房地產(chǎn)知識(shí)庫(kù)之土地及綜合類知識(shí)

1、土地用途包括哪些種類？

答：土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。

農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。

2、如何了解土地來(lái)源及性質(zhì)？

答：對(duì)已辦理房地產(chǎn)登記的，可以從《房地產(chǎn)證》中了解；對(duì)未辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的，可以從土地使用權(quán)出讓合同書(shū)中了解。

3、什么是集體土地？

答：集體土地是指農(nóng)村集體所有的土地。

4、有哪些用地屬于集體土地？

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

5、對(duì)集體土地使用權(quán)有哪些規(guī)定？

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》的規(guī)定，集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，方能依該條例出讓其使用權(quán)。

《深圳市土地征用與收回條例》還規(guī)定，違反該條例的規(guī)定，擅自與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或其成員簽訂有關(guān)征用土地協(xié)議的，其征用土地協(xié)議無(wú)效；在非法取得的集體所有的土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的，以非法轉(zhuǎn)讓土地論處。

6、什么是行政劃撥用地？

答：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。

特區(qū)內(nèi)，從特區(qū)成立至1988年1月3日期間，由政府無(wú)償劃撥的并辦理了征地手續(xù)的土地可認(rèn)定為行政劃撥用地；特區(qū)外，土地使用者通過(guò)除出讓土地使用權(quán)以外的其他方式依法取得的國(guó)有土地，均可認(rèn)定為行政劃撥用地。

7、什么是合作建房？

答：合作建房是指以一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式。

8、對(duì)合作建房有哪些規(guī)定？

答：對(duì)一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權(quán)分成的合作建房視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。在2001年8月6日后，房地產(chǎn)管理部門(mén)不再審批合作建房。對(duì)已交清地價(jià)款的出地方，出地方直接進(jìn)入土地交易市場(chǎng)，通過(guò)掛牌交易、招標(biāo)、拍賣等方式尋找合作方；對(duì)已取得行政劃撥用地、歷史用地、協(xié)議用地土地使用權(quán)的單位需尋找合作方的，須經(jīng)過(guò)規(guī)劃國(guó)土部門(mén)對(duì)規(guī)劃、用地等問(wèn)題進(jìn)行審核，并補(bǔ)交市場(chǎng)地價(jià)后，再進(jìn)入土地交易市場(chǎng)以掛牌交易、招標(biāo)、拍賣等方式尋找合作方。

根據(jù)《深圳市土地交易市場(chǎng)管理規(guī)定》和“深府[2001]94號(hào)”文的有關(guān)規(guī)定，原農(nóng)村征地時(shí)返還的工商發(fā)展用地進(jìn)入市場(chǎng)的，按建筑面積收取市場(chǎng)地價(jià)的10%，可以合作建房。

9、什么是土地使用權(quán)出讓？

答：土地使用權(quán)出讓，是指深圳市人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

10、各類用途的土地使用權(quán)出讓最高年限是多少？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》第十四條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；(四)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。

11、通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)后，是否就可以處分該宗土地？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》第十五條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同簽訂后，土地使用者未取得該宗土地使用權(quán)的《房地產(chǎn)證》前，可以占有和使用該宗土地，但不得處分。

12、土地使用權(quán)出讓合同包括哪些內(nèi)容？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》第十七條的規(guī)定，出讓合同應(yīng)具備以下主要條款：(一)雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、地址；(二)出讓土地使用權(quán)的宗地號(hào)、面積；(三)土地使用年期及起止時(shí)間；(四)土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額、幣種、交付方式及時(shí)間；(五)交付土地的時(shí)間；(六)規(guī)劃、市政設(shè)計(jì)要點(diǎn)；(七)項(xiàng)目竣工提交驗(yàn)收時(shí)間；(八)市政設(shè)施配套建設(shè)義務(wù)；(九)使用相鄰?fù)恋睾偷缆返南拗疲?十)建設(shè)附屬、附加設(shè)施的項(xiàng)目及義務(wù)；(十一)違約責(zé)任；(十二)當(dāng)事人認(rèn)為必要的其他條款。出讓合同應(yīng)附上宗地圖，作為出讓合同的組成部分。

