2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考點(diǎn)：影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素

考點(diǎn)：影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素

1.影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位狀況

(1)地段繁華程度。

影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的首要因素是商業(yè)房地產(chǎn)所處地段的商業(yè)繁華程度。商業(yè)繁華程度首先可用該地段是否處于商業(yè)中心區(qū)來考慮。每個(gè)城市一般都有一個(gè)或幾個(gè)市級(jí)的商業(yè)中心區(qū)，它們的輻射力遍及全市，吸引著全市的購買力(特別是大宗商品的購買力，如家用電器、家具等耐用消費(fèi)品)，這類市一級(jí)的商業(yè)中心區(qū)屬于全市最繁華的地段。另外，在每個(gè)行政區(qū)或住宅聚集區(qū)也會(huì)有一個(gè)或更多的區(qū)級(jí)商業(yè)中心區(qū)，它們的輻射力低于市級(jí)商業(yè)區(qū)，一般限于本區(qū)域內(nèi)，繁華程度也低于市級(jí)商業(yè)區(qū)。在每個(gè)居住小區(qū)通常還會(huì)有一個(gè)商業(yè)服務(wù)集中地帶，或稱為小區(qū)級(jí)商業(yè)中心，其繁華程度又低一些。

(2)交通條件。

對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，要從兩方面考慮交通條件：一是顧客的交通條件方面，從現(xiàn)階段一般情況來說，主要是公共交通的通達(dá)度，可用附近公交線路的條線、公交車輛時(shí)間間隔，以及公交線路聯(lián)結(jié)的居民區(qū)人數(shù)等指標(biāo)來衡量，另外還要考慮停車場(chǎng)地問題;二是經(jīng)營者的交通條件方面，要考慮進(jìn)貨和卸貨的便利程度。

(3)臨街狀況。

商業(yè)房地產(chǎn)一般都應(yīng)該是臨街的，其臨街的具體分布狀況對(duì)其價(jià)值產(chǎn)生較大的影響。一般來說，臨街面越寬越好，如果多面臨街，一般有利于商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的提高。但要注意的是，位于街角交通要道的商業(yè)房地產(chǎn)如果沒有足夠的緩沖余地，不利于經(jīng)營，會(huì)影響商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值。

(4)樓層。

一般來說，位于底層的商業(yè)用房當(dāng)然優(yōu)于樓上的商業(yè)用房，但如果有自動(dòng)扶梯上下，樓上的商業(yè)用房與底層的差距將大大縮小。

2.影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況

(1)建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局。

商業(yè)房地產(chǎn)自身的建筑品質(zhì)包括建筑結(jié)構(gòu)、裝飾、設(shè)施、建筑平面或空間利用的難易、可改造程度、外觀乃至建筑物的臨街門面的寬窄等，都會(huì)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生重要影響。此外。商業(yè)房地產(chǎn)的內(nèi)部格局應(yīng)有利于柜臺(tái)和貨架的布置和購物人流的組織。一些大型商業(yè)用房往往要分割出租，因此要求內(nèi)部空間能夠靈活地間隔。

(3)凈高。

商業(yè)房地產(chǎn)的室內(nèi)凈高應(yīng)適宜。過低的凈高則會(huì)產(chǎn)生壓抑感，不利于經(jīng)營活動(dòng)的開展;如凈高過高，建筑成本會(huì)增加，也無助于商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的提高。

(4)面積。

根據(jù)經(jīng)營要求不同，商業(yè)房地產(chǎn)所需的營業(yè)面積可能不同，一般來說面積不宜太小，如果不是大型零售百貨或大型交易市場(chǎng)，面積也不宜太大。因此，對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)區(qū)分不同的經(jīng)營業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)對(duì)面積的不同要求。

(5)裝修。

裝修在商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值中往往占有很大分量，特別是一些大型的綜合商場(chǎng)、品牌經(jīng)營商場(chǎng)等。因此，同樣的商業(yè)用房，僅僅由于裝修不同，其價(jià)值會(huì)有很大的出入。此外，建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)造因采用的材料不同，其價(jià)值也可能有很大的差別。

(6)無形價(jià)值。

在注重品牌、文化品位的時(shí)代，商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值中無形價(jià)值所占的比重越來越大，例如一個(gè)酒店管理集團(tuán)，能使一個(gè)同樣的酒店體現(xiàn)出完全不同的租金水平與出租率，從而使酒店體現(xiàn)出不同的價(jià)值。在投資交易等某些估價(jià)目的的情況下，估價(jià)應(yīng)對(duì)附屬于有形商業(yè)房地產(chǎn)的無形價(jià)值進(jìn)行考慮。

