2021房地產(chǎn)估價(jià)師考試《經(jīng)營管理》階段預(yù)習(xí)題(34)

1、在開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，靜態(tài)投資回收期肯定小于(　)。

A、基準(zhǔn)回收期

B、項(xiàng)目開發(fā)期

C、項(xiàng)目銷售期

D、動(dòng)態(tài)投資回收期

2、動(dòng)態(tài)投資回收期是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)，其設(shè)定的目標(biāo)收益率Ic與動(dòng)態(tài)投資回收期Pb之間的關(guān)系是(　)。

A、Pb越大，Ic越小

B、Ic越小，Pb越大

C、Ic越大，Pb越大

D、Pb與Ic無關(guān)

3、下列有關(guān)動(dòng)態(tài)投資回收期的描述，錯(cuò)誤的是(　)。

A、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，動(dòng)態(tài)投資回收期應(yīng)與基準(zhǔn)回收期相比較

B、動(dòng)態(tài)投資回收期一般用于開發(fā)完結(jié)后出租或自營的房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)價(jià)

C、動(dòng)態(tài)投資回收期一般不用于評(píng)價(jià)置業(yè)投資項(xiàng)目

D、動(dòng)態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起

4、已知某投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。如果投資者目標(biāo)收益率為12%，求該投資項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期(　)。

A、3.625

B、4.2

C、4.84

D、5.125

5、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售利潤率的正確表達(dá)式是(　)。

A、銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入

B、銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)價(jià)值

C、銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)成本

D、銷售利潤率=銷售利潤/項(xiàng)目總投資

6、在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)開發(fā)成本時(shí)，不計(jì)算利息的費(fèi)用是(　)。

A、建造費(fèi)用

B、融資費(fèi)用

C、其他工程費(fèi)用

D、專業(yè)人員費(fèi)用

7、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資利潤率的正確表達(dá)式是(　)。

A、投資利潤率=年平均利潤總額/項(xiàng)目總投資

B、投資利潤率=年平均利潤總額/項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值

C、投資利潤率=銷售收入/項(xiàng)目總投資

D、投資利潤率=開發(fā)利潤/項(xiàng)目總投資

8、(　)是指項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤總額或項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與資本金的比率。

A、投資利潤率

B、成本利潤率

C、資本金凈利潤率

D、資本金利潤率

9、對于相同的兩個(gè)房地產(chǎn)投資方案，其動(dòng)態(tài)投資回收期(Pb)與靜態(tài)投資回收期(Pb')之間的關(guān)系是(　)。

A、Pb< p>

B、Pb≤Pb'

C、Pb=Pb'

D、Pb>Pb'

30、某投資者于2014年1月以500萬元購買一寫字樓用于出租經(jīng)營，其中200萬元為年利率為7.5%、期限為30年、按年等額還款的抵押貸款，其余由投資者以現(xiàn)金支付，2015年該寫字樓的年毛租金收入為100萬元，空置和收租損失為毛租金收入的10%，年運(yùn)營費(fèi)用為毛租金收入的30%，寫字樓年增值率為3%，則2015年該寫字樓的投資回報(bào)率為(　)。

A、12.39%

B、15.38%

C、16.25%

D、21.13%

1、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是動(dòng)態(tài)投資回收期。在考慮時(shí)間價(jià)值因素后，項(xiàng)目獲得的凈收益在價(jià)值上會(huì)逐年遞減，因此，對于同一個(gè)項(xiàng)目，其動(dòng)態(tài)投資回收期一定大于其靜態(tài)投資回收期。動(dòng)態(tài)投資回收期可能大于也可能小于基準(zhǔn)回收期，而動(dòng)態(tài)投資回收期與項(xiàng)目開發(fā)期和項(xiàng)目銷售期沒有必然聯(lián)系。參見教材P187。

2、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是動(dòng)態(tài)投資回收期。Ic越大，則每一年的凈現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值越小，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間越長，即動(dòng)態(tài)投資回收期越長。參見教材P187。

3、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是動(dòng)態(tài)投資回收期。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，動(dòng)態(tài)投資回收期也可以用于置業(yè)投資項(xiàng)目。參見教材P187。

4、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是動(dòng)態(tài)投資回收期。參見教材P188。

5、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入。參見教材P189。

6、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)開發(fā)成本時(shí)，融資費(fèi)用不需要計(jì)算利息。參見教材P191。

7、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是投資利潤率。投資利潤率的計(jì)算公式為：投資利潤率=年利潤總額或年平均利潤總額/項(xiàng)目總投資。參見教材P199。

8、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是資本金利潤率和資本金凈利潤率。資本金利潤率是指項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤總額或項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與資本金的比率，它反映投入項(xiàng)目的資本金的盈利能力。參見教材P199。

9、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是靜態(tài)投資回收期。由于動(dòng)態(tài)的有折現(xiàn)，所以動(dòng)態(tài)投資回收期一定要大于靜態(tài)投資回收期。參見教材P200。

10、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。年還本付息額A=P×i/[1-1/(1+i)n]= 200×7.5%/[1-1/(1+7.5%)30]=16.934萬元，2014年利息：200×7.5%=15(萬元)，2014年償還本金：16.934-15=1.934(萬元)，2015年利息：(200-1.934)×7.5%=14.855(萬元)，2015年償還本金(投資者權(quán)益增加)：16.934-14.855=2.079(萬元)，年有效毛收入=100×(1-10%-30%)=60萬元，稅前現(xiàn)金流=60-16.934=43.066萬元，所得稅=(60-16.934+2.079)×25%=11.286萬元，稅后現(xiàn)金流=43.066-11.286=31.78萬元。寫字樓市場價(jià)值增值額=500×(1+3%)×3%=15.45萬元，投資回報(bào)率=(31.78+2.079+15.45)/300=16.436%。本題選項(xiàng)C最接近計(jì)算結(jié)果。參見教材P201。

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