13、土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途或條件是否可以變更？

答：一般情況下，土地使用者應(yīng)按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途、期限和條件開(kāi)發(fā)、利用土地。

對(duì)確需改變出讓合同規(guī)定的土地用途或條件的，應(yīng)征得土地管理部門(mén)的同意。土地管理部門(mén)應(yīng)與土地使用者以書(shū)面形式變更出讓合同，重新調(diào)整土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，并按有關(guān)規(guī)定辦理變更登記。

14、土地使用權(quán)的出讓方式有哪些？

答：土地使用權(quán)出讓包括招標(biāo)、拍賣、協(xié)議三種方式。

15、什么是拍賣出讓土地使用權(quán)？

答：拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在指定的時(shí)間、公開(kāi)場(chǎng)合，在土地管理部門(mén)授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競(jìng)投者按規(guī)定的方式應(yīng)價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。

16、什么是招標(biāo)出讓土地使用權(quán)？

答：招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指由土地管理部門(mén)公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評(píng)標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為。

17、有哪些土地使用權(quán)出讓需通過(guò)招標(biāo)或拍賣方式進(jìn)行？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》和《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣規(guī)定》，凡經(jīng)營(yíng)性、營(yíng)利性項(xiàng)目用地一律以招標(biāo)或拍賣的方式出讓。

18、什么是協(xié)議出讓土地使用權(quán)？

答：協(xié)議出讓土地使用權(quán)是指由土地管理部門(mén)代表市政府與土地使用者以土地的公告市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，經(jīng)過(guò)協(xié)商確定土地價(jià)格，并將土地使用權(quán)讓與土地使用者的行為。

19、哪些土地使用權(quán)出讓可采取協(xié)議方式？

答：根據(jù)“深府[2001]94號(hào)”文的規(guī)定，協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)僅限于以下范圍：（一）工業(yè)用地（特區(qū)內(nèi)限高新技術(shù)項(xiàng)目用地）；（二）市、區(qū)政府建設(shè)的社會(huì)微利商品房用地和全成本微利商品房用地；（三）市、區(qū)財(cái)政全額投資的機(jī)關(guān)、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研和市政設(shè)施用地等公益性、非營(yíng)利性用地；（四）軍事用地。

20、哪些土地使用權(quán)出讓經(jīng)市政府批準(zhǔn)后可采取協(xié)議方式？

答：根據(jù)“深府[2001]94號(hào)”文的規(guī)定，下列用地也可以采取協(xié)議出讓方式出讓土地使用權(quán)，但必須按公告的市場(chǎng)價(jià)格出讓，并將出讓情況予以公示：（一）屬特區(qū)急需或特別鼓勵(lì)發(fā)展的項(xiàng)目用地；（二）市政府以土地入股合作的項(xiàng)目用地。

21、對(duì)原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)，如何進(jìn)入市場(chǎng)？

答：根據(jù)“深府[2001]94號(hào)”文的規(guī)定，原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并竣工驗(yàn)收的單位和個(gè)人的不能進(jìn)入市場(chǎng)的房地產(chǎn)，應(yīng)補(bǔ)交市場(chǎng)地價(jià)。在該規(guī)定實(shí)施之日（即2001年7月6日）起一年內(nèi)補(bǔ)交的，按下列辦法辦理：（一）補(bǔ)交地價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)：1．市、區(qū)國(guó)有企業(yè)按市場(chǎng)地價(jià)的20%補(bǔ)交地價(jià)。工業(yè)用途免予補(bǔ)交。2．市、區(qū)國(guó)有企業(yè)以外的其他單位和個(gè)人按市場(chǎng)地價(jià)的25%補(bǔ)交地價(jià)。工業(yè)用途免予補(bǔ)交。（二）自辦理手續(xù)之日起按相應(yīng)房地產(chǎn)用途，重新開(kāi)始計(jì)算土地使用年期。（三）原安居房進(jìn)入市場(chǎng)補(bǔ)交地價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)，按市政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（四）上述房地產(chǎn)補(bǔ)交地價(jià)后，發(fā)（換）紅皮房地產(chǎn)證，可以進(jìn)入市場(chǎng)。（五）上述規(guī)定不適用已簽訂土地使用權(quán)出讓合同且未交清市場(chǎng)地價(jià)或協(xié)議地價(jià)的土地使用權(quán)受讓單位。（六）在本規(guī)定實(shí)施之日起一年內(nèi)未按上述標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交地價(jià)的，一律按現(xiàn)行市場(chǎng)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)足額補(bǔ)交，但原福利、微利商品房除外。（七）對(duì)歷史遺留違法私房和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑的處理有特別規(guī)定的，按特別規(guī)定執(zhí)行。

