08考友精心總結(jié)考試重點

一、完整的估價報告（8部分）
1、封面；     2、目錄；     3、致委托人函；     4、注冊估價師聲明；
5、估價的假設(shè)和限制條件； 6、估價結(jié)果報告； 7、估價技術(shù)報告； 8、附件。

（一）封面（7項）：
1、報告名稱：房地產(chǎn)估價報告；
2、估價項目名稱；           3、委托人全稱；   4、估價機(jī)構(gòu)全稱；
5、注冊估價師姓名及其注冊號；   6、估價作業(yè)日期；   7、估價報告編號。
（二）目錄
（三）致委托人函（11項）：
1、委托人全稱； 2、估價對象；     3、估價目的；     4、估價時點；
5、價值類型；   6、估價結(jié)果：大寫和小寫，總價和單價； 7、報告應(yīng)用有效期；
8、提供報告數(shù)量；9、估價機(jī)構(gòu)全稱； 10、法人代表簽名； 11、報告出具日期。
（四）注冊估價師聲明：
1、要列出實地查勘或未查勘的估價師姓名；
2、至少2名估價師簽名，并注明其注冊號。
（五）估價的假設(shè)和限制條件：假設(shè)前提和限制條件分列說明；確定因素不得假設(shè)；
不確定因素的假設(shè)，應(yīng)合理且有依據(jù)。
（六）估價結(jié)果報告+編號（13―15項）：
1、委 托 人：單位全稱、法人代表、住所；
          或者 個人姓名、身份證號、住所。
2、估價機(jī)構(gòu)：全稱、法人代表、住所、資質(zhì)等級。
3、估價對象：名稱；
（1）區(qū)位狀況；坐落、交通狀況、環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施。
（2）實物狀況：①建筑物――面積、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、利用現(xiàn)狀、裝修、設(shè)施設(shè)備、
建成年月、平面布置等。
          ②土地――四至、形狀、地勢、規(guī)劃條件等。
（3）權(quán)屬狀況：①建筑物――權(quán)屬（他項）證書、所（共）有權(quán)人、用途、面積等。
          ②土地――權(quán)屬（他項權(quán)）證書、使用權(quán)人、性質(zhì)、用途、
（分?jǐn)偅┟娣e、使用年限、終止日期等。
4、估價目的：抵押―為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。
        拆遷―為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價值。
        表述要規(guī)范。
5、估價時點：不是先有了“評估價值”，再將他說成是某個時間上的價值。
6、價值定義：價值類型及其內(nèi)涵：
（1）市場價值：符合公平自愿、利己、知曉行情、有充裕時間、無附加條件的交易。
（2）快速變現(xiàn)價值：不符合有充裕時間的交易。
（3）謹(jǐn)慎價值：即抵押價值，存在不確定因素而遵守謹(jǐn)慎原則得出的價值；
――應(yīng)說明有無法定優(yōu)先受償款。
（4）清算價值：不符合持續(xù)使用條件。
（5）投資價值：某個投資者角度衡量的價值。
7、估價依據(jù)。
8、估價原則：（1）獨立、客觀、公正；
（2）合法原則、最高最佳使用、估價時點、替代原則，謹(jǐn)慎原則（抵押）。
9、估價方法：
（1）估價方法及其定義；應(yīng)選用2種以上的方法；
（2）成本法與市場、收益、假設(shè)法組成2種估價方法的，成本法為首選法不妥當(dāng)。
（3）收益性房地產(chǎn)，應(yīng)采用收益法作為其中一種方法。
10、估價結(jié)果：總價和單價（總價/建面）、大寫和小寫；樓面地價（土地）。
11、估價人員：所有參加估價的人員及其執(zhí)業(yè)資格，并簽名蓋章。
12、估價作業(yè)日期。
13、估價報告應(yīng)用有效期。
（以下為抵押報告）：
14、市場風(fēng)險提示。
15、短期強(qiáng)制處分和變現(xiàn)能力分析：
影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素有：（1）通用性；（2）獨立使用性；（3）價值大��；
（4）可分割轉(zhuǎn)讓性；（5）開發(fā)程度；（6）區(qū)位；（7）市場狀況。
（七）估價技術(shù)報告
1、個別因素分析；位置、范圍、面積、用途結(jié)構(gòu)、建成年代、裝修、權(quán)屬狀況等。
2、區(qū)位因素分析：估價對象區(qū)域特征、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施、商服設(shè)施等。
3、市場背景分析：過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來，影響類似房地產(chǎn)價格的主要因素。
4、最高最佳使用分析：法律允許、技術(shù)可能、經(jīng)濟(jì)可行、估價對象價值最大化的使用。
5、估價方法選用：估價思路、采用的估價方法及其理由和定義。
6、估價測算過程；
7、估價結(jié)果確定：要有理由。
（八）附件。

