2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考點(diǎn)：影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的因素

考點(diǎn)：影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的因素

1.影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位狀況

(1)集聚程度

商務(wù)辦公房地產(chǎn)的集聚程度對(duì)其價(jià)值產(chǎn)生很大影響，因?yàn)樯虅?wù)機(jī)構(gòu)的大量集聚必然會(huì)擴(kuò)大該區(qū)域的知名度和影響力，推動(dòng)該區(qū)域高檔寫(xiě)字樓的建設(shè)并形成較大的規(guī)模效益。集聚程度較高的寫(xiě)字樓所在區(qū)域，除了本身蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)外，也為商務(wù)機(jī)構(gòu)之間的來(lái)往提供了便利條件。

通常情況下，城市商務(wù)區(qū)及其等級(jí)往往是根據(jù)寫(xiě)字樓的集聚程度來(lái)劃分的，中央商務(wù)區(qū)往往是高檔次寫(xiě)字樓大量集聚的區(qū)域，也是寫(xiě)字樓租金水平最高的區(qū)域。

(2)交通條件

能否方便、快捷到達(dá)辦公地點(diǎn)，能否方便、快捷與客戶交流、會(huì)談是從事辦公行業(yè)特別是企業(yè)公司總部選擇辦公場(chǎng)所的重要條件之一。一座大型的寫(xiě)字樓建筑往往能容納成千上萬(wàn)的人在里面辦公，這就要求寫(xiě)字樓特別是高檔寫(xiě)字樓必須具有很好的通達(dá)性，其交通連接需要在三維空間展開(kāi)，即具有地下、地面及空間交通體系，此外是否有足夠的停車(chē)場(chǎng)地也會(huì)影響到寫(xiě)字樓的易接近性。因此寫(xiě)字樓所處區(qū)域的交通可達(dá)性、通達(dá)性、易接近性是影響其價(jià)值的重要區(qū)位狀況。

(3)周?chē)h(huán)境

商務(wù)辦公房地產(chǎn)既不像商業(yè)房地產(chǎn)那樣要求周?chē)h(huán)境繁華熱鬧，也不像居住房地產(chǎn)那樣要求周?chē)h(huán)境優(yōu)美幽靜，但要求周?chē)h(huán)境整潔氣派，有現(xiàn)代化的都市氣氛，而不能雜亂無(wú)章。

(4)樓層

與商業(yè)房地產(chǎn)一樣，樓層對(duì)商務(wù)房地產(chǎn)價(jià)值也產(chǎn)生較大影響，但影響的方向不同。商業(yè)房地產(chǎn)樓層越高價(jià)值越小，而商務(wù)房地產(chǎn)樓層越高價(jià)值越大，租金水平越高，這與辦公環(huán)境有關(guān)，樓層越高，景觀、空氣質(zhì)量越好，被干擾的機(jī)會(huì)越小。

2.影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

(1)外觀形象

聲望或形象在商業(yè)活動(dòng)中非常重要， 一個(gè)公司往往會(huì)注重自身形象，而公司辦公場(chǎng)所的形象則直接影響公司的形象，因此有良好外觀形象的商務(wù)辦公房地產(chǎn)會(huì)大大吸引實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)，我們可以看到中心城市中那些標(biāo)志性的建筑往往都是寫(xiě)字樓，如上海的金茂大廈，廣州的中信廣場(chǎng)，而這些標(biāo)志性建筑的使用者幾乎是國(guó)內(nèi)外一流的企業(yè)及其辦事機(jī)構(gòu)，其租金價(jià)格往往是城市中最高的。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的外觀主要包括：建筑物高度、體量、造型、外墻面裝修等。

(2)內(nèi)部裝修

與外觀一樣，內(nèi)部裝修也對(duì)商務(wù)辦公房地產(chǎn)的價(jià)值有重要影響。商務(wù)辦公房地產(chǎn)的內(nèi)部裝修主要體現(xiàn)在大堂、走廊、內(nèi)墻面、燈具等。

(3)設(shè)備與設(shè)施

商務(wù)辦公房地產(chǎn)的使用者對(duì)建筑物內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施系統(tǒng)非常重視，主要包括動(dòng)力、通訊、運(yùn)輸、電子等設(shè)備設(shè)施。 這些設(shè)備設(shè)施是否齊備、是否高效運(yùn)行都是影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)值的重要因素，如垂直交通對(duì)于商務(wù)辦公房地產(chǎn)非常重要，因此電梯的數(shù)量、質(zhì)量、速度、安裝位置直接影響到商務(wù)辦公房地產(chǎn)的吸引力。

(4)智能化程度

隨著電子商務(wù)的興起，企業(yè)對(duì)網(wǎng)絡(luò)設(shè)施的要求迅速提高，以網(wǎng)絡(luò)為載體，各種智能辦公解決方案也在日新月異地發(fā)展，因此 寫(xiě)字樓也必須能夠提供完善的智能化辦公條件才具有吸引力。同時(shí)智能化程度的高低也是衡量寫(xiě)字樓等級(jí)的重要指標(biāo)之一，如甲級(jí)寫(xiě)字樓，其智能化程度需達(dá)到3A以上，最好達(dá)到5A，即須具備BAS樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)、OAS辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、FAS消防自動(dòng)化系統(tǒng)、SAS安防自動(dòng)化系統(tǒng)、CAS通信自動(dòng)化系統(tǒng)。

(5)物業(yè)服務(wù)水平

物業(yè)管理雖然與房地產(chǎn)本身是分離的，但對(duì)于商務(wù)辦公房地產(chǎn)、特別是甲級(jí)寫(xiě)字樓而言，物業(yè)服務(wù)水平對(duì)提升其價(jià)值的作用非常明顯。

(6)租戶類(lèi)型

入住同一商務(wù)房地產(chǎn)的租戶間的相互影響，會(huì)增加或減低他們各自的形象和聲譽(yù)， 大廈內(nèi)的主要租戶，往往決定了一幢商務(wù)房地產(chǎn)的租戶類(lèi)型，當(dāng)主要租戶是知名企業(yè)及其辦事機(jī)構(gòu)，就會(huì)吸引同類(lèi)及其相關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)駐，從而提高大廈的知名度，其價(jià)值也得到迅速提高。

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