22、什么是土地的掛牌交易？

答：土地的掛牌交易，即在一定期限內(nèi)將土地交易條件在土地交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行公告，并接受交易申請(qǐng)的行為。

土地使用權(quán)公開(kāi)掛牌交易的，應(yīng)公告最低交易價(jià)和其他交易條件。公告期限不少于30日。

　　公告期限屆滿，按照以下規(guī)定確定能否成交：（一）若在規(guī)定期限內(nèi)只有一個(gè)申請(qǐng)人，且報(bào)價(jià)高于最低交易價(jià)，并符合其它交易條件的，則此次交易成交；（二）在規(guī)定期限內(nèi)有二個(gè)以上申請(qǐng)人的，允許多次報(bào)價(jià)，土地使用權(quán)應(yīng)由出價(jià)高者獲得。報(bào)價(jià)相同的，由在先報(bào)價(jià)者獲得；（三）若在規(guī)定期限內(nèi)沒(méi)有申請(qǐng)人,或者只有一個(gè)申請(qǐng)人但報(bào)價(jià)低于最低交易價(jià)或不符合其他交易條件的，委托人可調(diào)整最低交易價(jià)，重新委托交易中心交易。

　　報(bào)價(jià)以報(bào)價(jià)單為準(zhǔn)。成交后，由委托人與買方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并由交易中心鑒證。

　　申請(qǐng)人掛牌交易所公告的最低交易價(jià)由委托人決定，但該最低交易價(jià)不得低于應(yīng)補(bǔ)交地價(jià)、應(yīng)繳納稅費(fèi)及應(yīng)付交易服務(wù)費(fèi)用之和。

23、有哪些土地交易應(yīng)在土地房產(chǎn)交易中心通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌交易方式公開(kāi)進(jìn)行？

答：根據(jù)《深圳市土地交易市場(chǎng)管理規(guī)定》的規(guī)定，下列土地交易（包括分割轉(zhuǎn)讓）應(yīng)在交易中心通過(guò)招標(biāo)、拍賣和掛牌交易方式公開(kāi)進(jìn)行：（一）經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地（包括市政府收回閑置的行政劃撥用地和歷史用地等）的土地使用權(quán)出讓；（二）以協(xié)議地價(jià)方式取得土地使用權(quán)，申請(qǐng)改變用地性質(zhì)、功能，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，依法收回土地使用權(quán)，通過(guò)招標(biāo)、拍賣方式重新出讓；（三）依出讓方式取得土地使用權(quán)，已簽訂出讓合同，交清市場(chǎng)地價(jià)后進(jìn)行的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；（四）減免地價(jià)或交納協(xié)議地價(jià)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；（五）合作建房，但農(nóng)村征地返還用地除外；（六）已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，若存在多個(gè)產(chǎn)權(quán)主體，按照城市規(guī)劃由政府組織或經(jīng)政府批準(zhǔn)組織改造的，選擇改造單位的；（七）已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，且產(chǎn)權(quán)屬同一主體的，在符合現(xiàn)行規(guī)劃前提下，土地使用者選擇轉(zhuǎn)讓他人改造或與他人合作改造的；（八）為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)進(jìn)行的土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓；（九）人民法院、執(zhí)法機(jī)關(guān)裁定、決定處分的土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓；（十）法律、法規(guī)允許的集體所有的建設(shè)用地使用權(quán)交易。其他機(jī)構(gòu)包括中介機(jī)構(gòu)不得進(jìn)行上述交易。

