2021年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》考點：不動產(chǎn)登記的類型和程序

考點：不動產(chǎn)登記的類型和程序

一、不動產(chǎn)登記類型

不動產(chǎn)登記有多種分類方法。

按照登記的效力不同，可分為本登記與預登記;

按照登記的物權(quán)可分為所有權(quán)登記和他項權(quán)利登記;

按照登記的物可分為土地登記、房屋登記和林權(quán)登記等。

(一)按照登記的效力分類

1.本登記。本登記是對不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓以及消滅等法律事實進行的登記，具有終局、確定的效力。

(1)首次登記，指不動產(chǎn)所有權(quán)的第一次登記，包括土地所有權(quán)的第一次登記和房屋所有權(quán)的第一次登記。

由于土地的國家所有權(quán)可以不辦理登記，土地的初始登記僅指集體土地所有權(quán)的初始登記。

《物權(quán)法》規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)和不動產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立應(yīng)當?shù)怯?，未?jīng)登記不發(fā)生物權(quán)效力。地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立;當事人要求登記的，應(yīng)當?shù)怯洠唇?jīng)登記不得對抗善意第三人。

(2)轉(zhuǎn)移登記，是指不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移時進行的登記。

轉(zhuǎn)移登記僅適用于土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)及抵押權(quán)等其他物權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的情形，不適用于土地所有權(quán)。

(3)變更登記，是指不動產(chǎn)物權(quán)歸屬的主體不變，而只是物權(quán)的內(nèi)容、客體等發(fā)生變化時進行的登記。如不動產(chǎn)的面積發(fā)生變化、權(quán)利人名稱發(fā)生變化時，應(yīng)申請變更登記。

(4)注銷登記，是指因法定或約定之原因使已登記的不動產(chǎn)物權(quán)歸于消滅或因自然的、人為的原因使不動產(chǎn)本身滅失時進行的一種登記。如抵押權(quán)已實現(xiàn)，應(yīng)申請抵押權(quán)注銷等。

(5)更正登記和異議登記

更正登記是對原登記權(quán)利的涂銷，同時對真正權(quán)利進行登記。

前提：不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當予以更正。

異議登記是將事實上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿中記載的權(quán)利所提出的異議計入登記簿中，其法律效力是使登記簿所記載權(quán)利失去推定的效力。

前提：不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。

(6)查封登記

查封登記，是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)按照人民法院的生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書，配合人民法院對指定不動產(chǎn)在不動產(chǎn)登記簿上予以注記，以限制權(quán)利人處分被查封的不動產(chǎn)的行為。

被查封、預查封的房屋，在查封、預查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

2.預登記。預登記是指在本登記之前進行的登記，其不具有終局、確定的效力，主要目的在于保護權(quán)利人的合法權(quán)益。

即請求未來物權(quán)得到保護。

根據(jù)《不動產(chǎn)登記實施細則》，可申請預告登記的情形：

(1)商品房等不動產(chǎn)預售的;(2)不動產(chǎn)買賣、抵押的;(3)以預購商品房設(shè)定抵押權(quán)的;(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

如預購商品房預告登記。當事人簽訂買賣房屋協(xié)議，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。

(二)按照登記的物權(quán)分類

1.不動產(chǎn)所有權(quán)登記

不動產(chǎn)所有權(quán)登記，指不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法將不動產(chǎn)所有權(quán)及相關(guān)事項在不動產(chǎn)登記簿上予以記載的行為。

如發(fā)生房屋買賣、互換、贈與、繼承、受遺贈、以房屋出資入股，導致房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的。

2.不動產(chǎn)他項權(quán)利登記

不動產(chǎn)他項權(quán)利登記，指不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法將他項權(quán)利及相關(guān)事項在不動產(chǎn)登記簿上予以記載的行為。

不動產(chǎn)他項權(quán)利包括用益物權(quán)和擔保物權(quán)。

(1)不動產(chǎn)用益物權(quán)

根據(jù)《物權(quán)法》，不動產(chǎn)用益物權(quán)包括：土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)。

(2)不動產(chǎn)擔保物權(quán)

