2021年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》章節(jié)精選習(xí)題：第四章

第四章　房地產(chǎn)估價原則

一、單項選擇題

1、某抵押價值評估中，房地產(chǎn)估價師除應(yīng)遵循市場價值評估的原則之外，還應(yīng)遵循的原則是(　)。

A、最高最佳利用原則

B、謹(jǐn)慎原則

C、合法原則

D、價值時點(diǎn)原則

2、所謂的(　)，就是估價師在估價中不帶著自己的情感、好惡和偏見，實(shí)事求是地進(jìn)行估價。

A、客觀

B、獨(dú)立

C、公正

D、中立

3、下列有關(guān)房地產(chǎn)估價原則，描述錯誤的是(　)。

A、抵押價值評估要遵循謹(jǐn)慎原則

B、抵押價值評估要遵循合法原則

C、嚴(yán)格來說，投資價值評估不一定要遵循獨(dú)立、客觀、公正原則

D、投資價值評估不可增加主要原則之外的其他適用的估價原則

4、(　)要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。

A、合理原則

B、有效原則

C、合法原則

D、公正原則

5、根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》，房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以(　)為準(zhǔn)。

A、房屋登記簿

B、房屋權(quán)屬證書

C、房屋轉(zhuǎn)讓合同

D、房屋銷售合同

6、以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價，其價值時點(diǎn)原則上為(　)。

A、簽訂估價委托合同之日

B、發(fā)放抵押貸款之日

C、估價對象實(shí)地查勘之日

D、未來處置抵押房地產(chǎn)之日

7、預(yù)測性房地產(chǎn)估價，其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關(guān)系是(　)。

A、估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

B、估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

C、估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去

D、估價對象狀況為將來，房地產(chǎn)市場狀況為將來

8、關(guān)于價值時點(diǎn)的說法，錯誤的是(　)。

A、價值時點(diǎn)可以是過去、現(xiàn)在或?qū)?/p>

B、價值時點(diǎn)是由估價目的決定的

C、價值時點(diǎn)應(yīng)與估價對象狀況對應(yīng)的時點(diǎn)一致

D、價值時點(diǎn)與實(shí)地查勘日期可以不一致

9、下列估價中，價值時點(diǎn)應(yīng)為現(xiàn)在、估價對象狀況應(yīng)為現(xiàn)在狀況的是(　)。

A、評估期房的價值

B、房地產(chǎn)損害賠償

C、房屋征收評估

D、估價鑒定

10、房屋征收中，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價而評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值，其價值時點(diǎn)應(yīng)為(　)。

A、房屋征收決定公告之日

B、原征收補(bǔ)償協(xié)議達(dá)成之日

C、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋支付之日

D、委托估價之日

11、運(yùn)用收益法評估房地產(chǎn)價值時，要求利用與估價對象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來推算估價對象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價中的(　)。

A、合法原則

B、最高最佳使用原則

C、替代原則

D、公平原則

12、某工廠經(jīng)所在街道負(fù)責(zé)人同意，將一幢權(quán)屬登記為工業(yè)用途的沿街廠房改造為若干小商鋪出租，某估價機(jī)構(gòu)接受委托以實(shí)際用途為估價前提，對該房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行評估。這種做法忽略了最高最佳利用應(yīng)該滿足條件中的(　)。

A、技術(shù)上可能

B、經(jīng)濟(jì)上可行

C、價值最大化

D、法律上許可

13、某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預(yù)計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)最高最佳使用原則應(yīng)按(　)進(jìn)行估價。

A、超市用途

B、社會平均收益

C、地價加房價

D、服裝店用途

14、比較法、收益法中的客觀收益、成本法中的客觀成本，都可以說是以(　)為基礎(chǔ)的。

A、收益遞增遞減原理

B、均衡原理

C、適合原理

D、替代原理

15、某城市市區(qū)內(nèi)有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合用地?，F(xiàn)需評估該工廠用地的公開市場價值，則應(yīng)按(　)進(jìn)行評估。

A、工業(yè)廠房

B、工業(yè)用地

C、商品住宅

D、商住用地

16、有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相當(dāng)?shù)耐恋?，甲土地為空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正確的估價結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是因為(　)。

A、乙土地價值低于甲土地價值

B、該建筑物價值小于其重置成本

C、該建筑物價值小于其拆除費(fèi)用

D、該建筑物更新改造后的價值低于其現(xiàn)狀價值

17、以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳使用的經(jīng)濟(jì)原理是(　)。

A、最佳使用原理

B、適合原理

C、均衡原理

D、收益遞減原理

18、某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營的價值為5000萬元。假定對該房地產(chǎn)進(jìn)行重新裝修后的價值為6500萬元，裝修費(fèi)用為800萬元，裝修期為1年，裝修費(fèi)用均勻投入，裝修期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元;如果對該房地產(chǎn)進(jìn)行改變用途的改造，改造后的價值為8000萬元，改造費(fèi)用為2160萬元，改造期為1年，改造費(fèi)用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元;折現(xiàn)率均為10%，該地區(qū)不適合拆除重建。根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最高最佳利用應(yīng)是(　)。

A、維持現(xiàn)狀

B、改變用途

C、重新裝修

D、重新開發(fā)

19、運(yùn)用收益法評估收益性房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值，當(dāng)估計未來收益可能會高也可能會低時，一般應(yīng)采用(　)的收益估計值。

A、較高

B、較低

C、最高

D、居中

20、國有土地上房屋征收評估時，對同一房屋征收范圍內(nèi)的同類被征收房屋，應(yīng)一視同仁，采用相同的估價方法或?qū)Υ绞竭M(jìn)行估價，這體現(xiàn)了征收估價時應(yīng)遵循(　)原則。

