2021房估師考試《理論與方法》考點(diǎn)：受理估價(jià)委托

考點(diǎn)：受理估價(jià)委托

一、估價(jià)業(yè)務(wù)來(lái)源渠道

從事房地產(chǎn)估價(jià)，首先要有房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)來(lái)源可歸納為“被動(dòng)接受”和“主動(dòng)爭(zhēng)取”兩大類。

(一)被動(dòng)接受

被動(dòng)接受是坐等估價(jià)需求者找上門來(lái)要求為其提供估價(jià)服務(wù)。估價(jià)需求者可能是企事業(yè)單位、政府有關(guān)部門或者其他組織，也可能是個(gè)人;可能是房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人，也可能是房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人以外的債權(quán)人、投資者、受讓人等。

例如，估價(jià)需求者可能是房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人的代理人;房地產(chǎn)的意向購(gòu)買者也可能要求對(duì)其想要購(gòu)買的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià);一方以提供房地產(chǎn)的方式與另一方合作，如用房地產(chǎn)作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)或從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，該另一方也可能委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，為其與對(duì)方洽商提供參考依據(jù);房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人將其房地產(chǎn)抵押貸款，貸款人(如商業(yè)銀行)也可能委托其信任的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià);

征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，房屋征收部門(不是房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估;人民法院要處理有關(guān)房地產(chǎn)案件，如司法拍賣、分家析產(chǎn)、損害賠償、定罪量刑等，也可能委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)涉案房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià);政府為征收房地產(chǎn)稅收，也可能委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)應(yīng)稅房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，等等。

(對(duì)照第一章房地產(chǎn)估價(jià)需求的內(nèi)容)

(二)主動(dòng)爭(zhēng)取

主動(dòng)爭(zhēng)取是走出去尋找估價(jià)需求者 并力爭(zhēng)為其提供估價(jià)服務(wù)，如積極向潛在的估價(jià)需求者宣傳估價(jià)的必要性和作用，將其潛在的估價(jià)需要變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的估價(jià)需求;密切關(guān)注商業(yè)銀行、房屋征收部門、人民法院等發(fā)布的遴選入圍估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)項(xiàng)目招標(biāo)、委托評(píng)估等信息，積極申請(qǐng)加入入圍估價(jià)機(jī)構(gòu)名單，參加估價(jià)項(xiàng)目投標(biāo)，報(bào)名參加委托評(píng)估等。

主動(dòng)爭(zhēng)取估價(jià)業(yè)務(wù)應(yīng)通過提高估價(jià)技術(shù)水平和服務(wù)質(zhì)量，提升估價(jià)機(jī)構(gòu)的知名度和品牌，作恰當(dāng)?shù)男麄鞯确绞竭M(jìn)行。不得：迎合委托人的高估或低估要求(如向委托人暗示甚至承諾可以評(píng)估出其期望的價(jià)值或價(jià)格)、虛假宣傳、惡意低收費(fèi)、給予回扣或利誘(如房屋征收評(píng)估中采用被征收人投票方式選定估價(jià)機(jī)構(gòu)的，為獲得被征收人的投票，向被征收人發(fā)送禮品等)、貶低其他估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)師等。 (與職業(yè)道德要求的知識(shí)點(diǎn)對(duì)照)

估價(jià)需求者不一定是房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人。

房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)來(lái)源渠道，還可按照不同的委托人或客戶(如商業(yè)銀行、人民法院、政府部門、上市公司等)、不同的估價(jià)目的(如抵押估價(jià)、征收評(píng)估、司法拍賣估價(jià)、稅收估價(jià)等)、不同的估價(jià)對(duì)象(如住宅、商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)用房、土地等)來(lái)劃分。

二、不應(yīng)承接估價(jià)業(yè)務(wù)的情形

在獲取估價(jià)業(yè)務(wù)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師通過與估價(jià)需求者溝通，根據(jù)所了解的估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象等情況，從是否超出了本機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍，是否與自己有利害關(guān)系或利益沖突，是否自己的專業(yè)能力難以勝任，以及是否估價(jià)業(yè)務(wù)有較大風(fēng)險(xiǎn)等方面，衡量是否承接該估價(jià)業(yè)務(wù)。

(一)超出了本機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍

如果估價(jià)業(yè)務(wù)超出了估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍，就不應(yīng)承接該估價(jià)業(yè)務(wù)。目前，對(duì)不同資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍有所限制，這種限制不是根據(jù)地域范圍而是根據(jù)估價(jià)目的確定的?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第二十四條規(guī)定：“從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，并在其資質(zhì)等級(jí)許可范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)。”

一級(jí)資質(zhì)可以從事各類房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

二級(jí)資質(zhì)可以從事除公司上市 、企業(yè)清算 以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。(牛黃上清丸)

三級(jí)資質(zhì)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定 以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押 以外的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。”

記憶：一級(jí)啥都能做，二級(jí)2個(gè)不能做(牛黃上清丸)，3級(jí)3個(gè)不能做(牛黃上清丸+三司)，暫定三級(jí)5個(gè)不能做(再加：城鎮(zhèn)房屋拆遷+在建工程 抵押)