根據(jù)《物權(quán)法》，不動產(chǎn)擔保物權(quán)為抵押權(quán)。抵押權(quán)又分為一般抵押和最高額抵押。

①一般抵押權(quán)登記，包括抵押權(quán)設(shè)立登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記和注銷登記。

②最高額抵押權(quán)登記，包括設(shè)立登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記和注銷登記，以及最高額抵押權(quán)確定登記。

最高額抵押權(quán)擔保的債權(quán)確定前，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓部分債權(quán)的，除當事人另有約定外，不動產(chǎn)登記機構(gòu)不得辦理最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

《物權(quán)法》還將在建工程抵押納入抵押權(quán)登記的范疇。在建工程抵押權(quán)登記包括首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記和注銷登記。

房屋所有權(quán)首次登記后，在建工程抵押登記轉(zhuǎn)變?yōu)榉课莸盅簷?quán)登記。

(三)按照登記的物分類

1.土地登記

包括集體土地所有權(quán)登記、集體建設(shè)用地使用權(quán)登記、宅基地使用權(quán)登記;

國有建設(shè)用地使用權(quán)登記、土地使用權(quán)抵押權(quán)登記等。

2.房屋登記

包括房屋所有權(quán)登記、房屋抵押權(quán)登記、預購商品房預告登記。

3.林權(quán)登記

對森林、林木和林地權(quán)利及其相關(guān)事項在不動產(chǎn)登記簿上予以記載的行為。

二、不動產(chǎn)登記機構(gòu)

(一)不動產(chǎn)登記機構(gòu)設(shè)置

《物權(quán)法》確定了國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。

國土資源部負責指導、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作。

不動產(chǎn)登記由不動產(chǎn)所在地的縣級人民政府不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理;直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級不動產(chǎn)登記機構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動產(chǎn)登記。

跨縣級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記，由所跨縣級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構(gòu)分別辦理。不能分別辦理的，協(xié)商辦理;協(xié)商不成的，由共同的上一級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門指定辦理。

(二)不動產(chǎn)登記機構(gòu)職責

(1)查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料;

(2)就有關(guān)登記事項詢問申請人;

(3)如實、及時登記有關(guān)事項;

(4)不動產(chǎn)登記機構(gòu)不得要求對不動產(chǎn)進行評估;

(5)不得以年檢等名義進行重復登記;

(6)不得有超出登記職責范圍的其他行為;

(7)登記錯誤造成損失，應(yīng)當賠償。

三、不動產(chǎn)登記程序

(一)申請

申請不動產(chǎn)登記，申請人或者其代理人應(yīng)當?shù)讲粍赢a(chǎn)登記機構(gòu)辦公場所申請。

不動產(chǎn)登記以共同申請為原則，以單方申請為例外。即申請不動產(chǎn)登記原則上由當事人雙方共同申請，但特殊情形下，也可以單方申請。

根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》屬于下列情形之一的，可以由當事人單方申請：

(1)尚未登記的不動產(chǎn)首次申請登記的;

(2)繼承、接受遺贈取得不動產(chǎn)權(quán)利的;

(3)人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動產(chǎn)權(quán)利的;

(4)權(quán)利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請變更登記的;

(5)不動產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動產(chǎn)權(quán)利，申請注銷登記的;

(6)申請更正登記或者異議登記的;

(7)法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當事人單方申請的其他情形。

不動產(chǎn)登記申請人可以是自然人，也可以是法人或非法人組織。

申請人為自然人的，應(yīng)具備完全民事行為能力，即一般為年滿18周歲智力正常的成年人。未成年人和其他限制行為能力人(如精神病人)由其監(jiān)護人代為申請。

(二)受理和審核

1.不動產(chǎn)登記機構(gòu)受理不動產(chǎn)登記申請查驗：

(1)不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產(chǎn)狀況是否一致;

(2)有關(guān)證明材料、文件與申請登記的內(nèi)容是否一致;

(3)登記申請是否違反法律、行政法規(guī)規(guī)定。

2.對屬于登記職責范圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應(yīng)當受理并書面告知申請人。

3.申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當當場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部內(nèi)容。

4.不動產(chǎn)登記機構(gòu)未當場書面告知申請人不予受理的，視為受理。

5.對房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記，在建建筑物抵押權(quán)登記，因不動產(chǎn)滅失導致的注銷登記，以及不動產(chǎn)登記機構(gòu)認為需要實地查看的情形，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當實地查看。