注意：
1、     大堂、自用和服務(wù)部分不另行計價，否則有重復(fù)計算。
2、     收益、市場、假設(shè)法總價值中不減建筑物折舊。
3、     成本、費用、租金（有租約除外）、稅費等數(shù)據(jù)，不能采用個別、實際發(fā)生的，應(yīng)采用社會一般或平均、客觀數(shù)額。
4、     用詞準(zhǔn)確、規(guī)范、簡練，不能模棱兩可、帶感情色彩、自相矛盾。
5、     基準(zhǔn)地價法要有評估過程。
6、     要說明基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵。
7、     年期修正公式：Vn=基準(zhǔn)地價×[1-1/（1+Y）^n]/ [1-1/（1+Y）^N]。
8、     前后面積是否吻合。
9、     計算數(shù)值是否正確。
10、     房屋改變用途是否經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)。
11、     抵押報告是否體現(xiàn)謹(jǐn)慎原則。

二、收益法

1、有租約采用租約金，無租約采用客觀未來收益租金，要分析未來租金水平的變化趨勢。
2、年收益天數(shù)為365天，月份為12個月。
3、出租率為100%不合理；要有確定正常出租率的方法和理由。

（一）年凈收益 =有效毛收入―運(yùn)營費用；
=每平米月租金×12月×可出租面積×（1-空置率）×（1-運(yùn)營費率）；
1、有效毛收入=潛在毛收入―空置和收租損失（包括扣減押金收入的空置率）；
潛在毛收入=潛在毛租金收入+租賃押金收入+其他收入；
2、運(yùn)營費用=管理費+租賃稅費+房地產(chǎn)稅+保險費+運(yùn)行維護(hù)維修費+設(shè)備家具折舊費
（不包含還本付息額、房屋折舊土地攤銷、改擴(kuò)建費、所得稅和
劃撥土地上交收益或使用費）；
（1）     管理費=人員工資+辦公費（管理費率的確定要有理由）；
（2）     租賃稅費=營業(yè)稅及附加（5.5%）+租賃手續(xù)費代理費；
（3）     房地產(chǎn)稅=土地使用稅+房產(chǎn)稅；
（4）     保險費=房屋現(xiàn)值×保險費率（確定要有理由）；
（5）     維修費（確定要有理由）；
（6）     水電費等=水電費+有線電視費等（說明租金中是否含有，如有要扣除）；
（7）     設(shè)備家具折舊費=電梯、空調(diào)、電視機(jī)、冰箱、太陽能、家具等折舊費  
（要說明：如出租人提供，要扣除）。
3、商業(yè)和工業(yè)凈收益=銷售收入-生產(chǎn)或銷售成本-銷售費用-營業(yè)稅及附加-管理費-
財務(wù)費用-商業(yè)利潤。
（二）收益期限（特別注意）
1、房屋早于土地，取房屋剩余經(jīng)濟(jì)壽命（收益價值另加土地剩余年限價值）；
2、房屋晚于土地，約定不可續(xù)期，取土地剩余使用年限；
3、房屋晚于土地，未約定不可續(xù)期，取土地剩余使用年限（收益價值另加房屋殘值）；
4、住宅房屋晚于土地，住宅地自動續(xù)期，取房屋剩余經(jīng)濟(jì)壽命。
（三）報酬率Y（資本化率R ）=1年期存款利率+風(fēng)險補(bǔ)償；
1、要有充分的依據(jù)和過程；不能只選1個參照實例，否則客觀性不夠；
2、房屋、土地、房地三者Y或R應(yīng)不同（一般來說房產(chǎn)比土地約大2%）。
（四）根據(jù)過去和現(xiàn)在的情況，判斷說明凈收益流未來各期的變動情況屬于：
1、每年基本固定不變V=A/Y×[1-1/(1+Y)^n]；
2、按某個固定數(shù)額遞增或遞減V=(A/Y±b/Y^2）×[1-1/(1+Y)^n] ±b/Y×n/(1+Y)^n；
3、按某個固定比率遞增或遞減V=A/(Y±g）×{1-[(1±g)/(1+Y)]^n}；
4、其他有規(guī)則的變動情況V=∑Ai /(1+Y)^i+ A/Y×[1-1/(1+Y)^(n-t)] ×1/(1+Y)^t。
再選用和列出相應(yīng)的報酬資本化公式計算。