24、在哪些情形下，土地使用權(quán)終止？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》，有下列情形之一的，土地使用權(quán)終止：(一)出讓合同規(guī)定的年期屆滿；(二)土地滅失；(三)土地使用者死亡而無(wú)合法承繼人；(四)人民法院或土地管理部門(mén)依法作出的沒(méi)收土地使用權(quán)的判決、裁定或決定生效；(五)用地單位遷移或者被依法注銷的；(六)市政府根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，提前收回土地使用權(quán)的；(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

25、在哪些情形下的土地交易不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)？

答：根據(jù)《深圳市土地交易市場(chǎng)管理規(guī)定》的規(guī)定，凡有下列情形之一的，不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)：（一）違反本規(guī)定，須公開(kāi)交易的土地使用權(quán)不實(shí)行公開(kāi)交易的；（二）須公開(kāi)交易的土地使用權(quán)不按本規(guī)定的規(guī)范要求和方式進(jìn)行公開(kāi)交易的；（三）投標(biāo)人或競(jìng)買人互相串通壓價(jià)的；（四）法律、法規(guī)規(guī)定屬于交易無(wú)效的其他情形。

屬于前款第（一）、（二）項(xiàng)情形的，由監(jiān)察部門(mén)依法對(duì)有關(guān)單位負(fù)責(zé)人和責(zé)任人給予行政處分。構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

26、有哪些土地批文或權(quán)屬證明無(wú)效？

答：深圳市土地管理部門(mén)是深圳市土地使用權(quán)出讓的主管部門(mén)，統(tǒng)一對(duì)全市土地使用權(quán)進(jìn)行出讓和對(duì)出讓的土地進(jìn)行統(tǒng)一管理，其他任何單位不得出讓土地使用權(quán)。擅自出讓土地使用權(quán)的，出讓合同無(wú)效。

無(wú)權(quán)批準(zhǔn)征用、使用土地的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)占用土地的，超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用、征用土地的，其批準(zhǔn)文件無(wú)效。

凡未取得或擅自變更建設(shè)用地規(guī)劃許可證而辦理土地使用權(quán)屬證明的，土地權(quán)屬證明無(wú)效。

27、如何了解地價(jià)是否交清？

答：對(duì)已辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)，并領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》的，說(shuō)明地價(jià)已經(jīng)交清；

對(duì)未辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的，可以要求發(fā)展商出示由主管部門(mén)出具的地價(jià)款交清證明；對(duì)分期付款的，可以從土地使用權(quán)出讓合同書(shū)中了解地價(jià)的分期付款額度。

28、未交清地價(jià)的房地產(chǎn)是如何處理的？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》的規(guī)定，土地使用者未按出讓合同規(guī)定的期限付清土地使用權(quán)出讓金的，從滯納之日起每日加收土地使用權(quán)出讓金應(yīng)繳交部分萬(wàn)分之五的滯納金。滯納六十日后仍未付清的，土地管理部門(mén)可以解除出讓合同，收回土地使用權(quán)。

土地使用權(quán)只支付定金或保證金的，不予退還。?

土地使用者已將定金或者保證金抵充土地使用權(quán)出讓金的，不予退還。土地管理部門(mén)扣除土地開(kāi)發(fā)與市政配套設(shè)施金總額20%的違約金，余額予以退還，已興建的建筑物、附著物無(wú)償收歸政府所有。

29、在什么情形下，主管部門(mén)可以無(wú)償收回土地使用權(quán)？

答：根據(jù)《深圳市土地使用與收回條例》的規(guī)定，有下列情形之一的，主管部門(mén)或派出機(jī)構(gòu)可以無(wú)償收回該宗土地及其地上的建筑物、附著物：（一）出讓合同規(guī)定的年期屆滿的；（二）土地使用者死亡而無(wú)合法承繼人的；（三）人民法院或主管部門(mén)依法作出的已經(jīng)發(fā)生法律效力的沒(méi)收土地的判決、裁定或決定；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

30、在什么情形下，主管部門(mén)可以提前收回有償出讓的土地使用權(quán)？

答：根據(jù)《深圳市土地使用與收回條例》的規(guī)定，有下列情形之一的，主管部門(mén)在年期屆滿前可以收回有償出讓的土地：（一）公共利益需要的；（二）公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的；（三）用地單位遷移或被依法撤銷的；（四）實(shí)施城市規(guī)劃而進(jìn)行舊城區(qū)改建需要的。