3.商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)可以選擇收益法、市場(chǎng)法、成本法等。為準(zhǔn)確評(píng)估商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，基于商業(yè)房地產(chǎn)的收益性特點(diǎn)，在商業(yè)房地產(chǎn)交易比較活躍的地方，目前主流的方法適宜選擇收益法、市場(chǎng)法。對(duì)于成本法，可以選用，一般不宜作為主要方法。

(1)收益法。商業(yè)房地產(chǎn)的一個(gè)重要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益，商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法之一。

(2)市場(chǎng)法。商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商鋪更是如此，因此較易獲得交易實(shí)例，所以在對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，市場(chǎng)法也是常用方法之一。

(3)成本法。在有些估價(jià)業(yè)務(wù)中，例如商業(yè)房地產(chǎn)的抵押估價(jià)，或是對(duì)將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，也會(huì)用成本法作為輔助方法。

4.商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線和難點(diǎn)處理

商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的估價(jià)方法雖然基本一致，但在具體的技術(shù)路線選擇和處理上又各有特點(diǎn)。

（一）不同經(jīng)營方式商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

商業(yè)房地產(chǎn)根據(jù)其經(jīng)營方式的不同可分為出租型和商業(yè)運(yùn)營型兩類。

(1)出租型商業(yè)房地產(chǎn)

出租型商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。

采用收益法估價(jià)的關(guān)鍵是求取租金收益，租金的測(cè)算要區(qū)分租期內(nèi)和租期外兩種情況。在租期內(nèi)(毀約除外)應(yīng)根據(jù)租賃合同計(jì)算凈收益，租期結(jié)束后，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)客觀租金水平、經(jīng)營費(fèi)用、稅金等利用市場(chǎng)法求取待估商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益，并根據(jù)市場(chǎng)租金變化趨勢(shì)判斷未來租金水平。因此對(duì)出租型商業(yè)房地產(chǎn)測(cè)算租金收益時(shí)，應(yīng)了解待估對(duì)象是否存在合約的限制。

采用市場(chǎng)法對(duì)出租型商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)主要應(yīng)用在兩方面：①直接求取商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格;②求取商業(yè)房地產(chǎn)租金，再利用收益法測(cè)算商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格。交易實(shí)例的選擇和修正系數(shù)的確定是市場(chǎng)法評(píng)估出租型商業(yè)房地產(chǎn)的重要環(huán)節(jié)。由于影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多，因此對(duì)估價(jià)對(duì)象及交易實(shí)例的實(shí)地查看顯得非常重要，必須詳細(xì)了解待估商業(yè)房地產(chǎn)的地段及具體坐落、臨街狀況、經(jīng)營業(yè)態(tài)和內(nèi)容、建筑及內(nèi)部格局、樓層、面積、裝修、交易方式等因素。

此外在交易實(shí)例的選擇時(shí)還應(yīng)關(guān)注商業(yè)房地產(chǎn)的交易形式、價(jià)格(或租金)內(nèi)涵。如，當(dāng)前許多商業(yè)房地產(chǎn)的銷售采取了售后回租的形式，這種交易情況下的價(jià)格比非售后回租情況下的價(jià)格要高，具體高多少，取決于售后回租的條件，即回報(bào)率與回報(bào)年限。類似的這種實(shí)例可比性基礎(chǔ)比較弱，一般不宜采用，如果一定要用，必須針對(duì)回報(bào)率與回報(bào)年限的綜合情況進(jìn)行修正。又如商業(yè)物業(yè)的租金，有的包含了管理費(fèi)、水電費(fèi)等，而有的則沒有，而租賃價(jià)格中稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)，房屋的修繕責(zé)任的歸屬，租賃期限的長短，租金的支付方式及違約責(zé)任等都對(duì)租賃價(jià)格產(chǎn)生影響，所以要詳細(xì)了解這些內(nèi)容。

(2)運(yùn)營型商業(yè)房地產(chǎn)

運(yùn)營型商業(yè)房地產(chǎn)主要靠經(jīng)營獲得收入，如百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、大型商場(chǎng)等。這類商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法評(píng)估，由于難以獲取第一手租金資料，對(duì)于這類估價(jià)對(duì)象，在評(píng)估時(shí)理論上可基于營業(yè)收入測(cè)算凈收益，即凈收益=主營業(yè)務(wù)收入-主營業(yè)務(wù)成本和稅金-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-銷售費(fèi)用-商業(yè)利潤。但在實(shí)際操作中，如何剝離商業(yè)經(jīng)營的利潤與房地產(chǎn)帶來的利潤是比較難以處理的問題，目前尚無較好的量化方法，主要是基于估價(jià)師對(duì)商業(yè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)判斷，一般做法是根據(jù)類似可比實(shí)例修正估算出租賃收入來確定商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益。

