2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》章節(jié)精選習(xí)題：第三章

第三章　房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值

一、單項(xiàng)選擇題

1、“使用價(jià)值很大的東西，往往具有極小的交換價(jià)值，甚或沒(méi)有;反之，交換價(jià)值很大的東西，往往具有極小的使用價(jià)值，甚或沒(méi)有。”這說(shuō)明了(　)對(duì)價(jià)值的作用是很大的。

A、價(jià)格

B、有用性

C、稀缺性

D、有效需求

2、房地產(chǎn)之所以能夠以價(jià)格進(jìn)行衡量，是因?yàn)榫哂?　)。

A、供給、需求、利用狀況

B、價(jià)值、使用價(jià)值、供求

C、使用價(jià)值、稀缺性、有效需求

D、權(quán)利、租金、利率

3、房地產(chǎn)所有權(quán)人公開出售房地產(chǎn)時(shí)所公布或標(biāo)出的要價(jià)，是 (　)。

A、掛牌價(jià)格

B、成交價(jià)格

C、市場(chǎng)價(jià)格

D、理論價(jià)格

4、在真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格是(　)。

A、評(píng)估價(jià)格

B、成交價(jià)格

C、市場(chǎng)價(jià)格

D、理論價(jià)格

5、正常成交價(jià)格的形成條件不包括(　)。

A、公開市場(chǎng)

B、交易對(duì)象本身具備市場(chǎng)性

C、較短的期間完成交易

D、買者和賣者都具有完全信息

6、在房地產(chǎn)價(jià)格中，理論價(jià)格是(　)。

A、穩(wěn)定均衡價(jià)格

B、不穩(wěn)定均衡價(jià)格

C、短期均衡價(jià)格

D、長(zhǎng)期均衡價(jià)格

7、市場(chǎng)價(jià)格圍繞著(　)而上下波動(dòng)。

A、原始價(jià)格

B、成交價(jià)格

C、理論價(jià)格

D、清算價(jià)格

8、從某種意義上說(shuō)，比較價(jià)值趨向于成交價(jià)格，收益價(jià)值趨向于(　)，成本價(jià)值趨向于最低賣價(jià)。

A、成交價(jià)格

B、最低賣價(jià)

C、理論價(jià)格

D、最高買價(jià)

9、在六種基本價(jià)值類型中，最基本、最重要、最常用的一種價(jià)值類型是(　)。

A、市場(chǎng)價(jià)值

B、投資價(jià)值

C、現(xiàn)狀價(jià)值

D、謹(jǐn)慎價(jià)值

10、房地產(chǎn)估價(jià)師從某個(gè)特定投資者的角度出發(fā)評(píng)估出的價(jià)值屬于(　)。

A、市場(chǎng)價(jià)值

B、殘余價(jià)值

C、快速變現(xiàn)價(jià)值

D、投資價(jià)值

11、合法利用下，如果現(xiàn)狀利用為最高最佳利用，則現(xiàn)狀價(jià)值(　)市場(chǎng)價(jià)值。

A、低于

B、等于

C、高于

D、不確定

12、完整的房租構(gòu)成因素不包括(　)。

A、地租

B、管理費(fèi)

C、環(huán)境保護(hù)費(fèi)

D、教育費(fèi)附加

13、某宗房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為500萬(wàn)元，法定優(yōu)先受償款為100萬(wàn)元，抵押率為60%，則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為(　)萬(wàn)元。

A、400

B、300

C、440

D、240

14、某宗房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為600萬(wàn)元，法定優(yōu)先受償款為50萬(wàn)元，抵押率為70%，則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為(　)萬(wàn)元。

A、370

B、385

C、420

D、550

15、下列各項(xiàng)中，不屬于其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格的是(　)。

A、地役權(quán)價(jià)格

B、租賃權(quán)價(jià)格

C、抵押權(quán)價(jià)格

D、宅基地使用權(quán)價(jià)格

16、房地產(chǎn)的有租約限制價(jià)值等于(　)。

A、無(wú)租約現(xiàn)值價(jià)值減承租人權(quán)益價(jià)值

B、出租人權(quán)益價(jià)值加承租人權(quán)益價(jià)值

C、無(wú)租約現(xiàn)值價(jià)值減出租人權(quán)益價(jià)值

D、出租人權(quán)益價(jià)值減承租人權(quán)益價(jià)值

17、關(guān)于合同租金低于市場(chǎng)租金時(shí)的已出租房地產(chǎn)估價(jià)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是(　)。