三、成本法

（一）要列出公式：
新房地產(chǎn)價值（7項）=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤。
1、     土地取得成本=征地補(bǔ)償安置費+相關(guān)稅費+出讓金。
（1）     征地補(bǔ)償安置費=土地補(bǔ)償費（6～10倍）+安置補(bǔ)助費（4～6倍，每公頃≤
15倍）+地上附著物和青苗補(bǔ)償費+社會保障費。
（2）     相關(guān)稅費=征地管理費+耕地占用稅+耕地開墾費+新菜地開發(fā)建設(shè)基金。
土地取得成本=拆遷補(bǔ)償安置費+費用+出讓金；
（1）     拆遷補(bǔ)償安置費=房地產(chǎn)市場價格+裝修+搬遷補(bǔ)助費+安置補(bǔ)助費
+非住宅停業(yè)補(bǔ)助費
（2）     相關(guān)費用=拆遷管理費+拆遷服務(wù)費+拆遷估價費+房屋拆除費。

2、     開發(fā)成本=勘察設(shè)計和前期工程費+建安工程費+基礎(chǔ)設(shè)施費+公共配套費+
其他工程費+開發(fā)期間稅費。
3、     管理費用=（土地取得成本+開發(fā)成本）×管理費率（5%，確定要有理由）。
4、     銷售費用=房地產(chǎn)價值×銷售費率（4%）。
5、     投資利息=（土地取得成本）×[（1+i）開發(fā)期 -1]+（開發(fā)成本+管理費用）×
[（1+i）建造期/2 -1] + 銷售費用×[（1+i）銷售期/2 -1]。
            i――1年期貸款利率，實際利率按年計息次計算。
  資金一次性投入的土地取得成本及其稅費的計息期按開發(fā)期全計。
資金均勻投入的建造期內(nèi)、銷售期內(nèi)的計息期減半計。

6、     銷售稅費=房地產(chǎn)價值×稅費比率 =營業(yè)稅及附加（5.5%）+印花稅+交易手續(xù)費。
7、開發(fā)利潤 =（土地取得成本+開發(fā)成本）×直接成本利潤率；
=（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用）×投資利潤率；
=（土地成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息）×成本利潤率；
=房地產(chǎn)價值×銷售利潤率 =
（土地成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費）×銷售利潤率 。
（1- 銷售利潤率）
8、新房地產(chǎn)價值= （土地成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息）。
（1- 銷售費率- 銷售稅費- 銷售利潤率）
不減折舊，但要進(jìn)行工程質(zhì)量、環(huán)境等因素調(diào)整。
（二）舊的房地產(chǎn)價值= 土地重新購建價格+ 建筑物重新購建價格- 建筑物折舊。
1、土地重新購建價格= 土地價值。
2、建筑物重新購建價格（6項）= 新建筑物價值=開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+
投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤。
3、建筑物折舊= 物質(zhì)折舊+ 功能折舊+ 經(jīng)濟(jì)折舊。
（1）物質(zhì)折舊：可修復(fù)的，修復(fù)費用為折舊額；
長壽命的折舊要減去短壽命的重置價格；
短壽命的折舊額為有效年齡的現(xiàn)值。
（2）功能折舊：功能缺乏――可修復(fù)的，恢復(fù)該功能所需的費用；
                不可修復(fù)的，租金損失的現(xiàn)值（收益法）；
          功能落后――可修復(fù)的，修復(fù)該功能所需的費用；
                不可修復(fù)的，租金損失的現(xiàn)值；
          功能過剩――超額或無效成本；
（3）     經(jīng)濟(jì)折舊：暫時的或永久性的，減價額的現(xiàn)值；
4、建筑物經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用期限（特別注意！）
（1）建筑物早于土地結(jié)束：按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計算折舊；
（2）建筑物晚于土地結(jié)束：未約定不可續(xù)期――按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計算；
                約定不可續(xù)期――按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去晚于土地
使用期的那部分壽命的壽命計算；
（3）住宅地的建筑物：住宅地自動續(xù)期――按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計算。
5、要列出公式：建筑物價值=重新購建價格C×[1-（1-殘值率R）×有效年齡t/經(jīng)濟(jì)壽命N]。
        建筑物價值=重新購建價格C×成新率q；
      建筑物經(jīng)濟(jì)壽命=1/年平均折舊率d。

