房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價理論與方法》第七章資料三

第七章  成本法

第三節(jié)  成本法的基本公式

　　一、成本法最基本的公式
　　表基本的公式為:
　　房地產(chǎn)價值 = 重新購建價格 - 建筑物折舊
　　上式可以根據(jù)以下兩類估價對象而具體化：①新開發(fā)的房地產(chǎn)；②舊的房。

　　二、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式
　　新開發(fā)的房地產(chǎn)可以分為新開發(fā)的房地、新建成的建筑物和新開發(fā)的土地三種情況。
　　(一)、適用于新開發(fā)的房地的基本公式
　　在新開發(fā)的房地的情況下，成本法的基本公式為:
　　新開發(fā)的房地產(chǎn)價值＝土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤
　　依據(jù)本章第二節(jié)的房地產(chǎn)價格構(gòu)成，先測算各個構(gòu)成部分的金額，然后將其累加。
　　(二)、適用于新建成的建筑物的基本公式
　　新建筑物價值為建筑物建設(shè)成本及與該建設(shè)成本相應(yīng)的管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤，不應(yīng)包含土地取得成本、土地開發(fā)成本以得成本、土地開發(fā)成本相應(yīng)的管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤。因此，測算新建成的建筑物價值的基本公式為：
　　新建成的建筑物價值＝建筑物建設(shè)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤
　　(三)、適用于新開發(fā)的土地的基本公式
　　新開發(fā)的土地包括填海造地，開山造地，征收集體土地并進行“三通一平”等基相場地平整后的土地，城市房屋拆遷并進行基礎(chǔ)設(shè)施改造和場地平整 。在這些情況下，成本法的基本公式為:
　　新開發(fā)的土地價值＝取得待開發(fā)土地的成本＋土地開發(fā)成本＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤
上式中管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤是與取得待開發(fā)土地的成本、土地開發(fā)成本相應(yīng)的部分。
新開發(fā)的房地產(chǎn)采用成本法估價雖然一般不存在物質(zhì)折舊，但應(yīng)考慮其選址是否適當、規(guī)劃設(shè)計是否合理、工程質(zhì)量的優(yōu)劣、周圍環(huán)境景觀的好壞、該類房地產(chǎn)的供求狀況等，全面衡量其功能折舊、經(jīng)濟折舊以及可能的增值因素，予以適當?shù)臏p價或增價調(diào)整。
　　其中：成片開發(fā)完成后的某宗熟地，例如新開發(fā)區(qū)中某宗土地的估價公式如下:
　　新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價 =(取得開發(fā)區(qū)用地的總成本 + 土地開發(fā)總成本+ 總管理費用 + 總銷售費用 + 總投資利息 + 總銷售稅費 + 總開發(fā)利潤)÷(開發(fā)區(qū)用地總面積×開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率)×用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)

　　上式中：
　　開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率＝開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率÷開發(fā)區(qū)用地總面積
　　實際測算時通常分為以下3個步驟進行：①計算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價格。②計算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價格。這是用第一步計算出的平均價格除以可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率。③計算開發(fā)區(qū)某宗土地的價格。這是將第二步計算出的平均價格，根據(jù)宗地的規(guī)劃用途、具體位置、使用期限、容積率等做適當?shù)脑鰷p價調(diào)整。
　　【例7-1】某成片荒地面積2km2, 取得該荒地的代價為 1.2 億元，將其開發(fā) 成“五通一平”熟地的開發(fā)成本和管理費用為 2.5 億元，開發(fā)期為3年，貸款年利率為8%, 銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的2% 、5.5% 和10%, 開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60% 。請求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(假設(shè)開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成時即開始銷售，銷售費用在開發(fā)完成時投入)。
　　注意：由于房地產(chǎn)價格中包括管理、銷售、利潤、稅費，而管理、銷售、利潤、稅費又是以房地產(chǎn)價格為基數(shù)測算的，所以不可能直接計算出房地產(chǎn)的價格。因此，可以先設(shè)房地產(chǎn)的價格或者總價值為V，然后利用本節(jié)的公式建立一個含有未知數(shù)V的方程，解該方程，就很容易計算出V值，這樣只有記住基本公式，就可以計算出所有的計算題，而且計算過程非常清晰、明了。當然這也是假設(shè)開發(fā)法的解題的基本思路。
　　【解】求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地平均單價的過程如下:
　　(1)設(shè)該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價為：V
       V＝取得荒地的總代價＋土地開發(fā)成本＋管理費＋總投資利息＋V×(銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率)
       V＝取得荒地的總代價＋土地開發(fā)成本＋管理費＋總投資利息÷(1－銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤的比率)
　　(2)設(shè)該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價＝V÷可轉(zhuǎn)讓熟地的總面積
　　(3)可轉(zhuǎn)讓熟地的總面積＝荒地總面積×可轉(zhuǎn)讓熟地的比率
　　(4)該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價＝V÷(荒地總面積×可轉(zhuǎn)讓熟地的比率)

　　三、適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式
　　成本法的典型估價對象是舊的房地產(chǎn)。舊的房地產(chǎn)可以分為舊的房地和舊的建筑物兩種情況。
　　(一)、適用于舊的房地的基本公式
　　在舊的房地的情況下，成本法的基本公式為:
　　舊的房地價值 = 房地重新購建價格 - 建筑物折舊
或者
　　舊的房地價值 = 土地重新購建價格 + 建筑物重新購建價格 - 建筑物折舊
　　上述兩個公式分別對應(yīng)的是求取房地重新購建價格的第一個路徑和第二個路徑，具體見本章第四節(jié)中的房地重新購建價格的求取思路。
　　(二) 適用于舊的建筑物的基本公式
　　在舊的建筑物的情況下，成本法的基本公式為:
　　舊的建筑物價值 = 建筑物重新購建價格-建筑物折舊