2021年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例與分析》練習(xí)題(九)
案例分析題
1.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫(xiě)字樓的出讓地塊的投標(biāo),委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該宗土地的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值,供其確定投標(biāo)價(jià)格時(shí)參考。作為房地產(chǎn)估價(jià)人員,在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區(qū)域基本情況(包括市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等)之后,還需做哪些專業(yè)工作?
考點(diǎn)分析:假設(shè)開(kāi)發(fā)法+比較法的方法的選用和技術(shù)路線。
【參考答案】
(1)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法和比較法進(jìn)行估價(jià);
(2)了解類似公寓、寫(xiě)字樓的市場(chǎng)售價(jià)、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本;
(3)分析確定土地的最佳開(kāi)發(fā)方案;
(4)了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本及開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式,(租或售),運(yùn)用比較法或收益法預(yù)測(cè)建成后房地產(chǎn)總價(jià)值,調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用等,如前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)等,測(cè)算土地價(jià)格;
(5)了解類似土地近期公開(kāi)招標(biāo)地塊的若干成交實(shí)例的價(jià)格、房地產(chǎn)狀況;
(6)選取可比實(shí)例進(jìn)行因素比較修正,確定土地比準(zhǔn)價(jià)格;
(7)綜合兩種方法的結(jié)果,確定最終估價(jià)結(jié)果;
(8)根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求,撰寫(xiě)并出具估價(jià)報(bào)告。
試題總結(jié):土地的估價(jià)經(jīng)常在問(wèn)答題中出現(xiàn),?脊纼r(jià)價(jià)值的性質(zhì),估價(jià)的方法、注意事項(xiàng)。
2.某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托,評(píng)估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場(chǎng),該商場(chǎng)土地使用權(quán)以出讓方式取得,用途為商業(yè),估價(jià)目的為評(píng)估該商場(chǎng)的抵押價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)師完成估價(jià)報(bào)告后,委托人發(fā)現(xiàn)估價(jià)報(bào)告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財(cái)務(wù)報(bào)表中該商場(chǎng)近三年平均的年凈利潤(rùn)不同,收益年限也與該商場(chǎng)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命不同,成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。請(qǐng)你分析說(shuō)明房地產(chǎn)估價(jià)師這樣做的理由。
考點(diǎn)分析:收益法+成本法的價(jià)格形成。
【參考答案】
1.(1)估價(jià)中的房地產(chǎn)年凈收益與財(cái)務(wù)報(bào)表中的凈利潤(rùn)含義不同;
(2)收益指房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)凈收益,即房地產(chǎn)對(duì)商場(chǎng)出租或經(jīng)營(yíng)收益的貢獻(xiàn)部分;
(3)凈利潤(rùn)已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷(xiāo)、財(cái)務(wù)費(fèi)用(含利息收益)及所得稅等,包含了正常的商業(yè)利潤(rùn)等。
2.收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命,還要考慮土地使用年限(或者土地使用終止年短于建筑物壽命終止年)。
3.估價(jià)采用的成本應(yīng)為價(jià)值時(shí)點(diǎn)的社會(huì)平均(客觀)成本,或者:實(shí)際成本不一定是社會(huì)平均(客觀)成本。
試題總結(jié):這道題明確了委托人提供的財(cái)務(wù)報(bào)表中房地產(chǎn)近三年平均的年凈利潤(rùn)與房地產(chǎn)利潤(rùn)的不同。成本法計(jì)算中實(shí)際成本與客觀成本的選用。
以上就是環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為大家整理的2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》備考練習(xí)題,更多免費(fèi)內(nèi)容點(diǎn)擊下方【免費(fèi)下載】獲取.
最新資訊
- 2024房地產(chǎn)估價(jià)師練習(xí)題及答案2024-10-22
- 2024年房地產(chǎn)估價(jià)師考試習(xí)題:房地產(chǎn)制度法規(guī)政策2024-10-09
- 2024年房地產(chǎn)估價(jià)師考試習(xí)題及答案解析2024-10-09
- 2022年房地產(chǎn)估價(jià)師考試題目及答案2022-04-27
- 2020房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考試真題及答案匯總(計(jì)算題)2021-11-11
- 2020房地產(chǎn)估價(jià)師《基本制度與政策》考試真題及答案匯總(綜合題)2021-11-11
- 2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)管理》章節(jié)精練題:房地產(chǎn)投資及其風(fēng)險(xiǎn)2021-10-24
- 2021房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》考點(diǎn)精練題:房地產(chǎn)稅收制度與政策2021-10-23
- 2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》考點(diǎn)精練題:房地產(chǎn)交易管理制度與政策2021-10-15
- 2021年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例與分析》練習(xí)題匯總(1-24)2021-10-14