(三)登簿

對存在尚未解決的權(quán)屬爭議、申請登記的不動產(chǎn)權(quán)利超過規(guī)定期限，以及對違反法律、行政法規(guī)或法律、法規(guī)規(guī)定不予登記情形的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當不予登記，并書面告知申請人。

經(jīng)查驗，申請符合登記條件的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)予登記，依法將各類登記事項準確、完整、清晰地記載于不動產(chǎn)登記簿。登記事項自記載于不動產(chǎn)登記簿時完成登記。

不動產(chǎn)登記記載的內(nèi)容有：不動產(chǎn)宗地面積、坐落、界址、房屋面積、用途、交易價格等自然狀況;權(quán)利人、權(quán)利類型、登記類型、登記原因、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況;涉及不動產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項等。

(四)權(quán)屬證書或權(quán)屬證明

不動產(chǎn)證書有單一版(主要)和集成版兩個版本。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)完成登記，應(yīng)當依法向申請人核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書或者登記證明。

不動產(chǎn)登記證明用于證明不動產(chǎn)抵押權(quán)、地役權(quán)或者預告登記、異議登記等事項。

查封登記不頒發(fā)證書或證明。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當自受理登記申請之日起30個工作日內(nèi)辦結(jié)不動產(chǎn)登記手續(xù)。

四、不動產(chǎn)登記收費

不動產(chǎn)登記收費包括不動產(chǎn)登記費和證書工本費。

2016年12月6日，原有住房及其建設(shè)用地分別辦理各類登記時收取的登記費，統(tǒng)一整合調(diào)整為不動產(chǎn)登記收費，即住宅所有權(quán)及其建設(shè)用地使用權(quán)一并登記，收取一次登記費。

(一)不動產(chǎn)登記費

1.住宅類不動產(chǎn)登記費：每件80元

(1)房屋所有權(quán)及其建設(shè)用地使用權(quán)首次登記;

(2)住宅所有權(quán)及其建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記;

(3)不動產(chǎn)變更登記;

(4)住宅及其建設(shè)用地抵押登記(包括首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記);

(5)在住宅及其建設(shè)用地上設(shè)定地役權(quán)登記(包括首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記)。

2.非住宅類不動產(chǎn)登記：每件550元

(1)住宅以外的房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)及其建設(shè)用地使用權(quán)或者海域使用權(quán);

(2)無建筑物、構(gòu)筑物的建設(shè)用地使用權(quán);

(3)森林、林木所有權(quán)及其占用林地的承包經(jīng)營權(quán)或者使用權(quán);

(4)耕地、草地、水域、灘涂等土地承包經(jīng)營權(quán);

(5)地役權(quán);

(6)抵押權(quán)。

3.不收取登記費的情形

廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房和棚戶區(qū)改造安置住房所有權(quán)及其建設(shè)用地使用權(quán)辦理不動產(chǎn)登記，登記收費標準為零。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法辦理不動產(chǎn)查封登記、注銷登記、預告登記和因不動產(chǎn)登記機構(gòu)錯誤導致的更正登記，不得收取不動產(chǎn)登記費。

(二)證書工本費

不動產(chǎn)登記機構(gòu)按上述規(guī)定收取不動產(chǎn)登記費，核發(fā)一本不動產(chǎn)權(quán)屬證書的不收取證書工本費。向一個以上不動產(chǎn)權(quán)利人核發(fā)權(quán)屬證書的，每增加一本證書加收證書工本費10元。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法核發(fā)不動產(chǎn)登記證明，不得收取登記證明工本費。

即證書制作，收取工本費;證明制作，不收取工本費。

(三)收費優(yōu)惠減免

1.下列情形減半收費，且不收取第一本工本費：

(1)申請不動產(chǎn)更正登記、異議登記的;

(2)不動產(chǎn)權(quán)利人姓名、名稱、身份證明類型或者身份證明號碼發(fā)生變更申請變更登記的;

(3)同一權(quán)利人因分割、合并不動產(chǎn)申請變更登記的;