31、什么是違法建筑？

答：違法建筑是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門(mén)批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。

32、哪些屬于違法建筑？

答：根據(jù)《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于堅(jiān)決查處違法建筑的決定》的規(guī)定，違法建筑包括：（一）占用已規(guī)劃為公共場(chǎng)所、公共設(shè)施用地或公共綠化用地的建筑；（二）不按批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)圖紙施工的建筑；（三）擅自改建、加建的建筑；（四）農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織的非農(nóng)建設(shè)用地或村民自用宅基地非法轉(zhuǎn)讓興建的建筑；特區(qū)內(nèi)城市化的居民委員會(huì)或股份合作公司的非農(nóng)業(yè)用地非法轉(zhuǎn)讓興建的建筑；（五）農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織的非農(nóng)業(yè)用地或村民自用宅基地違反城市規(guī)劃或超過(guò)市政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的建筑；（六）擅自改變工業(yè)廠房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；（七）逾期未拆除的臨時(shí)建筑；（八）違反法律、法規(guī)有關(guān)規(guī)定的其他建筑。

33、什么是歷史遺留違法私房？

答：歷史遺留違法私房，是指《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于堅(jiān)決查處違法建筑的決定》公布實(shí)施以前，即1999年3月5日以前違反法律、法規(guī)所建的下列私房：（一）原村民非法占用國(guó)家所有的土地或者原農(nóng)村用地紅線外其他土地新建、改建、擴(kuò)建的私房；（二）原村民未經(jīng)鎮(zhèn)級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)在原農(nóng)村用地紅線內(nèi)新建、改建、擴(kuò)建的私房；（三）原村民超出批準(zhǔn)文件規(guī)定的用地面積、建筑面積所建的私房；（四）原村民違反一戶一棟原則所建的私房；（五）非原村民未經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)單獨(dú)或合作興建的私房。

34、哪些違法私房不予確認(rèn)產(chǎn)權(quán)？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》的規(guī)定，下列違法私房不予確認(rèn)產(chǎn)權(quán)：（一）占用道路、廣場(chǎng)、綠地、高壓供電走廊和壓占地下管線或者其他嚴(yán)重影響城市規(guī)劃又不能采取改正措施的；（二）占用農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)用地的；（三）占用一級(jí)水源保護(hù)區(qū)用地的；（四）非法占用國(guó)家所有的土地或者原農(nóng)村用地紅線外其他土地的。

35、什么是歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑？

答：歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑，是指《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于堅(jiān)決查處違法建筑的決定》公布實(shí)施以前，即1999年3月5日以前違反規(guī)劃、土地等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，未經(jīng)規(guī)劃國(guó)土資源部門(mén)批準(zhǔn)，未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證，非法占用土地興建的工業(yè)、交通、能源等項(xiàng)目的建筑物及生活配套設(shè)施。

36、哪些歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑不予確認(rèn)產(chǎn)權(quán)？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑若干規(guī)定》的規(guī)定，下列違法建筑不予確認(rèn)產(chǎn)權(quán)：（一）占用道路、廣場(chǎng)、綠地、高壓供電走廊和壓占地下管線或者其他嚴(yán)重影響城市規(guī)劃又不能采取改正措施的；（二）占用農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)用地的；（三）占用一級(jí)水源保護(hù)區(qū)用地的；（四）非法占用國(guó)家所有的土地或者原農(nóng)村用地紅線外其他土地的。

37、什么情況下，需繳納土地使用費(fèi)？

答：使用特區(qū)范圍內(nèi)土地的單位和個(gè)人，都必須依據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用費(fèi)征收辦法》的規(guī)定繳納土地使用費(fèi)，但該辦法規(guī)定免繳的除外。

同時(shí)，在土地使用權(quán)出讓合同書(shū)中還約定：乙方在使用土地期間，未按合同約定支付土地使用權(quán)出讓金和土地開(kāi)發(fā)與市政配套設(shè)施金，并未按合同規(guī)定繳納土地使用費(fèi)的，甲方可不予辦理與本地塊有關(guān)的房地產(chǎn)權(quán)登記、建筑許可、銷（預(yù)）售許可及其他相關(guān)手續(xù)或采取其他限制性措施。

