考點：受理估價委托

一、估價業(yè)務(wù)來源渠道

從事房地產(chǎn)估價，首先要有房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)來源可歸納為“被動接受”和“主動爭取”兩大類。

(一)被動接受

被動接受是坐等估價需求者找上門來要求為其提供估價服務(wù)。估價需求者可能是企事業(yè)單位、政府有關(guān)部門或者其他組織，也可能是個人;可能是房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人，也可能是房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人以外的債權(quán)人、投資者、受讓人等。

例如，估價需求者可能是房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人的代理人;房地產(chǎn)的意向購買者也可能要求對其想要購買的房地產(chǎn)進行估價;一方以提供房地產(chǎn)的方式與另一方合作，如用房地產(chǎn)作價入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)或從事其他經(jīng)營活動，該另一方也可能委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對該房地產(chǎn)進行估價，為其與對方洽商提供參考依據(jù);房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人將其房地產(chǎn)抵押貸款，貸款人(如商業(yè)銀行)也可能委托其信任的房地產(chǎn)估價機構(gòu)對該房地產(chǎn)進行估價;

征收國有土地上單位、個人的房屋，房屋征收部門(不是房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人)委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對被征收房屋價值進行評估;人民法院要處理有關(guān)房地產(chǎn)案件，如司法拍賣、分家析產(chǎn)、損害賠償、定罪量刑等，也可能委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對涉案房地產(chǎn)進行估價;政府為征收房地產(chǎn)稅收，也可能委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對應(yīng)稅房地產(chǎn)進行估價，等等。

(對照第一章房地產(chǎn)估價需求的內(nèi)容)

(二)主動爭取

主動爭取是走出去尋找估價需求者 并力爭為其提供估價服務(wù)，如積極向潛在的估價需求者宣傳估價的必要性和作用，將其潛在的估價需要變?yōu)楝F(xiàn)實的估價需求;密切關(guān)注商業(yè)銀行、房屋征收部門、人民法院等發(fā)布的遴選入圍估價機構(gòu)、估價項目招標、委托評估等信息，積極申請加入入圍估價機構(gòu)名單，參加估價項目投標，報名參加委托評估等。

主動爭取估價業(yè)務(wù)應(yīng)通過提高估價技術(shù)水平和服務(wù)質(zhì)量，提升估價機構(gòu)的知名度和品牌，作恰當?shù)男麄鞯确绞竭M行。不得：迎合委托人的高估或低估要求(如向委托人暗示甚至承諾可以評估出其期望的價值或價格)、虛假宣傳、惡意低收費、給予回扣或利誘(如房屋征收評估中采用被征收人投票方式選定估價機構(gòu)的，為獲得被征收人的投票，向被征收人發(fā)送禮品等)、貶低其他估價機構(gòu)或估價師等。 (與職業(yè)道德要求的知識點對照)

估價需求者不一定是房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人。

房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)來源渠道，還可按照不同的委托人或客戶(如商業(yè)銀行、人民法院、政府部門、上市公司等)、不同的估價目的(如抵押估價、征收評估、司法拍賣估價、稅收估價等)、不同的估價對象(如住宅、商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)用房、土地等)來劃分。

二、不應(yīng)承接估價業(yè)務(wù)的情形

在獲取估價業(yè)務(wù)中，估價機構(gòu)和估價師通過與估價需求者溝通，根據(jù)所了解的估價目的、估價對象等情況，從是否超出了本機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍，是否與自己有利害關(guān)系或利益沖突，是否自己的專業(yè)能力難以勝任，以及是否估價業(yè)務(wù)有較大風(fēng)險等方面，衡量是否承接該估價業(yè)務(wù)。

(一)超出了本機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍

如果估價業(yè)務(wù)超出了估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍，就不應(yīng)承接該估價業(yè)務(wù)。目前，對不同資質(zhì)等級的房地產(chǎn)估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍有所限制，這種限制不是根據(jù)地域范圍而是根據(jù)估價目的確定的�！斗康禺a(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第二十四條規(guī)定：“從事房地產(chǎn)估價活動的機構(gòu)，應(yīng)當依法取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，并在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)從事估價業(yè)務(wù)。”

一級資質(zhì)可以從事各類房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。

二級資質(zhì)可以從事除公司上市 、企業(yè)清算 以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。(牛黃上清丸)

三級資質(zhì)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定 以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。

暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定、城鎮(zhèn)房屋拆遷、在建工程抵押 以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。”

記憶：一級啥都能做，二級2個不能做(牛黃上清丸)，3級3個不能做(牛黃上清丸+三司)，暫定三級5個不能做(再加：城鎮(zhèn)房屋拆遷+在建工程 抵押)

