2021年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》鞏固題(15)
1.某城市房管部門直管公房,產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅,地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi),建筑面積為1500m2,占地2900m2,土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥,房屋建于1955年,后經(jīng)過兩次大修,目前處于正常使用狀態(tài)?,F(xiàn)政府?dāng)M將該房地產(chǎn)出售,委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場價(jià)值。經(jīng)過調(diào)查了解,該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價(jià)格為2萬元/m2,商品住宅銷售均價(jià)為1.2萬元/m2。
據(jù)此,估價(jià)師擬定了以下兩種估價(jià)思路:
1.以商品住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià);
2.以商業(yè)用途土地價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)。
問題:
1.上述兩種估價(jià)思路中哪種較合適?并說明理由。
2.針對(duì)你所選的估價(jià)思路,描述其估價(jià)技術(shù)路線。
【參考答案】
1.若轉(zhuǎn)讓后允許改變用途,則以商業(yè)用途價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)較合適,或若轉(zhuǎn)讓后不允許改變用途,則以住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)較合適。(2分)
理由:
估價(jià)對(duì)象處于繁華商業(yè)區(qū),根據(jù)最高最佳利用原則應(yīng)以商業(yè)用途價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)。
或估價(jià)對(duì)象證載用途為住宅,根據(jù)合法原則,應(yīng)以住宅銷售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)。(4分)
2.估價(jià)技術(shù)路線:①選擇估價(jià)方法,②方法運(yùn)用中的具體處理,③確定估價(jià)結(jié)果。(4分)
考試總結(jié):因?yàn)榭荚囈话愣际且砸环N選擇為前提,這樣兩種選擇考生很難想到,不容易得分。
2.某工廠坐落于城市中心區(qū)域,有廠房數(shù)幢,土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥的國有建設(shè)用地使用權(quán),用途為工業(yè)用地,最新城市規(guī)劃將地塊調(diào)整為商業(yè)用地,政府現(xiàn)對(duì)該地塊進(jìn)行收購儲(chǔ)備,委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行有關(guān)估價(jià)。
問題:
1.評(píng)估該宗房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格時(shí),如何來界定土地用途?適宜選用哪些估價(jià)方法?
2.政府收購該宗房地產(chǎn)后,將其變?yōu)槌鲎屖斓剡€需投入哪些費(fèi)用?
3.評(píng)估該宗熟地出讓價(jià)格時(shí),如何來界定土地用途?適宜選用哪些估價(jià)方法?
考點(diǎn)分析:兩種以上估價(jià)方法的選用及其技術(shù)路線
【參考答案】估價(jià)方法的選用及其技術(shù)路線
1.政府收購該宗房地產(chǎn)時(shí)進(jìn)行評(píng)估,土地用途應(yīng)界定為工業(yè)用途,適宜選用成本法、比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。(2分)
2.收購房地產(chǎn)變?yōu)榭沙鲎屖斓剡^程中要投入下列費(fèi)用:
建筑物拆除費(fèi)用。(2分)
土地開發(fā)費(fèi)用(如七通一平費(fèi)用等)。(2分)
其他成本費(fèi)用(如財(cái)務(wù)成本、管理費(fèi)用)。(2分)
3.出讓時(shí)對(duì)該宗熟地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估,用途應(yīng)界定為商業(yè),適宜選用假設(shè)開發(fā)法、比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。(2分)
溫馨提示:不用費(fèi)心留意2021年房地產(chǎn)估價(jià)師報(bào)名時(shí)間等重要時(shí)間節(jié)點(diǎn),環(huán)球網(wǎng)校推出 免費(fèi)預(yù)約短信提醒服務(wù),您可及時(shí)收到2021年房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間等重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)的考試信息通知。
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