38、土地使用費(fèi)繳納人是如何確定的？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用費(fèi)征收辦法》的規(guī)定，使用土地的單位和個(gè)人是土地使用費(fèi)的繳納人。但：（一）以土地投資入股與他方興辦合資、合作或聯(lián)營(yíng)企業(yè)的，合資、合作或聯(lián)營(yíng)企業(yè)為繳費(fèi)人，但經(jīng)批準(zhǔn)的合營(yíng)合同另有約定的按合同辦理；土地權(quán)屬?zèng)]有轉(zhuǎn)移的，提供土地的一方為繳費(fèi)人；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，受讓方為繳費(fèi)人；（二）租賃房屋的，房屋所有人為繳費(fèi)人；（三）經(jīng)營(yíng)土地開(kāi)發(fā)的，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓前，經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)單位為繳費(fèi)人，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，受讓方為繳費(fèi)人；（四）農(nóng)村工商用地和宅基地，以工商企業(yè)、宅基地使用人為繳費(fèi)人；（五）共有的土地，以《房地產(chǎn)證》登記的權(quán)利人為繳費(fèi)人。

39、土地使用費(fèi)的征收標(biāo)準(zhǔn)如何？

答：土地使用費(fèi)依據(jù)土地等級(jí)和類別，按《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)甲種土地使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)》或《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)乙種土地使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)》計(jì)征；如屬臨時(shí)用地的，按《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)臨時(shí)（短期）地租標(biāo)準(zhǔn)》計(jì)征。

40、有哪些情況暫免繳納土地使用費(fèi)？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用費(fèi)征收辦法》的規(guī)定，下列用地暫免繳納土地使用費(fèi)：（一）國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、部隊(duì)以及個(gè)人使用的非營(yíng)利性用地；（二）由國(guó)家財(cái)政部門(mén)撥付事業(yè)費(fèi)的事業(yè)單位的非營(yíng)利性用地；（三）公園、名勝古跡、宗教寺廟的非營(yíng)利性用地；（四）市政公共設(shè)施以及林場(chǎng)、鐵路路基、公路路基、電力走廊用地；（五）農(nóng)村直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；（六）按國(guó)家法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定免繳土地使用費(fèi)的其他用地。

41、有哪些用地免繳或減收土地使用費(fèi)？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用費(fèi)征收辦法》的規(guī)定，下列用地免繳或減收土地使用費(fèi)：（一）新開(kāi)工的基建工程，自《土地使用合同書(shū)》生效之日起至《土地使用合同書(shū)》規(guī)定的竣工日期止，減半計(jì)征土地使用費(fèi)。由于特殊原因不能按期竣工的，經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)可以適當(dāng)延長(zhǎng)優(yōu)惠期，但延長(zhǎng)的時(shí)間最多不能超過(guò)一年；（二）經(jīng)深圳市科學(xué)技術(shù)委員會(huì)審定的技術(shù)先進(jìn)項(xiàng)目，減半繳納土地使用費(fèi)五年；（三）華僑、港、澳、臺(tái)同胞捐資興辦的企業(yè)用地或項(xiàng)目用地，免繳土地使用費(fèi)三年，三年后減半繳納土地使用費(fèi)兩年；（四）企業(yè)用自籌資金填海增辟的土地，從《土地使用合同書(shū)》生效之日起，免繳土地使用費(fèi)五至十年；（五）因不可抗力或其他特殊情況，確實(shí)無(wú)法繳納土地使用費(fèi)的，經(jīng)批準(zhǔn)可以緩繳或減免土地使用費(fèi)；（六）按國(guó)家法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定可以減收土地使用費(fèi)的其他用地。

42、如何辦理土地使用費(fèi)繳納手續(xù)？

答：土地權(quán)屬變更的，新的土地使用人應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)登記或變更登記之日起三十日內(nèi)向市國(guó)土局提出土地使用費(fèi)登記或變更登記申請(qǐng)；改變土地使用用途的，應(yīng)自批準(zhǔn)之日起三十日內(nèi)向市國(guó)土局提出土地使用費(fèi)變更登記申請(qǐng)。