(二)與自己有利害關(guān)系或利益沖突

如果估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)師與估價(jià)需求者或相關(guān)當(dāng)事人有利害關(guān)系 ，或者與估價(jià)對(duì)象有利益關(guān)系 ，就應(yīng)回避 相應(yīng)的估價(jià)業(yè)務(wù)。

利害關(guān)系，利益關(guān)系，可能影響其獨(dú)立、客觀、公正性。即使估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師會(huì)秉公估價(jià)，但其估價(jià)結(jié)果也會(huì)招致懷疑，缺乏公信力。

《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第二十六條規(guī)定了回避制度 ：“房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)人員與委托人或者估價(jià)業(yè)務(wù)相對(duì)人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。”《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》第六條規(guī)定：“房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)人員與房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。”《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第三條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人不得干預(yù)房屋征收評(píng)估、鑒定活動(dòng)。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。”

(三)自己的專業(yè)能力難以勝任

如果估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)師的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)難以得出合理的估價(jià)結(jié)果，就不應(yīng)承接相應(yīng)的估價(jià)業(yè)務(wù)?！斗康禺a(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》第七條規(guī)定：“從事房地產(chǎn)抵押估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)師，應(yīng)當(dāng)具備相關(guān)金融專業(yè)知識(shí)和相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析能力。”在上述不應(yīng)承接估價(jià)業(yè)務(wù)的情況下，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師可以向估價(jià)需求者介紹其他合適的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師承接該估價(jià)業(yè)務(wù);

如果是估價(jià)機(jī)構(gòu)的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)所限的，必要時(shí)(如一些新興或者綜合性的估價(jià)業(yè)務(wù)，在沒有其他合適的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師可推薦的情況下)，經(jīng)征求估價(jià)需求者同意 ，可以承接或與其他較合適的估價(jià)機(jī)構(gòu)聯(lián)合承接、合作完成 該估價(jià)業(yè)務(wù)。對(duì)估價(jià)所涉及的其他專業(yè)性問題，如房屋中鑲嵌的古董和藝術(shù)品、地上的特殊樹木、特殊機(jī)器設(shè)備，可以聘請(qǐng)相關(guān)專家，咨詢相關(guān)研究機(jī)構(gòu)、生產(chǎn)廠家，或者采用“分包”方式聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)、咨詢機(jī)構(gòu)等出具專業(yè)意見來(lái)解決，即可借用相關(guān)專業(yè)意見 。

(四)估價(jià)業(yè)務(wù)有較大風(fēng)險(xiǎn)

估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)清楚擬承接的估價(jià)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)及其程度。對(duì)于不具備相應(yīng)估價(jià)目的下的估價(jià)基本條件的，不應(yīng)承接該估價(jià)業(yè)務(wù);對(duì)于估價(jià)需求者或者有關(guān)單位和個(gè)人要求高估或低估的，要堅(jiān)守估價(jià)職業(yè)道德底線，向其說(shuō)明不能滿足高估或低估要求的原因;對(duì)于執(zhí)意甚至利誘要求高估或低估的，應(yīng)拒絕該估價(jià)業(yè)務(wù)。

應(yīng)向估價(jià)需求者了解估價(jià)對(duì)象是否擬委托過其他估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)或者已做過估價(jià)。對(duì)于擬委托過其他估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)的，應(yīng)向其了解不委托其他估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)的原因 。如果是因其他估價(jià)機(jī)構(gòu)不能滿足其高估或低估要求的，則不應(yīng)承接該估價(jià)業(yè)務(wù)。

對(duì)于已做過估價(jià)的，應(yīng)要求估價(jià)需求者提供相應(yīng)的估價(jià)報(bào)告。如果原估價(jià)結(jié)果無(wú)不妥且是為了相同的估價(jià)目的而估價(jià)的，則應(yīng)勸說(shuō)估價(jià)需求者無(wú)需另行委托估價(jià)，除非是估價(jià)需求者為了使估價(jià)結(jié)果更加可信而另行委托估價(jià)予以印證。

如果是原估價(jià)結(jié)果確有問題的，則可以采用咨詢方式出具咨詢意見，請(qǐng)估價(jià)需求者據(jù)此咨詢意見要求原估價(jià)機(jī)構(gòu)改正。如果是原估價(jià)結(jié)果確有問題且原估價(jià)機(jī)構(gòu)又不改正的，則可以承接該估價(jià)業(yè)務(wù)。

上述做法，是為了防止估價(jià)機(jī)構(gòu)之間(同業(yè))無(wú)序競(jìng)爭(zhēng) ，特別是防止多家估價(jià)機(jī)構(gòu)為了同一估價(jià)目的對(duì)同一估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)得出多種不同的估價(jià)結(jié)果而損害估價(jià)行業(yè)形象。

另外，對(duì)于估價(jià)需求者或者有關(guān)單位和個(gè)人索要回扣、介紹費(fèi)，以及惡意壓低估價(jià)服務(wù)費(fèi)的，要予以抵制，直至不承接該估價(jià)業(yè)務(wù)。