（二）不同規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

(1).整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

在實(shí)際的商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)中，進(jìn)行整幢房地產(chǎn)估價(jià)的情況相對(duì)而言比較少。對(duì)整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，首先應(yīng)詳細(xì)了解不同樓層的商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營方式、類型、收入水平差異等，其次了解同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價(jià)格分布影響因素，最后根據(jù)不同樓層具體情況、交易實(shí)例收集的難易程度、潛在租金及其經(jīng)營費(fèi)用測(cè)算的難易程度而選擇不同估價(jià)方法，一般可采用收益法、市場(chǎng)法。

(2)整層商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

整層商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估，一般可采用市場(chǎng)法或收益法進(jìn)行，但通常情況下整層出售或出租個(gè)案遠(yuǎn)少于單個(gè)商鋪出售或出租，因此當(dāng)缺少類似整層商業(yè)房地產(chǎn)出租或銷售可比實(shí)例，而僅有單個(gè)商鋪的成交實(shí)例時(shí)，如何利用單個(gè)商鋪價(jià)格修正而估算得出整層商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格往往成為估價(jià)的難點(diǎn)。

雖然整層商業(yè)房地產(chǎn)與分割商鋪面臨的客戶群定位不同，二者在市場(chǎng)價(jià)格形成過程中的分割布局、策劃費(fèi)用、銷售代理費(fèi)用、市場(chǎng)接受能力并不一致，但是二者畢竟是“全體”與“個(gè)體”的關(guān)系，對(duì)于某個(gè)具體的鋪位價(jià)格而言，在數(shù)量上與整層商業(yè)房地產(chǎn)均價(jià)間存在一定的比例關(guān)系，因此可通過細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查，確定這種數(shù)量關(guān)系，進(jìn)而修正到整層商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格。

例如，某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評(píng)估××商業(yè)廣場(chǎng)九層的價(jià)格。經(jīng)過市場(chǎng)分析決定采用市場(chǎng)法作為首選方法評(píng)估××商業(yè)廣場(chǎng)九層的價(jià)值。在選擇交易實(shí)例時(shí)，發(fā)現(xiàn)整層商業(yè)房地產(chǎn)交易實(shí)例很少，但有較多的中小面積商業(yè)房地產(chǎn)交易實(shí)例，因此選用中小面積商業(yè)房地產(chǎn)交易實(shí)例，并進(jìn)行相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查了解該市類似估價(jià)對(duì)象整層商業(yè)用房交易價(jià)格與中小面積商業(yè)用房交易價(jià)格的關(guān)系，修正確定××商業(yè)廣場(chǎng)九層的價(jià)值。經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)查，該市與估價(jià)對(duì)象類似的整層商業(yè)用房交易的價(jià)格比中小面積商鋪(整層分割交易)的交易價(jià)格平均低8%～15%，估價(jià)人員結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，綜合考慮取整層交易修正系數(shù)為12%，據(jù)此估算得出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。

(3)同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面評(píng)估

對(duì)于同層商業(yè)房地產(chǎn)多個(gè)鋪面進(jìn)行評(píng)估時(shí)，可先評(píng)估出一個(gè)鋪面的價(jià)格，其余鋪面價(jià)格在此基礎(chǔ)上進(jìn)行修正而得出估價(jià)結(jié)果。但是這種技術(shù)處理方式要求對(duì)同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價(jià)格分布影響因素有充分的了解和認(rèn)識(shí)。

例如，某估價(jià)機(jī)構(gòu)用收益法評(píng)估××市××片區(qū)××商業(yè)城二層多套商鋪價(jià)格，在確定客觀租金時(shí)，就采用了這種技術(shù)處理方式，即先用市場(chǎng)法估算出二層某一個(gè)商鋪的客觀租金，再根據(jù)各個(gè)商鋪的位置狀況(近扶手電梯、臨通道情況)、面積狀況、形狀及轉(zhuǎn)角等因素進(jìn)行修正估算出其余商鋪的客觀租金。根據(jù)實(shí)地查看和各種價(jià)格影響因素的分析，將該樓層的商鋪分為三個(gè)檔次，第一檔次為位于手扶電梯口的××號(hào)商鋪;第二檔次為位于直行電梯口的××號(hào)等四間商鋪，位于商場(chǎng)主要通道的××號(hào)等八間商鋪;第三檔次的主要分布在邊角或次要通道的××號(hào)等八間商鋪。估價(jià)人員綜合考慮商鋪的位置狀況(近扶手電梯、臨通道情況)、面積狀況、形狀及轉(zhuǎn)角等因素，并參考實(shí)際成交資料，綜合測(cè)定第二檔次的商鋪較第一檔次的商鋪?zhàn)饨鸫蠹s低5%，第三檔次的大約低10%，則第二、三檔次商鋪的客觀租金水平就可根據(jù)第一檔次商鋪?zhàn)饨鸺捌渥饨鹣嗷リP(guān)系分別測(cè)算出來。

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