2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算

考點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算

一、投資估算

項(xiàng)目投資估算的范圍，包括土地費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、房屋開發(fā)費(fèi)、其他工程費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)，各項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成復(fù)雜、變化因素多、不確定性大。不同建設(shè)項(xiàng)目類型的特點(diǎn)不同，其費(fèi)用構(gòu)成有較大差異。

㈠土地費(fèi)用

含義：指為取得開發(fā)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用。項(xiàng)目取得土地使用權(quán)有多種方式，所發(fā)生的費(fèi)用各不相同。主要有：劃撥或征用土地的征地拆遷費(fèi)、出讓土地的土地出讓地價(jià)款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用土地的土地租用費(fèi)、股東投資入股土地的投資折價(jià)。

1.征地拆遷費(fèi)

征地拆遷費(fèi)分為：集體土地征收費(fèi)用和城市房屋拆遷費(fèi)用。集體土地征收費(fèi)用包括：土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)、安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用、征地管理費(fèi)、耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金。城市房屋拆遷費(fèi)用包括：被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補(bǔ)償金額、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)、拆遷管理費(fèi)和搬遷服務(wù)費(fèi)等。

2.出讓地價(jià)款

以出讓形式取得熟地土地使用權(quán)，地價(jià)款由出讓金、征地拆遷費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)構(gòu)成;以出讓方式獲得城市毛地土地使用權(quán)，地價(jià)款由出讓金和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)構(gòu)成，kfs需要進(jìn)行房屋拆遷和土地開發(fā)活動(dòng)，并相應(yīng)支付城市房屋拆遷費(fèi)用。地價(jià)款的數(shù)額由土地所在城市、地區(qū)、地段、土地用途及使用條件等許多方面因素決定。制定了基準(zhǔn)地價(jià)的城市，具體宗地的土地出讓地價(jià)款要在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上加以適當(dāng)調(diào)整確定。

3.土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)

指受讓方向轉(zhuǎn)讓方支付的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。依法通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可轉(zhuǎn)讓給其它合法使用者。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，地上建筑物及其它附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。

4.土地租用費(fèi)

指土地租用方向土地出租方支付的費(fèi)用。

5.土地投資折價(jià)

㈡勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)

包括前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘測(cè)及三通一平等土地開發(fā)工程費(fèi)支出。

項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需的費(fèi)用支出一般可按項(xiàng)目總投資的一個(gè)百分比估算。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3%左右，可行性研究費(fèi)占項(xiàng)目總投資的1%～3%，水文、地質(zhì)勘探所需的費(fèi)用可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計(jì)概算的0.5%左右。

三通一平等土地開發(fā)費(fèi)用，包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)用和通水、電、路的費(fèi)用。這些費(fèi)用的估算，可根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。

㈢房屋開發(fā)費(fèi)

包括建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

1.建筑安裝工程費(fèi)——各個(gè)單項(xiàng)工程分別估算建安工程費(fèi)

含義：指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。

2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)——按實(shí)際工程量估算

含義：指建筑物2米以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。

3.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)——按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算

含義：指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的各種公共配套設(shè)施(或公建設(shè)施)的建設(shè)費(fèi)用。主要包括居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場(chǎng)等。

在可行性研究階段，房屋開發(fā)費(fèi)中各項(xiàng)費(fèi)用的估算，可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)法、概預(yù)算定額法，也可根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算。具體估算方法的選擇，應(yīng)視資料的可獲得性和費(fèi)用支出的情況而定。常用方法有4種：

⑴單元估算法。指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項(xiàng)目或單項(xiàng)工程總投資的估算方法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資等。

⑵單位指標(biāo)估算法。指以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法。土建工程、給排水工程、照明工程可按建筑平方米造價(jià)計(jì)算，采暖工程按耗熱量(kK/h)指標(biāo)計(jì)算，變配電安裝按設(shè)備容量(kVA)指標(biāo)計(jì)算，集中空調(diào)安裝按冷負(fù)荷量(kK/h)指標(biāo)計(jì)算，供熱鍋爐安裝按每小時(shí)產(chǎn)生蒸汽量(m3/h)指標(biāo)計(jì)算，各類圍墻、室外管線工程按長(zhǎng)度(m)指標(biāo)計(jì)算，室外道路按道路面積(m2)指標(biāo)計(jì)算等。

⑶工程量近似匡算法。采用與工程概預(yù)算類似的方法，先近似匡算工程量，配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價(jià)和取費(fèi)，近似計(jì)算項(xiàng)目投資。

⑷概算指標(biāo)法。采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用。常使用的估算公式是：直接費(fèi)=每m2造價(jià)指標(biāo)×建筑面積，主要材料消耗量=每m2材料消耗量指標(biāo)×建筑面積。

㈣其他工程費(fèi)——按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算

包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。

㈤開發(fā)期間稅費(fèi)——各項(xiàng)稅費(fèi)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算

項(xiàng)目投資估算中考慮項(xiàng)目開發(fā)期所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。包括：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅(暫停征收)、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)、建材發(fā)展基金、人防工程費(fèi)等。

㈥管理費(fèi)用——項(xiàng)目總投資的3%～5%，在各個(gè)項(xiàng)目間合理分?jǐn)?/strong>