A、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)應(yīng)評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值

B、續(xù)貸抵押估價(jià)應(yīng)評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值

C、房屋征收估價(jià)應(yīng)評(píng)估完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值

D、房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)應(yīng)評(píng)估無(wú)租約限制價(jià)值

18、資產(chǎn)購(gòu)置時(shí)支付的現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價(jià)物的金額稱為(　)。

A、原值

B、現(xiàn)值

C、重置成本

D、公允價(jià)值

19、下列關(guān)于土地價(jià)格、建筑物價(jià)格和房地價(jià)格的表述中，錯(cuò)誤的是(　)。

A、根據(jù)土地的生熟程度，將土地分為生地、毛地和熟地三類

B、人們平常所說(shuō)的房?jī)r(jià)指的是建筑物的價(jià)值

C、房地價(jià)值=土地價(jià)值+建筑物價(jià)值

D、在房地產(chǎn)合并的情況下，合并后的價(jià)值一般大于合并前的各個(gè)獨(dú)立部分的價(jià)值之和

20、(　)是指某一宗或者某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格，一般不能完全反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。

A、總價(jià)格

B、單位價(jià)格

C、樓面地價(jià)

D、土地總價(jià)

21、一定地塊內(nèi)，分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上的土地價(jià)格稱為(　)。

A、土地總價(jià)

B、樓面地價(jià)

C、建筑物單價(jià)

D、房地單價(jià)

22、在交易當(dāng)事人為了逃稅等而不實(shí)申報(bào)成交價(jià)格的情況下，申報(bào)的成交價(jià)格是(　)，真實(shí)的成交價(jià)格是(　)。

A、名義價(jià)格，實(shí)際價(jià)格

B、實(shí)際價(jià)格，名義價(jià)格

C、市場(chǎng)價(jià)格，名義價(jià)格

D、成交價(jià)格，名義價(jià)格

23、某套住宅的使用面積為100m2，成交總價(jià)為80萬(wàn)元，其中附帶家具和電器的價(jià)值為2萬(wàn)元，成交價(jià)款在成交當(dāng)日支付50%，余款一年后支付;假設(shè)年折現(xiàn)率為6%，使用面積與建筑面積的比率為75%，則在成交當(dāng)日以建筑面積計(jì)算的該住宅“純粹”房地產(chǎn)的實(shí)際交易價(jià)格為(　)元/m2。

A、5680

B、5830

C、5850

D、7574

24、一套建筑面積為100m2，單價(jià)為12000元/m2、總價(jià)為120萬(wàn)元的住房，在買賣中約定付款方式為從成交日期分三期支付，第一期于成交日期支付40萬(wàn)元，第二期于第一年年中一次性支付40萬(wàn)元，第三期于第一年年末一次性支付40萬(wàn)元，則此房地產(chǎn)的實(shí)際單價(jià)為(　)元/m2。(年折現(xiàn)率為8%)

A、10000

B、11000

C、11553

D、12000

25、在交易達(dá)成后立即或在短期內(nèi)(可視為在交易達(dá)成的同時(shí))進(jìn)行商品交割的價(jià)格是(　)。

A、現(xiàn)貨價(jià)格

B、期貨價(jià)格

C、現(xiàn)房?jī)r(jià)格

D、期房?jī)r(jià)格

26、一套建筑面積為100m2，單價(jià)為12000元/m2、總價(jià)為120萬(wàn)元的住房，在買賣中約定付款方式為從成交日期分三期支付，第一期于成交日期支付40萬(wàn)元，第二期于第一年年中一次性支付40萬(wàn)元，第三期于第一年年末一次性支付40萬(wàn)元，則此房地產(chǎn)的實(shí)際單價(jià)為(　)元/m2。(年折現(xiàn)率為5%)

A、12000

B、11904

C、11810

D、11713

27、某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，與其類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為4500元/m2，出租的年末凈收益為500元/m2。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的3%，該期房目前的價(jià)格為(　)元/m2。

