2021房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》復(fù)習(xí)題(13)
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1、已知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為40年,報(bào)酬率為6%下的價(jià)格為4920元/m2;若該房地產(chǎn)的收益期限為50年,報(bào)酬率為8%,則其價(jià)格最接近于( )元/m²。
A、3816
B、3899
C、4087
D、4000
2、某宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%,收益年限為40年條件下的市場價(jià)值為5500元/m²;若報(bào)酬率為8%,收益年限為30年,則該房地產(chǎn)的市場價(jià)值為( )元/m²。
A、4644
B、5192
C、5308
D、5500
3、已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價(jià)格為2500元/平方米,報(bào)酬率為10%,則該房地產(chǎn)30年收益權(quán)利的價(jià)格為( )元/平方米。
A、2400
B、2405
C、2410
D、2415
4、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為30萬元,此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元,則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為( )年。
A、13
B、15
C、16
D、17
5、某宗房地產(chǎn)的收益期限為8年,未來第一年的有效毛收入為80萬元,運(yùn)營費(fèi)用為45萬元,此后每年的有效毛收入和運(yùn)營費(fèi)用在上年基礎(chǔ)上分別遞增4%和3%,該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬元。
A、183.78
B、257.55
C、873.19
D、1427.16
6、某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年,通過預(yù)測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元,以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結(jié)束,該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%,則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于( )萬元。
A、280
B、285
C、290
D、295
7、某宗房地產(chǎn)的收益期限為38年,通過預(yù)測得到其未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元,從未來第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右,該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( )萬元。
A、267.35
B、287.86
C、298.84
D、300.86
8、某寫字樓年凈收益為420萬元,未來三年內(nèi)仍然維持該水平,預(yù)計(jì)三年后該寫字樓為現(xiàn)在價(jià)格的1.3倍,該房地產(chǎn)的報(bào)酬率為13%。該寫字樓現(xiàn)在的價(jià)格為( )萬元。
A、992
B、3306
C、10014
D、12723
9、關(guān)于收益法中收益期確定的說法,正確的是( )。
A、在正常市場和運(yùn)營條件下估價(jià)對象未來可獲取收益的時(shí)間
B、在正常市場和運(yùn)營條件下估價(jià)對象過去和未來可獲取收益的時(shí)間
C、自估價(jià)對象竣工投入使用時(shí)起至未來不能獲取收益時(shí)止的時(shí)間
D、自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對象未來不能獲取凈收益時(shí)止的時(shí)間
10、馬克思的地租理論不包括( )。
A、級差地租
B、剩余地租
C、壟斷地租
D、絕對地租
1、【正確答案】 D
【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。根據(jù)下列公式,Vn=VN×{YN(1+YN)N[(1+Yn)n-1]}/{Yn(1+Yn)n[(1+YN)N-1]},代入數(shù)據(jù)得出V50=4920×6%×(1+6%)40×[(1+8%)50-1]/{8%×(1+8%)50×[(1+6%)40-1]}=4000(元/m²)。參見教材P224。
2、【正確答案】 A
【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。不同年期的收益價(jià)值換算公式法:Vn=VN×{YN(1+YN)N[(1+Yn)n-1]}/{Yn(1+Yn)n[(1+YN)N-1]},代入數(shù)據(jù)得出V30=5500×7%×(1+7%)40×[(1+8%)30-1]/{8%×(1+8%)30×[(1+7%)40-1]}=4644.40(元/m2)。參見教材P224。
3、【正確答案】 C
【答案解析】 本題考查的是凈收益每年不變的公式。V30=(V40/K40)×K30={[1-1/(1+10%)30]/[1-1/(1+10%)40]}×2500=2410(元/平方米)。參見教材P224。
4、【正確答案】 C
【答案解析】 本題考查的是凈收益按一定數(shù)額遞減的公式。該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為:A-(n-1)×b=0,n=30÷2+1=16(年)。參見教材P228。
5、【正確答案】 B
【答案解析】 本題考查的是凈收益按一定比率遞減的公式。解題關(guān)鍵,能記住等比遞增的有限年期的收益現(xiàn)值的公式。V=[ I/(Y-gI)]×{1-[(1+gI)/(1+Y)]n}-[E/(Y-gE)] ×{1-[(1+gE)/(1+Y)]n}=[ 80/(6%-4%)]×{1-[(1+4%)/(1+6%)]8}-[45/(6%-3%)] ×{1-[(1+3%)/(1+6%)]8}=257.55(萬元)。參見教材P231。
6、【正確答案】 A
【答案解析】 本題考查的是凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格:V=15/(1+8%)+18/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25/8%×[1-1/(1+8%)37]/(1+8%)3=281.2670379(萬元)。選項(xiàng)中最接近的一個(gè)為選項(xiàng)A,280萬元。參見教材P233。
7、【正確答案】 D
【答案解析】 本題考查的是凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式。V=20/1.1+22/1.12+25/1.13+28/1.14+30/1.15+35/10%×[1-1/(1+10%)33]×[1/(1+10%)3]=300.86(萬元)。參見教材P233~234。
8、【正確答案】 C
【答案解析】 本題考查的是預(yù)知未來若干年后價(jià)格的公式。V=420/13%×[1-1/(1+13%)3]+1.3V/(1+13%)3。計(jì)算得到:V=10013.49(萬元)。參見教材P235。
9、【正確答案】 D
【答案解析】 本題考查的是收益期和持有期的測算。收益期是預(yù)計(jì)在正常市場和運(yùn)營狀況下估價(jià)對象未來可獲取凈收益的時(shí)間,即自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對象未來不能獲取凈收益時(shí)止的時(shí)間。參見教材P238。
10、【正確答案】 B
【答案解析】 本題考查的是地租理論及地租的測算。馬克思關(guān)于地租的計(jì)算,可以從他對級差地租、絕對地租、壟斷地租的論述中反映出來。參見教材P247。
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