四、市場法
1、要列出公式：
比準(zhǔn)價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。
        =可比實例成交價格×100/（100±S）×（100±T）/100×100/（100±R）。
2、修正或調(diào)整，單項不得超過20%，綜合不得超過30%。
（一）可比實例要求
1、數(shù)量為3～10個，低于3個不妥；要說明幣種；注意所選實例是否有可比性。
2、類似房地產(chǎn)：
（1）區(qū)位在同一供求圈內(nèi)；
  （2）用途相同：居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)等相同；
    （3）規(guī)模相當(dāng)：0.5～2倍；
    （4）結(jié)構(gòu)相同：磚混、磚木、框架、鋼結(jié)構(gòu)等相同；
    （5）檔次相當(dāng)：等級、裝修、設(shè)施設(shè)備、環(huán)境等相當(dāng)；
    （6）權(quán)力性質(zhì)相同：國有、集體地，劃撥、出讓地，商品房、房改經(jīng)濟(jì)適
        用房等各相同。
  3、交易類型吻合：協(xié)議、招標(biāo)、掛牌、拍賣，買賣、租賃等類型吻合；
  4、交易日期接近：相隔1年以上不宜采用，或房地產(chǎn)狀況有變化，變化前的不宜采用。
  5、成交價格為正常價格或可修正為正常價格。
（二）建立比較基礎(chǔ)
  1、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍:實物范圍、含非房地產(chǎn)成份、有債權(quán)債務(wù)。
  2、統(tǒng)一付款方式：將分期付款折現(xiàn)到成交日一次性付清。正常價=1年后付30/（1+月利率）^12。
  3、統(tǒng)一采用單價。    
  4、統(tǒng)一幣種和貨幣單位。
5、統(tǒng)一面積內(nèi)涵：建筑面積單價=使用面積單價×使用面積÷建筑面積。
6、統(tǒng)一面積單位：平方米價=公頃價÷10000
                  =畝價÷666.67
                  =平方英尺價÷0.09290304
                  =坪價÷3.30579。
（三）交易情況修正：
采用“可比實例成交價格比其正常市場價格高或低多少”的說法；修正系數(shù)為100/（100±S），高為+，低為-；注意分子和分母不要顛倒了，其數(shù)值±應(yīng)與前面描述的交易情況一致。
1.     交易稅費非正常負(fù)擔(dān)：正常價=賣方得價/（1-賣方稅費）=買方出價/（1+買方稅費）；  
2、強(qiáng)迫買賣（賣低買高）； 3、厲害關(guān)系人的交易（一般低；也有大股東高賣給上市公司）；
4、缺乏行情（賣低、買高）；     5、急于出售或購買（賣低或買高）；
6、有偏好（高）；           7、相鄰房地產(chǎn)（高）；
8、拍賣、招標(biāo)等特殊方式的交易（其成交價不一定比協(xié)議價更高，是否修正要說明理由）。