A、3439

B、3473

C、3508

D、3608

28、在新建商品房銷售價(jià)格中，一般可以反映所銷售商品房總體價(jià)格水平的是(　)。

A、起價(jià)

B、標(biāo)價(jià)

C、成交價(jià)

D、均價(jià)

29、拍賣師在拍賣時(shí)首次報(bào)出的拍賣標(biāo)的的價(jià)格稱為(　)。

A、保留價(jià)

B、起拍價(jià)

C、評(píng)估價(jià)

D、應(yīng)價(jià)

30、下列不屬于房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格相同之處的是(　)。

A、都是價(jià)格，用貨幣來(lái)表現(xiàn)

B、都有波動(dòng)，受供求因素的影響

C、都是按質(zhì)論價(jià)

D、都受區(qū)位因素的影響

答案部分

單項(xiàng)選擇題

1、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是價(jià)格和價(jià)值。稀缺性對(duì)價(jià)格的作用是很大的，俗話說(shuō)“物以稀為貴”。參見教材P84。

2、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是價(jià)格和價(jià)值。房地產(chǎn)與其他商品一樣，之所以有價(jià)格(價(jià)值)，是因?yàn)樗鼈冇杏?、稀缺，并且人們?duì)它們有需求，即具有使用價(jià)值、稀缺性和有效需求。參見教材P84。

3、【正確答案】 A

4、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)格。理論價(jià)格是在真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。參見教材P88。

5、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，應(yīng)該是適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。正常成交價(jià)格形成的條件主要有以下7個(gè)：(1)公開市場(chǎng);(2)交易對(duì)象本身具備市場(chǎng)性;(3)眾多的買者和賣者;(4)買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿;(5)自私且理性的經(jīng)濟(jì)行為;(6)買者和賣者都具有完全信息;(7)適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。參見教材P88。

6、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格相比，市場(chǎng)價(jià)格是短期均衡價(jià)格，理論價(jià)格是長(zhǎng)期均衡價(jià)格。參見教材P89。

7、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。一般來(lái)說(shuō)，成交價(jià)格圍繞著市場(chǎng)價(jià)格而上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)。參見教材P89。

8、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。從某種意義上說(shuō)，比較價(jià)值趨向于成交價(jià)格，收益價(jià)值、開發(fā)價(jià)值趨向于最高買價(jià)，成本價(jià)值趨向于最低賣價(jià)。參見教材P89。

9、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值，是按照評(píng)估價(jià)值的前提或內(nèi)涵等實(shí)質(zhì)內(nèi)容劃分的幾種價(jià)值，可以說(shuō)是六種基本價(jià)值類型。其中，市場(chǎng)價(jià)值又是最基本、最重要、最常用的一種價(jià)值類型;其他價(jià)值類型是在不符合市場(chǎng)價(jià)值形成條件中的一個(gè)或多個(gè)條件下最可能的價(jià)格或金額，屬于非市場(chǎng)價(jià)值。參見教材P90。

10、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。從某個(gè)特定的投資者角度出發(fā)考慮的是投資價(jià)值。參見教材P91。

11、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。在合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值低于或等于市場(chǎng)價(jià)值。當(dāng)在合法利用下的實(shí)際狀況為最高最佳利用狀況時(shí)，現(xiàn)狀價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價(jià)值有可能高于市場(chǎng)價(jià)值。參見教材P92。

12、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。完整的房租構(gòu)成因素包括地租、房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)、利潤(rùn)。參見教材P94。

13、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。抵押貸款額度= 抵押價(jià)值×抵押率，抵押價(jià)值= 未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值一法定優(yōu)先受償款，抵押貸款額度=(500-100)×0.6=240(萬(wàn)元)。參見教材P95。

14、【正確答案】 B

15、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)所有權(quán)價(jià)格、土地使用權(quán)價(jià)格和其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格。其他房地產(chǎn)權(quán)利價(jià)格泛指房地產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)以外的各種房地產(chǎn)權(quán)利的價(jià)格，如地役權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格。參見教材P98。

16、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值。出租人權(quán)益價(jià)值也稱為有租約限制價(jià)值，無(wú)租約限制價(jià)值=出租人權(quán)益價(jià)值+承租人權(quán)益價(jià)值，所以有租約限制價(jià)值=無(wú)租約限制價(jià)值-承租人權(quán)益價(jià)值。參見教材P99。

