2021房估師考試《理論與方法》考點：確定估價基本事項

考點：確定估價基本事項

一、估價基本事項概述

房地產(chǎn)估價是為了特定目的，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值或價格進(jìn)行分析、測算和判斷。必須確定(4個)估價基本事項：估價目的、估價對象、價值時點和價值類型。

估價基本事項不能明確的責(zé)任主要在估價師自己。

在一個估價項目中，估價基本事項之間有內(nèi)在聯(lián)系，其中估價目的是龍頭。明確了估價目的，才能確定估價對象、價值時點和價值類型。

法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價目的的估價對象。

不能獨(dú)立使用、處分的房地產(chǎn)，如一個高爾夫球洞、一條保齡球球道、封閉使用的大院內(nèi)的一幢房屋，因為不宜作為抵押物，一般不具有抵押價值，所以不宜作為抵押估價目的的估價對象。

估價對象、價值時點和價值類型三者之間，估價對象與價值時點有關(guān)，其余是相互獨(dú)立的。確定價值時點一般應(yīng)在確定估價對象之前，因為價值時點不同，估價對象狀況可能不同。

二、估價目的的確定

估價目的是由委托人的估價需要決定的，理應(yīng)由委托人提出。但在實際中，估價師不應(yīng)指望委托人提出估價目的，特別是提出符合估價要求的清晰、具體的估價目的。因為委托人一般不懂得要提出估價目的，甚至不懂得什么是估價目的，更不懂得如何表述估價目的。但估價又必須明確估價目的。

估價師需要主動向委托人提出相關(guān)問題，與其進(jìn)行充分溝通，認(rèn)真細(xì)致地了解其估價需要，在此基礎(chǔ)上再按照有關(guān)要求將估價目的表述出來，然后請委托人認(rèn)可。

任何估價項目都有估價目的。估價目的可通過詢問委托人將要拿未來完成后的估價報告或估價結(jié)果去滿足何種需要、解決什么問題、交給誰使用或者由誰認(rèn)可來明確。

對估價目的的明確及表述應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定，并盡量細(xì)化，避免模糊、籠統(tǒng)，特別是要禁止為達(dá)到高估或低估目的或者回避有關(guān)規(guī)定而故意模糊估價目的。

估價目的應(yīng)清晰、具體，對應(yīng)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為、行政行為或司法行為，要盡量避免“了解房地產(chǎn)市場價值”之類模糊、籠統(tǒng)的表述。如果估價項目背景復(fù)雜或估價報告用途特殊，在簡要說明了估價目的后，還應(yīng)簡要描述估價項目的背景或作必要的解釋，使估價目的更加明確、具體。

三、價值時點的確定

價值時點由估價目的決定。在實際估價中，價值時點應(yīng)是估價師根據(jù)估價目的并經(jīng)委托人認(rèn)可后確定的。確定價值時點是要確定將要評估的價值是在何時的價值。

價值時點究竟是現(xiàn)在還是過去或?qū)恚怯晒纼r目的決定的。例如，房屋征收評估的價值時點應(yīng)為房屋征收決定公告之日。在評估受賄房地產(chǎn)的價值時，價值時點有受賄之日、案發(fā)之日和委托估價之日等多種選擇，科學(xué)的價值時點應(yīng)為受賄之日。對估價結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價或估價鑒定的價值時點，應(yīng)為原估價報告確定的價值時點，除非原估價報告確定的價值時點有誤。

價值時點一般采用公歷表示，精確到日。價值時點為現(xiàn)在的，一般以估價作業(yè)期間特別是實地查勘估價對象期間的某個日期(如完成估價對象實地查勘之日)為價值時點，一般不得早于受理估價委托之日(如收到估價委托書之日、簽訂估價委托合同之日)，不得晚于出具估價報告之日。價值時點為過去的，確定的價值時點應(yīng)早于受理估價委托之日。價值時點為將來的，確定的價值時點應(yīng)晚于出具估價報告之日。

四、估價對象的確定

估價對象是估價師在委托人指定的基礎(chǔ)上，根據(jù)已確定的估價目的和價值時點，并經(jīng)委托人認(rèn)可后確定的。

確定估價對象，首先要弄清哪些可以作為估價對象，哪些不能作為估價對象。因為依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，有些房地產(chǎn)不應(yīng)作為某些估價目的的估價對象。例如，法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價目的的估價對象;不得作為出資的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為出資設(shè)立企業(yè)為估價目的的估價對象。

其次，要界定估價對象的范圍，包括估價對象實物構(gòu)成上的范圍，例如是否包括停車位以及建筑物內(nèi)的家具、電器、機(jī)器設(shè)備等動產(chǎn);權(quán)益上的范圍，例如是否包括特許經(jīng)營權(quán)、債權(quán)債務(wù)等;空間上的范圍，例如坐落、四至、高度、深度等。

在界定估價對象的范圍時，要特別注意是否不包括屬于房地產(chǎn)的財產(chǎn)和包括房地產(chǎn)以外的財產(chǎn)，以及同一標(biāo)的物在抵押、征收、自愿轉(zhuǎn)讓、司法拍賣等不同的估價目的下，估價對象的范圍可能有所不同。

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