2021年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》考點：住房置業(yè)擔(dān)保管理

考點：住房置業(yè)擔(dān)保管理

一、住房置業(yè)擔(dān)保概述

住房置業(yè)擔(dān)保是指依照《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保公司，在借款人無法滿足貸款人要求提供擔(dān)保的情況下，為借款人申請個人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保的行為。

把握三個概念：

1.住房置業(yè)擔(dān)保公司提供的住房置業(yè)擔(dān)保，是個人住房貸款擔(dān)保方式的一種補(bǔ)充;

2.住房置業(yè)擔(dān)保是特定專業(yè)性擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供的保證擔(dān)保，區(qū)別于其他形式的住房保證擔(dān)保行為;

3.住房置業(yè)擔(dān)保規(guī)定了保證方式和反擔(dān)保方式，住房置業(yè)擔(dān)保提供的保證方式是連帶責(zé)任擔(dān)保。

【例題】按照《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》的規(guī)定，住房置業(yè)擔(dān)保公司提供的擔(dān)保是(　)擔(dān)保。

A.一般保證

B.貸款人、保證人分擔(dān)責(zé)任的比例保證

C.連帶責(zé)任保證

D.信譽(yù)保證

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是住房置業(yè)擔(dān)保概述。住房置業(yè)擔(dān)保是指依照《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保公司，在借款人無法滿足貸款人要求提供擔(dān)保的情況下，為借款人申請個人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同，提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保的行為。參見教材P210。

二、住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)管理制度

(一)公司設(shè)立

1.設(shè)立程序

擔(dān)保公司是為借款人辦理個人住房貸款提供專業(yè)擔(dān)保，收取服務(wù)費用，具有法人地位的房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)。

向工商部門申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可營業(yè)。擔(dān)保公司的組織形式為有限責(zé)任公司或者股份有限公司。(原則上，設(shè)立擔(dān)保公司，應(yīng)當(dāng)報經(jīng)城市房地產(chǎn)行政主管部門審核，并經(jīng)城市人民政府批準(zhǔn))

2.設(shè)立條件

(1)有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu);

(2)有固定的服務(wù)場所;

(3)有不少于1000萬元人民幣的實有資本;

(4)有一定數(shù)量的周轉(zhuǎn)住房;

(5)有適應(yīng)工作需要的專業(yè)管理人員;

(6)有符合《公司法》要求的公司章程;

(7)符合《公司法》和相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

3.其他規(guī)定

擔(dān)保公司的實有資本以政府預(yù)算資助、資產(chǎn)劃撥以及房地產(chǎn)骨干企業(yè)認(rèn)股為主。

貨幣形態(tài)的實有資本應(yīng)當(dāng)存入城市房地產(chǎn)行政主管部門指定的銀行，或發(fā)放由擔(dān)保公司提供住房置業(yè)擔(dān)保的個人住房貸款的其他銀行。

(一個城市原則上只設(shè)一個擔(dān)保公司，以行政區(qū)內(nèi)的城鎮(zhèn)個人為服務(wù)對象)

(二)機(jī)構(gòu)的風(fēng)險管理

1.業(yè)務(wù)范圍和資金應(yīng)用的限制規(guī)定

擔(dān)保公司只能從事住房置業(yè)擔(dān)保和房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)(房地產(chǎn)開發(fā)除外)，不得經(jīng)營財政信用業(yè)務(wù)、金融業(yè)務(wù)等其他業(yè)務(wù)，也不得提供其他擔(dān)保。

2.建立在銀行的保證金制度

擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)從其資產(chǎn)中按照借款人借款余額的一定比例提留擔(dān)保保證金，并存入借款人的貸款銀行。

擔(dān)保公司未按規(guī)定或合同約定履行擔(dān)保義務(wù)時，貸款人有權(quán)從保證金賬戶中予以扣收。

保證金的提留比例，由貸款人與擔(dān)保公司協(xié)商確定。

3.風(fēng)險基金制度

擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)建立擔(dān)保風(fēng)險基金，用于擔(dān)保公司清算時對其所擔(dān)保債務(wù)的清償。

擔(dān)保風(fēng)險基金由擔(dān)保公司按照公司章程規(guī)定的比例從營業(yè)收入中提取，專戶存儲，不得挪用。

4.最大擔(dān)保額度規(guī)定

擔(dān)保公司擔(dān)保貸款余額的總額，不得超過其實有資本的30倍;超過30倍的，應(yīng)當(dāng)追加實有資本。

【例題】下列有關(guān)住房置業(yè)擔(dān)保公司的表述中，不正確的是(　)。

A.有不少于1000萬元人民幣的實有資本

B.貨幣形態(tài)的實有資本只能存入城市房地產(chǎn)行政主管部門指定的國有獨資銀行

C.擔(dān)保風(fēng)險基金由擔(dān)保公司按照公司章程規(guī)定的比例從營業(yè)收入中提取，專戶存儲，不得挪用

D.擔(dān)保公司不得經(jīng)營財政信用業(yè)務(wù)