A、一致性

B、一貫性

C、獨(dú)立客觀公正

D、合法

答案部分

單項選擇題

1、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價原則概述。市場價值評估應(yīng)遵循獨(dú)立客觀公正原則、合法原則、價值時點(diǎn)原則、替代原則、最高最佳利用原則。而在其他價值和價格評估中，有的除了要遵循市場價值評估應(yīng)遵循的原則，還要遵循其他原則，如抵押價值和抵押凈值評估還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則。參見教材P154。

2、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是獨(dú)立客觀公正原則。所謂"客觀" ，就是要求估價師和估價機(jī)構(gòu)在估價中不帶著自己的情感、好惡和偏見，應(yīng)按照事物的本來面目、實(shí)事求是地進(jìn)行估價。參見教材P154。

3、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價原則概述。投資價值評估要站在某個特定單位或個人的立場上而非站在中立的立場上進(jìn)行評估，嚴(yán)格地說不一定要遵循獨(dú)立客觀公正原則。在評估市場價值以外的其他價值和價格時，可在市場價值評估應(yīng)遵循的原則外增加估價原則，或者在市場價值評估應(yīng)遵循的原則中進(jìn)行取舍，但這種增加或取舍不能隨意，應(yīng)根據(jù)估價目的和價值類型來增加或取舍。參見教材P154。

4、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是合法原則。合法原則要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。參見教材P155。

5、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是合法原則。根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》，對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。參見教材P160。

6、【正確答案】 C

7、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是價值時點(diǎn)原則。預(yù)測性房地產(chǎn)估價，估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為將來的狀況。此種情形大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場預(yù)測、為房地產(chǎn)投資分析提供價值參考依據(jù)的情況下，特別是預(yù)測房地產(chǎn)在未來開發(fā)完成后的價值。在假設(shè)開發(fā)法中，預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值就屬于這種情況。參見教材P162，表4-1。

8、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是價值時點(diǎn)原則。選項C錯誤，價值時點(diǎn)不一定與估價對象狀況對應(yīng)的時點(diǎn)一致。參見教材P162。

9、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是價值時點(diǎn)原則。價值時點(diǎn)為現(xiàn)在，估價對象狀況為現(xiàn)在狀況的估價，此種情形是最常見、最大量的，如房地產(chǎn)抵押估價、房屋征收評估、司法拍賣估價，包括在建工程估價。參見教材P162。

10、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是價值時點(diǎn)原則。在房屋征收中，補(bǔ)償方式為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值時，價值時點(diǎn)應(yīng)與評估被征收房屋價值的價值時點(diǎn)一致，房屋征收估價的價值時點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。參見教材P163。

11、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是替代原則。替代原則要求評估價值與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內(nèi)。參見教材P164。

12、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。產(chǎn)權(quán)登記為工業(yè)用途，私自改造為商鋪，未經(jīng)管理部門批準(zhǔn)，屬于不合法的利用行為。最高最佳利用必須是在合法前提下的。參見教材P166。

13、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次，該房地產(chǎn)最好的用途即服裝店用途。參見教材P166。

14、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是替代原則。整個比較法可以說是以替代原理為基礎(chǔ)的。收益法中的客觀收益，成本法中的客觀成本，假設(shè)開發(fā)法中的后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤等，也都是遵循替代原理來求取的。參見教材P166。

15、【正確答案】 B

16、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價對象的各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。從建筑物和土地兩大組成部分來看，建筑物與土地相比較，如果規(guī)模過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的搭配不當(dāng)，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會降低該房地產(chǎn)的價值。例如，某宗土地上有建筑物，但該建筑物不是在最高最佳利用狀態(tài)，如已過時、破舊、現(xiàn)狀容積率低，則會妨礙該土地的有效利用，在對該土地進(jìn)行估價時就需要做減價調(diào)整。“該建筑物價值小于其拆除費(fèi)用”意味著該建筑物的凈殘值為負(fù)值，它對土地價值有減價影響，因此乙土地及地上建筑物價值低于甲土地價值。甲乙土地價值應(yīng)該大致相當(dāng)，乙土地連同建筑物一起價值低于甲土地，說明建筑物價值為負(fù)值。運(yùn)用排除法，選項A，直接可以排除，因為甲乙應(yīng)該地價相當(dāng);選項B，建筑物如果還存在重置價值，則其價值大于0;選項D，更新改造后的價值肯定是大于現(xiàn)狀價值的，否則就不值得更新了。參見教材P168。

17、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。適合原理是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它可以幫助確定估價對象的最佳用途。參見教材P169。

18、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。重新裝修價值=6500/1.1-800/1.10.5-500=4646(萬元)，改變用途價值=8000/1.1-2160/1.10.5-500=4713(萬元)。參見教材P170。

19、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是謹(jǐn)慎原則。采用收益法評估收益性房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值，當(dāng)估計未來的收益可能會高也可能會低時，遵循謹(jǐn)慎原則應(yīng)采用保守的較低的收益估計值。參見教材P171。

20、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是一致性原則和一貫性原則。一致性原則是指為同一估價目的，對同一或相關(guān)估價項目涉及的各宗同類房地產(chǎn)，應(yīng)采用相同的估價方法或?qū)Υ绞竭M(jìn)行估價。國有土地上房屋征收評估也應(yīng)遵循一致性原則，即對同一房屋征收范圍內(nèi)的同類被征收房屋，應(yīng)一視同仁，采用相同的估價方法或?qū)Υ绞竭M(jìn)行估價。參見教材P172。

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