(二)與自己有利害關(guān)系或利益沖突

如果估價機構(gòu)或估價師與估價需求者或相關(guān)當事人有利害關(guān)系 ，或者與估價對象有利益關(guān)系 ，就應(yīng)回避 相應(yīng)的估價業(yè)務(wù)。

利害關(guān)系，利益關(guān)系，可能影響其獨立、客觀、公正性。即使估價機構(gòu)和估價師會秉公估價，但其估價結(jié)果也會招致懷疑，缺乏公信力。

《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》第二十六條規(guī)定了回避制度 ：“房地產(chǎn)估價機構(gòu)及執(zhí)行房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的估價人員與委托人或者估價業(yè)務(wù)相對人有利害關(guān)系的，應(yīng)當回避。”《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》第六條規(guī)定：“房地產(chǎn)估價機構(gòu)、房地產(chǎn)估價人員與房地產(chǎn)抵押當事人有利害關(guān)系或者是房地產(chǎn)抵押當事人的，應(yīng)當回避。”《國有土地上房屋征收評估辦法》第三條規(guī)定：“任何單位和個人不得干預(yù)房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當回避。”

(三)自己的專業(yè)能力難以勝任

如果估價機構(gòu)或估價師的專業(yè)知識和經(jīng)驗難以得出合理的估價結(jié)果，就不應(yīng)承接相應(yīng)的估價業(yè)務(wù)。《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》第七條規(guī)定：“從事房地產(chǎn)抵押估價的房地產(chǎn)估價師，應(yīng)當具備相關(guān)金融專業(yè)知識和相應(yīng)的房地產(chǎn)市場分析能力。”在上述不應(yīng)承接估價業(yè)務(wù)的情況下，估價機構(gòu)和估價師可以向估價需求者介紹其他合適的估價機構(gòu)和估價師承接該估價業(yè)務(wù);

如果是估價機構(gòu)的專業(yè)知識和經(jīng)驗所限的，必要時(如一些新興或者綜合性的估價業(yè)務(wù)，在沒有其他合適的估價機構(gòu)和估價師可推薦的情況下)，經(jīng)征求估價需求者同意 ，可以承接或與其他較合適的估價機構(gòu)聯(lián)合承接、合作完成 該估價業(yè)務(wù)。對估價所涉及的其他專業(yè)性問題，如房屋中鑲嵌的古董和藝術(shù)品、地上的特殊樹木、特殊機器設(shè)備，可以聘請相關(guān)專家，咨詢相關(guān)研究機構(gòu)、生產(chǎn)廠家，或者采用“分包”方式聘請相關(guān)專業(yè)估價機構(gòu)、咨詢機構(gòu)等出具專業(yè)意見來解決，即可借用相關(guān)專業(yè)意見 。

(四)估價業(yè)務(wù)有較大風(fēng)險

估價機構(gòu)和估價師應(yīng)清楚擬承接的估價業(yè)務(wù)的風(fēng)險及其程度。對于不具備相應(yīng)估價目的下的估價基本條件的，不應(yīng)承接該估價業(yè)務(wù);對于估價需求者或者有關(guān)單位和個人要求高估或低估的，要堅守估價職業(yè)道德底線，向其說明不能滿足高估或低估要求的原因;對于執(zhí)意甚至利誘要求高估或低估的，應(yīng)拒絕該估價業(yè)務(wù)。

應(yīng)向估價需求者了解估價對象是否擬委托過其他估價機構(gòu)估價或者已做過估價。對于擬委托過其他估價機構(gòu)估價的，應(yīng)向其了解不委托其他估價機構(gòu)估價的原因 。如果是因其他估價機構(gòu)不能滿足其高估或低估要求的，則不應(yīng)承接該估價業(yè)務(wù)。

對于已做過估價的，應(yīng)要求估價需求者提供相應(yīng)的估價報告。如果原估價結(jié)果無不妥且是為了相同的估價目的而估價的，則應(yīng)勸說估價需求者無需另行委托估價，除非是估價需求者為了使估價結(jié)果更加可信而另行委托估價予以印證。

如果是原估價結(jié)果確有問題的，則可以采用咨詢方式出具咨詢意見，請估價需求者據(jù)此咨詢意見要求原估價機構(gòu)改正。如果是原估價結(jié)果確有問題且原估價機構(gòu)又不改正的，則可以承接該估價業(yè)務(wù)。