三、估價(jià)業(yè)務(wù)接洽與受理

估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)師與估價(jià)需求者在相互了解、溝通，以及深入了解估價(jià)需求者真實(shí)的估價(jià)需要及其指定估價(jià)對(duì)象的基礎(chǔ)上，如果估價(jià)需求者愿意將估價(jià)業(yè)務(wù)交給估價(jià)機(jī)構(gòu)，估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為該估價(jià)業(yè)務(wù)不屬于不應(yīng)承接的情形并愿意承接的，則為估價(jià)需求者起草好估價(jià)委托書 ，準(zhǔn)備好估價(jià)委托合同 ，經(jīng)與估價(jià)需求者協(xié)商議定后，由估價(jià)需求者出具估價(jià)委托書，估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)需求者簽訂估價(jià)委托合同。在此過程中，估價(jià)師還應(yīng)做好“估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和接洽情況記錄 ”。

估價(jià)委托應(yīng)由估價(jià)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理，統(tǒng)一收費(fèi);估價(jià)師不得以個(gè)人名義承攬估價(jià)業(yè)務(wù)，分支機(jī)構(gòu)應(yīng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的估價(jià)機(jī)構(gòu)名義承攬估價(jià)業(yè)務(wù) 。簽訂估價(jià)委托合同后，未經(jīng)委托人同意 ，估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù) 。

把估價(jià)委托書與估價(jià)委托合同分開的原因之一，是將估價(jià)委托書作為重要的估價(jià)依據(jù)放入未來(lái)完成的估價(jià)報(bào)告附件中。

估價(jià)機(jī)構(gòu)在受理估價(jià)委托時(shí)應(yīng)要求委托人出具估價(jià)委托書 。估價(jià)委托書表面上看是委托人向估價(jià)機(jī)構(gòu)提交的，應(yīng)由委托人自己撰寫，實(shí)際中應(yīng)是估價(jià)師在與委托人溝通的基礎(chǔ)上，為委托人起草好或者指導(dǎo)委托人在事先制作好的估價(jià)委托書文本上填寫后，再由委托人向估價(jià)機(jī)構(gòu)出具。

估價(jià)委托書一般應(yīng)載明：估價(jià)委托人的名稱或姓名，委托的估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱，估價(jià)委托人的估價(jià)需要或估價(jià)目的 ，估價(jià)委托人指定的估價(jià)對(duì)象 的名稱和坐落，估價(jià)委托人的估價(jià)要求 (如估價(jià)質(zhì)量要求、估價(jià)工作完成時(shí)間等)，委托日期 等內(nèi)容。委托估價(jià)事項(xiàng)屬于重新估價(jià) 的，應(yīng)在估價(jià)委托書中注明 。

估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)與委托人簽訂書面 估價(jià)委托合同。估價(jià)委托合同是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)委托人之間就估價(jià)服務(wù)事宜訂立的協(xié)議，其作用主要有：①建立受法律保護(hù)的委托與受托關(guān)系;②規(guī)定雙方的權(quán)利和義務(wù);③載明估價(jià)的有關(guān)事項(xiàng)。

估價(jià)委托合同的內(nèi)容：①估價(jià)委托人和估價(jià)機(jī)構(gòu)的基本情況，如委托人的名稱或者姓名、住所，估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱、資質(zhì)等級(jí)和住所。

②負(fù)責(zé)本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)師，包括估價(jià)師的姓名和注冊(cè)號(hào)。

③估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象。

④委托人應(yīng)提供的估價(jià)所需資料，包括資料的目錄和數(shù)量，如委托人應(yīng)向估價(jià)機(jī)構(gòu)提供估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證明、歷史成交價(jià)格、運(yùn)營(yíng)收入和費(fèi)用、開發(fā)成本以及有關(guān)會(huì)計(jì)報(bào)表等資料。

⑤估價(jià)過程中雙方的權(quán)利和義務(wù)，如估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)保守在估價(jià)活動(dòng)中知悉的委托人的商業(yè)秘密，不得泄露委托人的個(gè)人隱私;委托人保證所提供的資料是合法、真實(shí)、準(zhǔn)確和完整的，沒有隱匿或虛報(bào)的情況，應(yīng)協(xié)助估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘，搜集估價(jià)所需資料。

⑥估價(jià)費(fèi)用及其支付的方式、期限。

⑦估價(jià)報(bào)告及其交付，包括交付的估價(jià)報(bào)告類型、份數(shù)以及估價(jià)報(bào)告的交付期限、方式等。例如，交付的估價(jià)報(bào)告是鑒證性估價(jià)報(bào)告 還是咨詢性估價(jià)報(bào)告 ，是僅提供估價(jià)結(jié)果報(bào)告 ，還是同時(shí)提供估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告。在確定估價(jià)報(bào)告交付期限時(shí)，應(yīng)保證有足夠的時(shí)間以保質(zhì)完成該估價(jià)項(xiàng)目，不能“立等可取”。

⑧違約責(zé)任。

⑨解決爭(zhēng)議的方法。

⑩其他需要約定的事項(xiàng)。在估價(jià)委托合同中還應(yīng)注明估價(jià)委托合同簽訂日期。

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