17、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值。對(duì)于已出租的房地產(chǎn)，估價(jià)目的不同，在無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值中，要求評(píng)估的可能不同。例如，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押估價(jià)應(yīng)評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值，被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)評(píng)估無(wú)租約限制價(jià)值或完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值。房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)，人民法院書面說(shuō)明依法將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)除去后進(jìn)行拍賣的，評(píng)估價(jià)值的影響因素不應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)，即應(yīng)評(píng)估無(wú)租約限制價(jià)值;未書面說(shuō)明依法將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)除去后進(jìn)行拍賣的，一般評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值，或者同時(shí)評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值和無(wú)租約限制價(jià)值，并作出相應(yīng)說(shuō)明，供人民法院選用。參見教材P99。

18、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價(jià)值和賬面價(jià)值。資產(chǎn)的歷史成本也稱為原始成本、原始價(jià)值，簡(jiǎn)稱原值、原價(jià)，是指資產(chǎn)購(gòu)置時(shí)支付的現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價(jià)物的金額，或者購(gòu)置時(shí)所付出的對(duì)價(jià)的公允價(jià)值。參見教材P100。

19、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是土地價(jià)值、建筑物價(jià)值和房地產(chǎn)價(jià)值。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，房地價(jià)值也稱為房地混合價(jià)，等同于人們平常所說(shuō)的房?jī)r(jià)，是建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價(jià)值。參見教材P104。

20、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。總價(jià)格是指某一宗或者某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格，房地產(chǎn)的總價(jià)格一般不能完全反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。參見教材P104。

21、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。樓面地價(jià)是一種特殊的土地單價(jià)，是指一定地塊內(nèi)分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上的土地價(jià)格。參見教材P105。

22、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。在交易當(dāng)事人為逃稅等而不實(shí)申報(bào)成交價(jià)的情況下，申報(bào)的成交價(jià)(如網(wǎng)簽價(jià))為名義價(jià)格，真實(shí)的成交價(jià)為實(shí)際價(jià)格。參見教材P106。

23、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。使用面積為100m2，則建筑面積為100/75%=133.33m2。在成交日以建筑面積計(jì)算的“純粹”房地產(chǎn)名義交易價(jià)格：(80-2)÷133.33=0.585(萬(wàn)元/m2)，實(shí)際交易價(jià)格=0.585×50%+0.585×50%/(1+6%)=0.5684(萬(wàn)元/m2)。參見教材P107。

24、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。實(shí)際總價(jià)為：40+40/(1+8%)0.5+40/(1+8%)=115.53(萬(wàn)元)。實(shí)際單價(jià)為：115.53/100=11553(元/m2)。參見教材P107。

25、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是現(xiàn)貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現(xiàn)房?jī)r(jià)格、期房?jī)r(jià)格?，F(xiàn)貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后立即或在短期內(nèi)(可視為在交易達(dá)成的同時(shí))進(jìn)行商品交割的價(jià)格。參見教材P107。

26、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格。實(shí)際總價(jià)=40+40/(1+5%)0.5+40/(1+5%)=117.13(萬(wàn)元)，實(shí)際單價(jià)=117.13÷100=11713(元/m2)。參見教材P107。

27、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是現(xiàn)貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現(xiàn)房?jī)r(jià)格、期房?jī)r(jià)格。期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償=4500-500/1.08-500/1.082-4500×3%=3473元/m2。參見教材P108。

28、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)。均價(jià)一般可以反映所銷售商品房的總體價(jià)格水平。參見教材P109。

29、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)。起拍價(jià)也稱為開叫價(jià)格、起叫價(jià)，是拍賣的起始價(jià)格，即拍賣師在拍賣時(shí)首次報(bào)出的拍賣標(biāo)的的價(jià)格。參見教材P110。

30、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格與一般商品的價(jià)格的共同之處在于：(1)都是價(jià)格，用貨幣來(lái)表現(xiàn);(2)都有波動(dòng)，受供求因素的影響;(3)都是按質(zhì)論價(jià)：優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。一般商品由于可以移動(dòng)，其價(jià)格通常與區(qū)位關(guān)系不大;房地產(chǎn)由于不可移動(dòng)，其價(jià)格與區(qū)位密切相關(guān)。參見教材P110。

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