上述做法，是為了防止估價機構(gòu)之間(同業(yè))無序競爭 ，特別是防止多家估價機構(gòu)為了同一估價目的對同一估價對象進行估價得出多種不同的估價結(jié)果而損害估價行業(yè)形象。

另外，對于估價需求者或者有關(guān)單位和個人索要回扣、介紹費，以及惡意壓低估價服務(wù)費的，要予以抵制，直至不承接該估價業(yè)務(wù)。

三、估價業(yè)務(wù)接洽與受理

估價機構(gòu)、估價師與估價需求者在相互了解、溝通，以及深入了解估價需求者真實的估價需要及其指定估價對象的基礎(chǔ)上，如果估價需求者愿意將估價業(yè)務(wù)交給估價機構(gòu)，估價機構(gòu)認為該估價業(yè)務(wù)不屬于不應(yīng)承接的情形并愿意承接的，則為估價需求者起草好估價委托書 ，準備好估價委托合同 ，經(jīng)與估價需求者協(xié)商議定后，由估價需求者出具估價委托書，估價機構(gòu)與估價需求者簽訂估價委托合同。在此過程中，估價師還應(yīng)做好“估價項目來源和接洽情況記錄 ”。

估價委托應(yīng)由估價機構(gòu)統(tǒng)一受理，統(tǒng)一收費;估價師不得以個人名義承攬估價業(yè)務(wù)，分支機構(gòu)應(yīng)以設(shè)立該分支機構(gòu)的估價機構(gòu)名義承攬估價業(yè)務(wù) 。簽訂估價委托合同后，未經(jīng)委托人同意 ，估價機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù) 。

把估價委托書與估價委托合同分開的原因之一，是將估價委托書作為重要的估價依據(jù)放入未來完成的估價報告附件中。

估價機構(gòu)在受理估價委托時應(yīng)要求委托人出具估價委托書 。估價委托書表面上看是委托人向估價機構(gòu)提交的，應(yīng)由委托人自己撰寫，實際中應(yīng)是估價師在與委托人溝通的基礎(chǔ)上，為委托人起草好或者指導(dǎo)委托人在事先制作好的估價委托書文本上填寫后，再由委托人向估價機構(gòu)出具。

估價委托書一般應(yīng)載明：估價委托人的名稱或姓名，委托的估價機構(gòu)的名稱，估價委托人的估價需要或估價目的 ，估價委托人指定的估價對象 的名稱和坐落，估價委托人的估價要求 (如估價質(zhì)量要求、估價工作完成時間等)，委托日期 等內(nèi)容。委托估價事項屬于重新估價 的，應(yīng)在估價委托書中注明 。

估價機構(gòu)應(yīng)與委托人簽訂書面 估價委托合同。估價委托合同是估價機構(gòu)和估價委托人之間就估價服務(wù)事宜訂立的協(xié)議，其作用主要有：①建立受法律保護的委托與受托關(guān)系;②規(guī)定雙方的權(quán)利和義務(wù);③載明估價的有關(guān)事項。

估價委托合同的內(nèi)容：①估價委托人和估價機構(gòu)的基本情況，如委托人的名稱或者姓名、住所，估價機構(gòu)的名稱、資質(zhì)等級和住所。

②負責(zé)本估價項目的估價師，包括估價師的姓名和注冊號。

③估價目的和估價對象。

④委托人應(yīng)提供的估價所需資料，包括資料的目錄和數(shù)量，如委托人應(yīng)向估價機構(gòu)提供估價對象的權(quán)屬證明、歷史成交價格、運營收入和費用、開發(fā)成本以及有關(guān)會計報表等資料。

⑤估價過程中雙方的權(quán)利和義務(wù)，如估價機構(gòu)和估價師應(yīng)保守在估價活動中知悉的委托人的商業(yè)秘密，不得泄露委托人的個人隱私;委托人保證所提供的資料是合法、真實、準確和完整的，沒有隱匿或虛報的情況，應(yīng)協(xié)助估價師對估價對象進行實地查勘，搜集估價所需資料。

⑥估價費用及其支付的方式、期限。

⑦估價報告及其交付，包括交付的估價報告類型、份數(shù)以及估價報告的交付期限、方式等。例如，交付的估價報告是鑒證性估價報告 還是咨詢性估價報告 ，是僅提供估價結(jié)果報告 ，還是同時提供估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告。在確定估價報告交付期限時，應(yīng)保證有足夠的時間以保質(zhì)完成該估價項目，不能“立等可取”。

⑧違約責(zé)任。

⑨解決爭議的方法。

⑩其他需要約定的事項。在估價委托合同中還應(yīng)注明估價委托合同簽訂日期。

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