2021房地產(chǎn)估價師考試《經(jīng)營管理》階段預(yù)習(xí)題(37)

1、對“開發(fā)一持有出租”模式的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行財務(wù)分析時，不應(yīng)計算土地增值稅。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，繳納土地增值稅。參見教材P175。

2、現(xiàn)金回報率與投資回報率的區(qū)別在于前者考慮了物業(yè)增值收益。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是現(xiàn)金回報率與投資回報率。當考慮物業(yè)增值收益時，投資回報率=(稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益)/權(quán)益投資數(shù)額。參見教材P201。

3、計算期較長的房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟評價宜采用動態(tài)評價指標。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是經(jīng)濟評價指標體系。動態(tài)評價指標能較全面反映投資方案整個計算期的經(jīng)濟效果，適用于詳細可行性研究階段的經(jīng)濟評價和計算期較長的投資項目;靜態(tài)評價指標通常在概略評價時采用。參見教材P177。

4、在房地產(chǎn)投資的互斥方案比選中，如果差額投資內(nèi)部收益率大于基準收益率且有足夠的資金，則應(yīng)選擇投資額較大的方案。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是方案經(jīng)濟比選定量分析方法。在房地產(chǎn)投資的互斥方案比選中，如果差額投資內(nèi)部收益率大于基準收益率，以投資大的方案為優(yōu)選方案;反之，以投資小的方案為優(yōu)選方案。當多個方案比選時，首選按投資由小到大排序，再依次就相鄰方案兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案。參見教材P209。

5、房地產(chǎn)開發(fā)項目用于出租或自營時，開發(fā)期和經(jīng)營期發(fā)生的期間費用均計入開發(fā)建設(shè)投資。(　)

『正確答案』 ×

『答案解析』本題考查的是投資與成本。房地產(chǎn)開發(fā)項目用于出租或自營時，開發(fā)期的期間費用計入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期的期間費用計入運營費用。參見教材P172。

6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時，按5%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。(　)

『正確答案』 ×

『答案解析』本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。在收到預(yù)收款時，按3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。參見教材P174。

7、財務(wù)杠桿的正向作用是指當全部投資的收益率小于借貸資金成本水平時，借款越多，資本金的收益率越大。(　)

『正確答案』 ×

『答案解析』本題考查的是全部投資和資本金評價指標的差異。只有當項目全部投資的平均收益水平高于借貸資金成本時，使用借貸資金才能提高資本金收益水平，具有正向放大作用。參見教材P178。

8、當預(yù)測通貨膨脹率趨高時，投資者往往會要求降低期望投資回報率以抵消通貨膨脹的影響。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是通貨膨脹的影響。通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，因為投資者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹的影響。參見教材P180。

9、借款償還期和投資回收期都是評價投資項目清償能力的指標。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是經(jīng)濟評價指標體系。借款償還期是清償能力指標，而投資回收期是盈利能力指標。參見教材P178。

10、房地產(chǎn)開發(fā)項目的總開發(fā)成本中不包含銷售稅金。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。銷售費用屬于總開發(fā)成本，但銷售稅費不屬于成本，直接從銷售收入中扣除，稱為總開發(fā)價值。參見教材P189。

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