　(1)“房地產(chǎn)”：可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的綜合體，即它可能是土地，也可能是建筑物，還可能是土地與建筑物的綜合體。
　　(2)“房地”：專指土地與建筑物的綜合體，如說房地價值時，此價值既包含建筑物的價值，也包含該建筑物占用范圍內(nèi)的土地的價值；或者說，此價值既包含土地的價值，也包含該土地上的建筑物的價值。
　　(3)“土地”：僅指土地部分，如說土地價值時，此價值不包含該土地上的建筑物的價值。
　　(4)“建筑物”：僅指建筑物部分，如說建筑物價值時，此價值不包含該建筑物占用范圍內(nèi)的土地的價值。
　　特別提示：準確掌握上述4個概念對今后做計算題非常有用。
　　還需要說明的是，人們通常使用“地上建筑物”這一概念，其含義一般是指土地范圍內(nèi)的所有建筑物，既包括建筑物的地上部分，也包括建筑物的地下部分。但有時根據(jù)需要，將建筑物真正的地上部分與地下部分分開。因此，要注意根據(jù)上下文的內(nèi)容判定其具體所指，在實際估價中同樣要注意這個問題。

　　六、房地產(chǎn)含義的總結
　　對上述有關房地產(chǎn)含義的內(nèi)容可以歸納如下：房地產(chǎn)有不動產(chǎn)、物業(yè)等不同的名稱。房地產(chǎn)包括土地、建筑物和其他地上定著物三個部分，同時又是實物、權益和區(qū)位的“三位一體”；對房地產(chǎn)的實物還可以從有形的實體、該實體的質(zhì)量以及該實體組合完成的功能三個方面進行認識。房地產(chǎn)有土地、建筑物、房地三種基本存在形態(tài)；土地是一個包含地表、地上空間和地下空間的三維立體空間；建筑物包括房屋和構筑物，它們又可分為結構、設備和裝飾裝修三個部分。上述內(nèi)容用框圖表示，見圖2―5。  

　　課后練習題

　　一、單項選擇題
　　1、房地產(chǎn)實物不包括(    )。
　　A、土地
　　B、建筑物
　　C、地上其他定著物
　　D、權益
　　2、房地產(chǎn)是(   )三者的結合體。
　　A、實物、權益、區(qū)位；
　　B、實物、區(qū)位、擁有者；
　　C、實物、權益、擁有者；
　　D、權益、區(qū)位、擁有者；
　　3、在房地產(chǎn)估價中，建筑物(   )。
　　A、包括房屋和構筑物兩大類；
　　B、僅包括房屋，不包括構筑物；
　　C、僅包括構筑物，不包括房屋；
　　D、僅僅指房屋。
　　4、下列屬于建筑物的是(    )。
　　A、煙囪
　　B、水塔
　　C、橋梁
　　D、住宅
　　5、房地產(chǎn)的實物不包括(   )。
　　A、有形的實體
　　B、實體的質(zhì)量
　　C、實體組合完成的功能
　　C、區(qū)位
　　6、屬于房地產(chǎn)額外利益或收益的是(   )。
　　A、土地使用權
　　B、地役權
　　C、租賃權
　　D、將屋頂出租給廣告公司做廣告獲得收入
　　7、商品住宅樓中入戶內(nèi)空間的所有權屬于(   )。
　　A、單獨所有
　　B共有
　　C、建筑物區(qū)分所有權
　　D、其他
　　8、土地使用權不包括(    )。
　　A、建設用地使用權
　　B、宅基地使用權
　　C、土地承包經(jīng)營權
　　D、土地抵押權
　　9、不屬于房地產(chǎn)區(qū)位的是(    )。
　　A、位置
　　B、房地產(chǎn)的用途
　　C、交通、環(huán)境、景觀
　　D、房地產(chǎn)的外部配套設施
　　10、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)不包括(    )。
　　A、土地
　　B、建筑物
　　C、房地
　　D、區(qū)位

　　二、多項選擇題
　　1、房地產(chǎn)是(   )的結合體。
　　A、實物； 
　　B、權益；
　　C、區(qū)位；
　　D、擁有者；
　　E、房地產(chǎn)市場。
　　2、一宗土地的空間范圍包括(    )。
　　A、地表；
　　B、地上空間；
　　C、地下空間；
　　D、權益空間；
　　E、區(qū)位空間。
　　3、有關其他地上定著物，下列描述正確的是(    )。
　　A、屬于或結合于土地或建筑物，從而構成土地或建筑物的一部分，應隨著土地或建筑物的轉移而一同轉移的物；
　　B、與土地、建筑物在物理上不可分離，或者雖然可以在物理上分離，但是這種分離是不經(jīng)濟的物或者實體；
　　C、與土地分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物的價值受到明顯損害的物或者實體；
　　D、放進土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面的物或者實體；
　　E、僅僅與土地、建筑物毗連的物或者實體。
　　4、下列屬于其他地上定著物的是(     )。
　　A、擺放在房屋內(nèi)的家具；
　　B、擺放在房屋內(nèi)的電器，掛在墻上的畫；
　　C、在地上臨時搭建的帳篷、戲臺；
　　D、埋設在地下的管線、設施；
　　E、建造在地上的圍墻、假山、水池。
　　5、屬于受到其他房地產(chǎn)權利限制的房地產(chǎn)權利是(   )。
　　A、設立了抵押權的房屋所有權
　　B、設立了租賃權的房屋所有權
　　C、設立了抵押權的土地使用權
　　D、設立了租賃權的土地使用權
　　E、被人民法院查封的房地產(chǎn)所有權。
　　6、目前，我國房地產(chǎn)權利的種類主要有(    )。
　　A、所有權；
　　B、土地使用權；
　　C、地役權；
　　D、抵押權；
　　E、租賃權。

　　三、判斷題
　　1、人們對土地的不同認識和定義，主要是因為人們生產(chǎn)、生活等活動的不同需要，或者研究目的和學科的不同。
　　2、對于房地產(chǎn)估價來說，土地不是平面的，而是一個三維立體空間，具體是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。
　　3、建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。
　　4、國家在出讓建設用地使用權時可以將受讓人對空間享有的權利通過出讓土地的四至、建筑物的高度和深度加以確定，確定范圍之外的空間仍然屬于國家，國家可以將其用于公共用途或者另外出讓。
　　5、在出讓土地時，不允許將同一塊土地地下10米至地上80米的建設用地使用權出讓給甲公司建造寫字樓，地下20米至地下40米的建設用地使用權出讓給乙公司建造商場。
　　6、房地產(chǎn)雖然包括土地和建筑物兩大部分，但并不意味著只有土地與建筑物合在一起時才被稱為房地產(chǎn)，單純的土地或者單純的建筑物都屬于房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)的一種存在形態(tài)。

　　參考答案

　　一、單項選擇題
　　1、D   2、A   3、A   4、D   5、D 
　　6、D  7、A  8、D  9、B  10、D
　　二、多項選擇題
　　1、ABC  2、ABC  3、ABC  4、DE 
　　5、ABCD  6、ABCDE
　　三、判斷題
　　1、對  2、對   3、對  4、對  5、錯  6、對