2021年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》考點：物業(yè)運營維護費用

考點：物業(yè)運營維護費用

一、物業(yè)服務收費

(一)物業(yè)服務收費原則

應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。國家鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格壟斷和牟取暴利行為。

(二)物業(yè)服務收費的價格管理方式

物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。

(三)物業(yè)服務收費的計費方式

1.包干制(類似固定總價合同)

是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用 ，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

2.酬金制(明確酬金比例)

是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

(四)物業(yè)服務收費的費用構(gòu)成

實行物業(yè)服務收費包干制的，物業(yè)服務費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。

實行物業(yè)服務收費酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金 。

物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構(gòu)成一般包括以下部分：

①管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;

②物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用;

③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;

④物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;

⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;

⑥辦公費用;

⑦物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

⑧物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用;

⑨經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

【例題】實行包干制的物業(yè)服務費，其構(gòu)成不包括(　)。

A.物業(yè)服務成本

B.法定稅費

C.物業(yè)服務企業(yè)酬金

D.物業(yè)服務企業(yè)的利潤

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是物業(yè)服務收費。實行物業(yè)服務收費包干制的，物業(yè)服務費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。參見教材P227。

二、物業(yè)服務定價成本監(jiān)審

(一)物業(yè)服務定價成本監(jiān)審的定義

物業(yè)服務定價成本，是指價格主管部門核定的物業(yè)服務社會平均成本。

物業(yè)服務定價成本監(jiān)審，是指價格主管部門為制定或者調(diào)整實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準，對相關(guān)物業(yè)服務企業(yè)的服務成本實施監(jiān)督和審核的行為。

(二)物業(yè)服務定價成本監(jiān)審的原則和依據(jù)

1.物業(yè)服務定價成本監(jiān)審應當遵守的原則

(1)合法性原則。計入定價成本的費用應當符合有關(guān)法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定。

(2)相關(guān)性原則。計入定價成本的費用應當為與物業(yè)服務直接相關(guān)或者間接相關(guān)的費用。

(3)對應性原則。計入定價成本的費用應當與物業(yè)服務內(nèi)容及服務標準相對應。

(4)合理性原則。影響物業(yè)服務定價成本各項費用的主要技術(shù)、經(jīng)濟指標應當符合行業(yè)標準或者社會公允水平。

2.物業(yè)服務定價成本監(jiān)審的依據(jù)

核定物業(yè)服務定價成本，應當以經(jīng)會計師事務所審計的年度財務會計報告、原始憑證與賬冊或者物業(yè)服務企業(yè)提供的真實、完整、有效的成本資料為基礎(chǔ)。

(三)物業(yè)服務定價成本的構(gòu)成

物業(yè)服務定價成本由人員費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護 費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費用組成。

(四)物業(yè)服務定價成本審核的方法和標準

(1)工會、職工教育經(jīng)費、五險一金類：基數(shù)、比例要符合規(guī)定;

(2)固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法;

(3)物業(yè)服務業(yè)將較為專業(yè)的內(nèi)容外包的，要對外包合同進行審定;

(4)物業(yè)服務企業(yè)的收入審核，要視物業(yè)服務企業(yè)是否兼營其他業(yè)務，采用不同分攤流程。

三、住宅專項維修資金的使用

住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

(一)繳納【補充內(nèi)容】

商品住宅或非住宅，每平方米建筑面積，住宅專項維修資金為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%;

公有住房的專項維修資金，由售房單位和購房業(yè)主共同繳納，售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金;

業(yè)主繳納專項維修資金，每平方米建筑面積，為當?shù)胤扛某杀緝r的2%。

(二)使用

1.住宅專項維修資金費用，按照下列規(guī)定分攤：

(1)售后的各類商品房屋，按各自物業(yè)類型對應的建筑面積比例 分攤;

(2)售后的公有住房，由于售房人和業(yè)主都予以繳納，所以按照售房人繳納的與售后私人繳納的比例 分攤;

(3)出售之前的各類房屋，建設(shè)單位或公有住房單位根據(jù)相應建筑面積比例 分攤。

2.下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

(1)依法應當由建設(shè)單位或者施工單位承擔 的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用;

(2)依法應當由相關(guān)單位承擔 的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用;

(3)應當由當事人承擔 的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復費用;

(4)根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔 的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用。

3.在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將住宅專項維修資金用于購買國債。

4.利用住宅專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。

5.禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔保行為。

6.利用業(yè)主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經(jīng)業(yè)主大會同意;未成立業(yè)主大會的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。

7.利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應當根據(jù)售房單位的財政隸屬關(guān)系，報經(jīng)同級財政部門同意。

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