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)管理制度。選項B錯誤，貨幣形態(tài)的實有資本應(yīng)當(dāng)存入城市房地產(chǎn)行政主管部門指定的銀行，或發(fā)放由擔(dān)保公司提供住房置業(yè)擔(dān)保的個人住房貸款的其他銀行。參見教材P211。

【例題】根據(jù)《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》，下列關(guān)于住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的表述中，正確的是(　)。

A.有不少于1000萬元人民幣的注冊資本

B.有一定數(shù)量的周轉(zhuǎn)住房

C.是非銀行性金融機(jī)構(gòu)

D.不可要求借款人提供抵押反擔(dān)保

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)管理制度。住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)，實有資本不得少于1000萬元，住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)，住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)可以要求借款人提供反擔(dān)保，形式往往是抵押。參見教材P211。

【例題】某住房置業(yè)擔(dān)保公司實有資本5億元，其擔(dān)保的貸款余額不得超過(　)億元。

A.50

B.100

C.150

D.200

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)管理制度。擔(dān)保公司擔(dān)保貸款余額的總額，不得超過其實有資本的30倍;超過30倍的，應(yīng)當(dāng)追加實有資本。參見教材P212。

【例題】住房置業(yè)擔(dān)保公司的組織形式可以為(　)。

A.事業(yè)單位

B.合伙制企業(yè)

C.有限責(zé)任公司

D.股份有限公司

E.住房公積金管理機(jī)構(gòu)設(shè)立的下屬單位

『正確答案』CD

『答案解析』本題考查的是住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)管理制度。擔(dān)保公司的組織形式為有限責(zé)任公司或者股份有限公司。參見教材P211。

【例題】住房置業(yè)擔(dān)保(　)。

A.由專門的機(jī)構(gòu)承擔(dān)

B.是為個人購置各類房屋提供的一種擔(dān)保方式

C.提供的保證方式是連帶責(zé)任保證

D.實行保證金制度

E.最大擔(dān)保額度受擔(dān)保公司實有貨幣資金總額限制

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查的是住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)管理制度。選項B錯誤，住房置業(yè)擔(dān)保公司提供的住房置業(yè)擔(dān)保，是個人住房貸款擔(dān)保方式的一種補(bǔ)充;選項E錯誤，最大擔(dān)保額度受擔(dān)保公司實有資本總額限制。參見教材P211。

三、住房置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)管理制度

(一)擔(dān)保的設(shè)立

1.擔(dān)保公司與商業(yè)銀行本著平等、自愿、分散和控制風(fēng)險的原則建立合作關(guān)系。

2.擔(dān)保公司提供住房置業(yè)擔(dān)保，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格評估借款人的資信。對于資信不良的借款人，擔(dān)保公司可以拒絕提供擔(dān)保。

借款人向擔(dān)保公司申請住房置業(yè)擔(dān)保，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

(1)具有完全民事行為能力;

(2)有所在城鎮(zhèn)正式戶口或者有效居留的身份證件;

(3)收入來源穩(wěn)定，無不良信用記錄，且有償還貸款本息的能力;

(4)已訂立合法有效的住房買賣合同;

(5)已足額交納購房首付款;

(6)符合貸款人和擔(dān)保公司規(guī)定的其他條件。

3.設(shè)立程序

擔(dān)保設(shè)立的過程包含要約和承諾兩個階段。

借款人申請擔(dān)保的，擔(dān)保公司有權(quán)要求借款人以其自己或者第三人合法所有的房屋進(jìn)行抵押反擔(dān)保。

住房置業(yè)擔(dān)保當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同和保證合同，并辦理相關(guān)登記手續(xù)。

擔(dān)保服務(wù)費由借款人向擔(dān)保公司支付，擔(dān)保服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)報經(jīng)同級物價部門批準(zhǔn)。

(二)擔(dān)保的解除

1.借款人依照借款合同還清全部貸款本息，借款合同終止后，保證合同和房屋抵押合同即行終止。

借款人到期不能償還貸款本息時，依照保證合同約定，擔(dān)保公司按貸款人要求先行代為清償債務(wù)后，保證合同自然終止。

2.保證合同終止后，擔(dān)保公司有權(quán)就代為清償?shù)膫鶆?wù)部分向借款人進(jìn)行追償，并要求行使房屋抵押權(quán)，處置抵押房屋。

抵押房屋的處置，可以由抵押當(dāng)事人協(xié)議折價或者拍賣、變賣該抵押房屋的方式進(jìn)行;協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。

處置抵押房屋時，抵押人居住確有困難的，擔(dān)保公司應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

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