2021房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》復(fù)習(xí)題(4)

1.我國目前的房屋權(quán)屬證書有( )。

A.《房屋使用權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》

B.《房屋所有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》

C.《房屋所有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》

D.《房屋所有權(quán)證》、《房屋租賃證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》

【答案】B

【試題解析】目前，我國房地產(chǎn)權(quán)屬證書有房屋權(quán)屬證書、土地權(quán)屬證書，或者統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。其中，房屋權(quán)屬證書有《房屋所有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》等(過去有《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》三種)。土地權(quán)屬證書有《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》。

2.在房屋征收中，實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的，為計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)而評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值的，則( )。

A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對象為未來狀況

B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在

C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為未來狀況

D.價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為現(xiàn)在狀況

【答案】C

【試題解析】價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為未來狀況下的情形。此種情形如評估期房的價(jià)值。在房屋征收中，補(bǔ)償方式為房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換且用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋為期房的，為計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)而評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值就屬于這種情形。

3.某臨街單位經(jīng)所在社區(qū)負(fù)責(zé)人同意，將一幢權(quán)屬登記為居住用途的沿街房屋改造為若干個(gè)小商鋪出租，現(xiàn)該單位準(zhǔn)備以該沿街房屋抵押貸款，某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托后以商業(yè)用途為估價(jià)前提出具了估價(jià)報(bào)告。該做法未滿足最高最佳利用條件中的( )。

A.技術(shù)上可能

B.經(jīng)濟(jì)上可行

C.法律上許可

D.價(jià)值最大化

【答案】C

【試題解析】最高最佳利用不是無條件的最高最佳利用，而是在法律、法規(guī)、規(guī)章、政策和出讓合同等允許范圍內(nèi)的最高最佳利用。因此，最高最佳利用原則與合法原則的關(guān)系是：遵循了合法原則，并不意味著會遵循最高最佳利用原則;而遵循了最高最佳利用原則，則必然符合了合法原則中對估價(jià)對象依法利用的要求，但并不意味著符合了合法原則中的其他要求。

【深度解析】“依法利用的要求”是指：依法判定的使用權(quán)利，以土地用途管制、規(guī)劃條件等使用管制為依據(jù)。具體地說，如果城市規(guī)劃規(guī)定了該土地為居住用途，即使從該土地的位置和周圍環(huán)境來看適合于商業(yè)用途，但也應(yīng)以居住用途為前提來估價(jià)，除非申請變更為商業(yè)用途并獲得批準(zhǔn)。

“其他要求”是指：依法判定的權(quán)利類型及歸屬，如所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等房地產(chǎn)權(quán)利及其歸屬;依法判定的處分權(quán)利，應(yīng)以法律、法規(guī)、規(guī)章、政策或者合同(如國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù);依法判定的其他權(quán)益，包括評估出的價(jià)值應(yīng)符合國家的價(jià)格政策，如評估政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn)，應(yīng)遵守相應(yīng)的政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)。

4.在某城市房屋征收中，房屋權(quán)屬登記面積不一致，有的是單位建筑面積，有的是單位套內(nèi)建筑面積，還有的是單位使用面積，在對可比實(shí)例建立比較基礎(chǔ)時(shí)首先應(yīng)做到( )。

A.統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍

B.統(tǒng)一價(jià)格單位

C.統(tǒng)一付款方式

D.統(tǒng)一市場狀況

【答案】B

【試題解析】統(tǒng)一價(jià)格單位包括統(tǒng)一價(jià)格表示單位、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位。

【考點(diǎn)來源】教材第五章《比較法及其運(yùn)用》第四節(jié)：建立比較基礎(chǔ)。

5.某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2500元/㎡，買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方、買方繳納的稅費(fèi)分別為7%和5%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)全由賣方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格為( )元/㎡。

A.2447

B.2822

C.2214

D.2500

【答案】B

【試題解析】據(jù)題意，賣方實(shí)得金額為2500元/㎡，賣方實(shí)得金額+賣方負(fù)擔(dān)稅費(fèi)=正常成交價(jià)格，可得正常成交價(jià)格=2500/(1-7%)=2688(元/㎡)，調(diào)整后買方付給賣方的金額為買方實(shí)付金額，買方實(shí)付金額=正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)稅費(fèi)=2688×(1+5%)=2822(元/㎡)，可見稅費(fèi)負(fù)擔(dān)調(diào)整后，買方付給賣方的金額由2500元/㎡變?yōu)?822元/㎡。

6.對可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易日期調(diào)整時(shí)，最適宜采用( )。

A.一般物價(jià)指數(shù)

B.消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

C.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率

D.建筑工程定額調(diào)整系數(shù)

【答案】C

【試題解析】用于市場狀況調(diào)整的價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率，應(yīng)為房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率。

7.比較法中，采用間接比較對可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，其中可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低3%;估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高2%，則房地產(chǎn)狀況的調(diào)整系數(shù)為( )。

A.0.95

B.0.97

C.1.01

D.1.05

【答案】D

8.某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，收益年限為48年，預(yù)計(jì)未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加2%，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%，該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為( )萬元。

A.258.53

B.269.1

C.222.20

D.219.12

【答案】D

9.預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為( )年。

A.16

B.15

C.14

D.13

【答案】B

【試題解析】合理經(jīng)營期限為n，令A(yù)-(n-1)b=0，則n=15年。

10.某公司3年前租賃某寫字樓中的300㎡用于辦公，約定租賃期限為20年，凈租金為每年1100元/㎡，已知該寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場上類似寫字樓的凈租金為每年1300元/㎡，報(bào)酬率為6%，則現(xiàn)在的承租人權(quán)益價(jià)值為( )萬元。

A.59.28

B.60.24

C.62.86

D.68.82

【答案】C

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