2021年房地產估價師《制度與政策》考點：土地制度概述

考點：土地制度概述

一、土地所有制

《土地管理法》第二條規(guī)定：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。即國家所有土地的所有權，由國務院代表國家行使。

(一)國有土地

根據《土地管理法實施條例》，國有土地范圍如下：

①城市市區(qū)的土地;

②農村和城市郊區(qū)中已經依法沒收、征收、征購為國有的土地;

③國家依法征收的土地;

④依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地;

⑤農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地;

⑥因國家組織移民、自然災害等原因，農民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農民集體所有的土地。

現階段，取得建設用地使用權的途徑有：

①通過行政劃撥方式取得;

②通過國家出讓方式取得;

③通過房地產轉讓方式取得(如買賣、贈與或者其他合法方式);

④通過土地或房地產租賃方式取得。

依法取得建設用地使用權(地下/地表/地上空間)后：

①建設用地使用權人享有土地占有、使用和收益的權利;

②有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施;

③不得改變土地用途。如需要改變的，應當依法經有關行政主管部門批準;

④新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。

依法流轉(轉讓/互換/出資/贈與/抵押)所取得建設用地使用權的：

①當事人應當采取書面形式訂立相應的合同;

②使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩余期限;

③建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分;

④建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。

(二)(農民)集體土地

根據《憲法》規(guī)定，集體土地的范圍：

①農村和城市郊區(qū)的土地(除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外);

②宅基地和自留地、自留山;

③森林和山嶺、草原、荒地、灘涂(法律規(guī)定屬于集體所有的)。

黨的十八屆三中全會提出加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設用地市場，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農村集體經營建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。同時，改革農村宅基地制度，選擇若干試點，慎重穩(wěn)妥推進農民住房財產權抵押、擔保、轉讓。

二、土地管理的基本制度

(一)國家實行土地有償有限期使用制度

除了國家核準的劃撥土地以外，凡新增土地和原使用的土地改變用途或使用條件、進行市場交易等，均實行有償有限期使用。

(二)國家實行土地用途管制制度

根據土地利用總體規(guī)劃，將土地用途分為農用地、建設用地和未利用土地。

土地用途管制的核心是：不能隨意改變農用地的用途。農用地轉用須經有批準權的人民政府核準。控制建設用地總量，嚴格限制農用地轉為建設用地。

(三)國家實行耕地保護制度

十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。

《物權法》規(guī)定，國家對耕地實行特殊保護。

耕地主要是指種植農作物的土地，包括：新開墾荒地、輪歇地、草田輪作地;以種植農作物為主間有零星果樹、桑樹或其他樹木的土地;耕種3年以上的灘地和灘涂等。

三、城鎮(zhèn)土地使用制度改革

在計劃經濟時代，我國的城鎮(zhèn)土地使用制度，是對土地實行行政劃撥、無償無限期使用、禁止土地使用者轉讓土地的制度。

即不支付地價、無限期使用，且不可流轉。

上述我國城市土地使用制度通過幾十年的實踐，存在許多弊端：不合理利用、績效評價偏頗、有違按勞分配、不利于城市建設、產生不正之風。

隨著改革開放，城市土地使用制度也成為重要一環(huán)。從根源打破傳統(tǒng)。

我國城鎮(zhèn)土地使用制度改革有一個發(fā)展過程，體現為：

①征收土地使用費;

②開展土地使用權有償出讓和轉讓;

③制定地方性土地使用權有償出讓、轉讓法規(guī);

④修憲、修法;

⑤制定全國性的土地使用權出讓和轉讓條例。

四、現行城鎮(zhèn)土地使用制度的基本框架

1.在不改變城市土地國有的條件下，采取招標、拍賣、掛牌、協議等方式將土地使用權有償、有限期地出讓給土地使用者。

2.土地使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動。

3.到期需要繼續(xù)使用的，經批準，期限可以延長，同時按當時市場情況補交地價款。

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