(4)國家法律、法規(guī)規(guī)定予以減半收取的。

2.免收不動產(chǎn)登記費(含第一本不動產(chǎn)權(quán)屬證書的工本費)的是：

(1)申請與房屋配套的車庫、車位、儲藏室等登記，不單獨核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書的(申請單獨發(fā)放權(quán)屬證書的，收取登記費);

(2)因行政區(qū)劃調(diào)整導致不動產(chǎn)坐落的街道、門牌號或房屋名稱變更而申請變更登記的;(3)小微企業(yè)(含個體工商戶)申請不動產(chǎn)登記的;

(4)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員以家庭承包或其他方式承包取得農(nóng)用地的土地承包經(jīng)營權(quán)申請登記的;

(5)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員以家庭承包或其他方式承包取得森林、林木所有權(quán)及其占用的林地承包經(jīng)營權(quán)申請登記的;

(6)依法由農(nóng)民集體使用的國有農(nóng)用地從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，申請土地承包經(jīng)營權(quán)登記或國有農(nóng)用地使用權(quán)登記的;

(7)因農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革導致土地、房屋等確權(quán)變更而申請變更登記的;

(8)國家法律、法規(guī)規(guī)定予以免收的。

3.只收取不動產(chǎn)權(quán)屬證書每本證書10元工本費：

(1)單獨申請宅基地使用權(quán)登記的;

(2)申請宅基地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)登記的;

(3)夫妻間不動產(chǎn)權(quán)利人變更，申請登記的;

(4)因不動產(chǎn)權(quán)屬證書丟失、損壞等原因申請補發(fā)、換發(fā)證書的。

(四)不動產(chǎn)登記計費單位

不動產(chǎn)登記計費按件收取，不得按照面積、體積或者價款的比例收取。

1.什么是“一件”?

以一個不動產(chǎn)單元提出一項不動產(chǎn)權(quán)利的登記，并完成一個登記類型的為一件。

不動產(chǎn)單元指權(quán)屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間。

申請人以同一宗土地上多個抵押物辦理一筆貸款，申請辦理抵押權(quán)登記的，按一件收費;

2.為何?

同屬一個不動產(chǎn)單元。

非同宗土地上多個抵押物辦理一筆貸款，申請辦理抵押權(quán)登記的，按多件收費。

3.為何?

不再是同一不動產(chǎn)單元。

(五)不動產(chǎn)登記費用繳納

不動產(chǎn)登記費用由登記申請人繳納。按規(guī)定需由當事各方共同申請不動產(chǎn)登記的，由登記為不動產(chǎn)權(quán)利人的一方繳納;不動產(chǎn)抵押權(quán)登記，由登記為抵押權(quán)人的一方繳納;不動產(chǎn)為多個權(quán)利人共有(用)的，由共有(用)人共同繳納，具體分攤份額由共有(用)人自行協(xié)商。

向購房人提供抵押貸款的銀行，作為抵押權(quán)利人不得向抵押人轉(zhuǎn)嫁登記費;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房屋所有權(quán)首次登記，不得向購房人轉(zhuǎn)嫁登記費。

(六)不動產(chǎn)登記收費政策銜接

已實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的地方，不動產(chǎn)登記機構(gòu)按規(guī)定收費標準收取不動產(chǎn)登記費，原收費標準一律廢止。

未實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的地區(qū)，土地登記費、房屋登記費、土地承包經(jīng)營權(quán)證工本費、林權(quán)證工本費收費標準仍按原規(guī)定執(zhí)行，實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度后，即按上述通知規(guī)定的收費標準執(zhí)行。

五、不動產(chǎn)權(quán)證書和不動產(chǎn)登記證明主要內(nèi)容

(一)不動產(chǎn)權(quán)證書主要內(nèi)容

二維碼、登記機構(gòu)(章)及時間、編號、不動產(chǎn)權(quán)證書號、權(quán)利人、共有情況、坐落、不動產(chǎn)單元號、權(quán)利類型、權(quán)利性質(zhì)、用途、面積、使用期限、權(quán)利其他狀況、附記、附圖頁。

(二)不動產(chǎn)登記證明

證明權(quán)利或事項、權(quán)利人、義務(wù)人、坐落、不動產(chǎn)單元號、其他、附記。

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