（四）市場狀況調(diào)整：
以成交日期為基準(zhǔn)，采用“可比實例在估價時點的價格比在其成交日期的價格高或低多少”的說法；調(diào)整系數(shù)為（100±T）/100，注意分子和分母不要顛倒了。
1、     價格指數(shù)法（采用本地區(qū)同類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率）：
定基指數(shù)――調(diào)整系數(shù)= 估價時點指數(shù)/成交日期指數(shù)。
  環(huán)比指數(shù)―調(diào)整系數(shù)=成交日期下一期指數(shù)×再下一期指數(shù)×……×估價時點指數(shù)。
2、     價格變動率法：期內(nèi)遞增減――調(diào)整系數(shù)=（1±變動率）^期數(shù)。
          期內(nèi)平均升降――調(diào)整系數(shù)=（1±變動率×期數(shù)）。
（五）房地產(chǎn)狀況調(diào)整：
以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，采用“可比實例在成交日的房地產(chǎn)狀況比估價對象在估價時點的房地產(chǎn)狀況優(yōu)或劣多少”的說法，調(diào)整系數(shù)為100/（100±R），優(yōu)為+，劣為-；注意分子和分母不要顛倒了，其數(shù)值±應(yīng)與前面描述的房地產(chǎn)狀況一致。
1、     區(qū)位狀況比較調(diào)整：位置、樓層、朝向、交通、環(huán)境、外部配套設(shè)施等。
2、     實物狀況比較調(diào)整：土地――面積、形狀、地基、內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施、平整程度等。
              建筑物―面積、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、設(shè)施、裝修、層高、年齡、
完損程度、外觀、空間布局等。
3、     權(quán)益狀況比較調(diào)整：土地使用年期調(diào)整系數(shù)=[1-1/（1+Y）^n]/ [1-1/（1+Y）^N]。

五、假設(shè)開發(fā)法

要列出公式：待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值-后續(xù)開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-
銷售稅費-開發(fā)利潤-取得待開發(fā)房地產(chǎn)稅費。
（一）     開發(fā)完成后的價值：
1、     用于銷售：（1）采用市場法并考慮類似房地產(chǎn)價格的未來變動趨勢；
（2）     市場法和長期趨勢法求取。  
2、用于出租營業(yè)：預(yù)測其租賃或經(jīng)營收入，再用收益法求取。
（二）     后續(xù)開發(fā)必要支出和應(yīng)得利潤（7項；同成本法）：
1、后續(xù)開發(fā)成本； 2、管理費（以前者為基數(shù)）； 3、銷售費用（以售價為基數(shù)）；
4、投資利息（1年期貸款利率，實際利率按年計息次計算；以上3者為基數(shù)）；
5、銷售稅費（以售價為基數(shù)）； 6、開發(fā)利潤；
7、取得待開發(fā)房地產(chǎn)稅費（買方繳納的契稅、手續(xù)費等，以待開發(fā)房地產(chǎn)價值為基數(shù)）。
（三）開發(fā)經(jīng)營期（特別注意�。�：
    開發(fā)經(jīng)營期
    開發(fā)期    
用于銷售     前(準(zhǔn)備)期     建造期    
        經(jīng)營（銷售）期    
用于出租營業(yè)自用     前(準(zhǔn)備)期     建造期     經(jīng)（運(yùn)）營期
                     
估價時點 開始建造日 開始銷售日 竣工驗收日 銷售完成日   經(jīng)營結(jié)束日
（四）傳統(tǒng)方法：不考慮預(yù)售和延遲銷售，計息期到開發(fā)完成時止，根據(jù)以上各項計算后直接相加減。
資金一次性投入的土地取得成本及其稅費的計息期按開發(fā)期全計。
資金均勻投入的建造期內(nèi)、銷售期內(nèi)的計息期減半計，期外全計。
（五）現(xiàn)金流量法：將開發(fā)完成后的價值和各項成本、費用先折算到估價時點，在相加減；
資金均勻投入的建造期內(nèi)、銷售期內(nèi)的折現(xiàn)期減半計，期外全計。
折現(xiàn)率中包含資金利率和開發(fā)利潤率，不在單獨計算。