2021年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》模擬練習題(二十三)
單選題
1.受市場因素影響,房地產(chǎn)供給增加,房地產(chǎn)需求減少,且供給增加的幅度大于需求減少的幅度,則房地產(chǎn)均衡價格和均衡數(shù)量的變化情況是( )。
A.均衡價格增加,均衡數(shù)量減少
B.均衡價格減少,均衡數(shù)量增加
C.均衡價格增加,均衡數(shù)量不變
D.均衡價格不變,均衡數(shù)量減少
『正確答案』B
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)均衡價格。房地產(chǎn)供給增加,房地產(chǎn)需求減少,且供給增加的幅度大于需求減少的幅度時,如下圖所示,將導致均衡價格減少、均衡數(shù)量增加。參見教材P118。
2、下列關(guān)于替代原則,表述錯誤的是( )。
A、替代原則會用于比較法、收益法,成本法等估價方法中
B、收益法中的客觀收益是遵循價值時點原則來求取的
C、房地產(chǎn)估價之所以要遵循替代原則,是因為根據(jù)經(jīng)濟學原理,在同一個市場上相同的商品有相同的價格
D、替代原則要求估價結(jié)果與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內(nèi)
【正確答案】 B
【答案解析】 本題考查的是替代原則。選項B錯誤,整個比較法可以說是以替代原理為基礎(chǔ)的。收益法中的客觀收益,成本法中的客觀成本,假設(shè)開發(fā)法中的后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤等,也都是遵循替代原理來求取的。參見教材P164~166。
3.下列房地產(chǎn)因素中,不屬于土地實物因素的是( )。
A.土地面積
B.土地容積率
C.土地開發(fā)程度
D.土地形狀
『正確答案』B
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實物因素。土地實物因素包括土地面積、土地形狀、地形、地勢、地質(zhì)、土壤、土地開發(fā)程度,選項B屬于權(quán)益因素。參見教材P123。
4、均衡原理可以幫助確定估價對象的最佳規(guī)模和( )。
A、最佳用途
B、最佳集約度
C、最佳檔次
D、最佳收益
【正確答案】 B
【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價對象的各個組成部分是否搭配,來判定估價對象是否為最高最佳利用,它也可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。參見教材P168。
4.通過土地重劃或調(diào)整后,土地利用價值會提高,地價會立即隨之上漲,這反過來也說明了( )對地價的影響。
A.土地面積
B.地質(zhì)條件
C.土地位置
D.土地形狀
『正確答案』D
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實物因素。為了改善形狀不規(guī)則土地的利用,往往采取土地調(diào)整或重劃措施。土地經(jīng)過調(diào)整或重劃后,利用價值提高,地價隨之上漲,這從另一方面說明了土地形狀對地價的影響。參見教材P123。
5.最科學的評價房地產(chǎn)交通便捷程度的距離是( )。
A.空間直線距離
B.交通路線距離
C.交通時間距離
D.經(jīng)濟距離
『正確答案』D
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。經(jīng)濟距離把交通時間和交通費用統(tǒng)一用貨幣來衡量,是一種更加科學但較為復雜的距離。參見教材P132。
6、某辦公樓的建筑面積為1500m2,土地面積為1000m2,目前的房地產(chǎn)市場價值為5000元/m2,同類土地的市場單價為2200元/m2。在法律、政策允許下,如果對該辦公樓進行裝修改造,預計裝修改造費用及應得利潤為1300元/m2;裝修改造后的房地產(chǎn)市場價值可達6500元/m2;如果將建筑物拆除后新建較高標準的辦公樓,預計拆除費用為300元/m2,舊建筑物殘值為50元/m2,新建筑物重置價格為3800元/m2,新建后的房地產(chǎn)市場價值可達8000元/m2。該房地產(chǎn)的最高最佳利用方式為( )。
A、維持現(xiàn)狀
B、裝修改造
C、拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓
D、新建較高標準的辦公樓
【正確答案】 B
【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。(1)裝修改造后的價值=6500元/m2-1300元/m2=5200元/m2>5000元/m2,說明裝修改造是可行的、合理的,比維持現(xiàn)狀更合理;排除A;(2)拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓的價值=(2200-300+50)×1000<5000×1500(元),說明不可行、不經(jīng)濟、不合理,排除C;(3)將建筑物拆除后新建較高標準的辦公樓的價值=(8000-3800+50-300)×1500=3950×1500(元)<5000×1500(元),不經(jīng)濟、不可行、不合理,排除D。該辦公樓的最高最佳利用方式是裝修改造。收益-成本,大于0,才是可行的。參見教材P169。
7下列房地產(chǎn)中,一般情況下,價格對樓層最為敏感的是( )。
A.商業(yè)用房
B.住宅
C.寫字樓
D.工業(yè)用房
『正確答案』A
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。對某層商業(yè)用房來說,樓層是十分重要的位置因素。參見教材P133。
8、某宗房地產(chǎn)通過計算:現(xiàn)狀價值>新建房地產(chǎn)的價值-將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應得利潤,則應以( )進行估價。
A、維持現(xiàn)狀前提
B、裝修改造前提
C、轉(zhuǎn)換用途前提
D、重新利用前提
【正確答案】 A
【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。現(xiàn)有房地產(chǎn)應維持現(xiàn)狀的財務上可行的條件是:現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值≥(新房地產(chǎn)的價值-將現(xiàn)狀房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應得利潤)。參見教材P170。
9、房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)價值評估時,為同一估價目的,對同一房地產(chǎn)投資信托基金的同一物業(yè)在不同價值時點的價值或價格進行評估時,應采用相同的估價方法,這體現(xiàn)了房地產(chǎn)估價時應遵循( )原則。
A、一致性
B、一貫性
C、謹慎
D、替代
【正確答案】 B
【答案解析】 本題考查的是一致性原則和一貫性原則。一貫性原則是指為同一估價目的,在不同時間對同一房地產(chǎn)再次或多次估價時,應采用相同的估價方法或?qū)Υ绞竭M行估價。也就是現(xiàn)在與過去所采用的估價方法或?qū)Υ绞綉嗤,不得隨意變更。例如,房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)價值評估應遵循一貫性原則,即為同一估價目的,對同一房地產(chǎn)投資信托基金的同一物業(yè)在不同價值時點的價值或價格進行評估時,應采用相同的估價方法。參見教材P172。
10某宗房地產(chǎn)通過計算:新用途的房地產(chǎn)價值-改變用途的必要支出及應得利潤>現(xiàn)狀房地產(chǎn)價值時,應以( )為前提進行估價。
A、維持現(xiàn)狀
B、裝飾裝修改造
C、改變用途
D、重新利用
【正確答案】 C
【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。經(jīng)分析、判斷,以改變用途再予以利用最為合理的,應選擇改變用途前提進行估價,F(xiàn)有房地產(chǎn)應改變用途的財務上可行的條件是:(新用途下的房地產(chǎn)價值-改變用途的必要支出及應得利潤)>現(xiàn)用途下的房地產(chǎn)價值。參見教材P170。
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