2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn)：市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值的區(qū)別

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考點(diǎn)：市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值的區(qū)別

非市場(chǎng)價(jià)值經(jīng)?？纪顿Y價(jià)值，有時(shí)考現(xiàn)狀價(jià)值。

(1)投資價(jià)值

投資價(jià)值指某個(gè)特定的投資者基于個(gè)人的需要或意愿，對(duì)該房地產(chǎn)所評(píng)估出的價(jià)值。同一房地產(chǎn)之所以對(duì)不同的投資者有不同的投資價(jià)值，是因?yàn)椴煌耐顿Y者可能在開(kāi)發(fā)成本或運(yùn)營(yíng)費(fèi)用方面的優(yōu)勢(shì)不同、納稅狀況不同、對(duì)未來(lái)的信心不同等。所有這些因素都會(huì)影響投資者對(duì)該房地產(chǎn)未來(lái)收益能力的估計(jì)，從而影響投資者對(duì)該房地產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)。

評(píng)估投資價(jià)值與評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的方法一般是相同的：所不同的主要是參數(shù)取值。例如，投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值都可以采用收益法來(lái)評(píng)估—價(jià)值是預(yù)測(cè)未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和，但其中選取參數(shù)的立場(chǎng)不同。

投資價(jià)值的評(píng)估方法與評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的方法相同，主要區(qū)別在參數(shù)的取值

就投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)通常是評(píng)估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值;但作為房地產(chǎn)估價(jià)師，評(píng)估房地產(chǎn)的投資價(jià)值為投資者決策提供參考，也是其服務(wù)的重要領(lǐng)域。例如，政府舉行國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓?zhuān)幸赓?gòu)買(mǎi)者可能委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其能承受的最高購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，為其確定投標(biāo)報(bào)價(jià)、最高出價(jià)等提供參考依據(jù)。這就是一種投資價(jià)值評(píng)估。受政府委托，確定政府土地的招拍掛底價(jià)就是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估。

注意投資價(jià)值評(píng)估，嚴(yán)格說(shuō)并不需要遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則。

(2)現(xiàn)狀價(jià)值

現(xiàn)狀價(jià)值是指在現(xiàn)狀使用下的價(jià)值?，F(xiàn)狀使用包括當(dāng)前的用途、規(guī)模、檔次等，它可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用;可能是合法利用，也可能不是合法利用。在合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值低于或等于市場(chǎng)價(jià)值。但如果現(xiàn)狀利用是最高最佳利用的，則現(xiàn)狀價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值可能高于市場(chǎng)價(jià)值。例如，臨街住宅樓的底層住宅擅自改為商鋪，該底層住宅的現(xiàn)狀商業(yè)用途的現(xiàn)狀價(jià)值，通常高于法定居住用途下的價(jià)值。

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