2021房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》預(yù)習(xí)題(11)

1、威廉﹒阿朗索的在任意區(qū)位處的地租計(jì)算公式中，Pc表示(　)。

A、單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量

B、市場(chǎng)上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格

C、生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本

D、向市場(chǎng)運(yùn)輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本

2、凈收益測(cè)算中，潛在毛收入減去空置和收租損失后的收入是(　)。

A、有效毛租金收入

B、有效毛收入

C、凈收益

D、潛在毛租金收入

3、(　)是指因承租人拖欠租金等造成的收入損失。

A、收租損失

B、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

C、折舊

D、財(cái)務(wù)損耗

4、某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費(fèi)30萬元，維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬元，水電供暖費(fèi)等40萬元，房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元。租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為(　)萬元。

A、245

B、275

C、315

D、345

5、通過房租求取房地產(chǎn)凈收益，不應(yīng)扣除(　)。

A、空置損失

B、房產(chǎn)稅

C、房屋折舊費(fèi)

D、房屋保險(xiǎn)費(fèi)

6、承租人權(quán)益價(jià)值的計(jì)算方法，利用的是(　)。

A、收入損失資本化法

B、超額費(fèi)用資本化法

C、直接資本化法

D、成本節(jié)約資本化法

7、某人承租了一商業(yè)房地產(chǎn)，租期為3年，每年年末支付租金。該房地產(chǎn)在3年租期內(nèi)的凈租金為100萬元/年，同期的市場(chǎng)凈租金為115萬元/年，報(bào)酬率為10%，該承租人權(quán)益價(jià)值為(　)萬元 。

A、37.30

B、41.03

C、284.22

D、285.98

8、某房地產(chǎn)每年凈收益為20萬元，加裝空調(diào)系統(tǒng)后不考慮空調(diào)系統(tǒng)重置提撥款下的每年凈收益為25萬元，空調(diào)系統(tǒng)需在10年后以15萬元更換，更換空調(diào)系統(tǒng)后立即轉(zhuǎn)售的價(jià)格為260萬元。償債基金儲(chǔ)蓄的年利率為4%，貸款年利率為7%，報(bào)酬率為10%，在考慮重置提撥款下，該房地產(chǎn)價(jià)值為(　)萬元。

A、223.13

B、246.18

C、230.81

D、253.86

9、在實(shí)際估價(jià)中，下列求取凈收益A的方法，最合理的是(　)。

A、過去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法

B、未來數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法

C、過去數(shù)據(jù)資本化公式法

D、未來數(shù)據(jù)資本化公式法

10、報(bào)酬率的表達(dá)式為(　)。

A、投資回報(bào)/所投入的資金

B、投資回收/所投入的資本

C、(投資回報(bào)+投資回收)/所投入的資金

D、(投資回收-投資回報(bào))/所投入的資本

答案

1、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是地租理論及地租的測(cè)算。N：?jiǎn)挝幻娣e土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量;Pc：市場(chǎng)上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格。參見教材P249。

2、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。有效毛收入是潛在毛收入減去空置和收租損失后的收入。見教材P252。

3、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。收租損失包括因承租人延遲支付租金、少付租金、不付租金、免租期造成的收入損失。參見教材P252。

4、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。折舊費(fèi)、抵押貸款還本付息額都不作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用扣除。需要扣除的就是：維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)50萬元，水電供暖費(fèi)40萬元，房地產(chǎn)稅65萬元，所以凈收益為500-40-50-65=345(萬元)。參見教材P253。

5、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是凈收益測(cè)算的基本原理。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是指維持房地產(chǎn)正常使用或營(yíng)業(yè)的必要支出，包括房地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)用、維修費(fèi)、水電費(fèi)等。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是從估價(jià)角度出發(fā)的，與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。參見教材P253。

6、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問題。成本節(jié)約資本化法是收益法的一種變通，用于計(jì)算承租人的權(quán)益價(jià)值。參見教材P259。

7、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問題。承租人權(quán)益價(jià)值=(115-100)/10%×[1-1/(1+10%)3]=37.30(萬元)。參見教材P259。

8、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測(cè)算。每年需留出的重置提撥款：150000×4%/[(1+4%)10-1]=12493.64(元);考慮重置提撥款的年凈收益=250000-12493.64=237506.36(元);考慮重置提撥款下房地產(chǎn)價(jià)值V=237506.36/10%×[1-1/(1+10%)10]+2600000/(1+10%)10=2461786.32(元)=246.18(萬元)。參見教材P260。

9、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是凈收益流模式的確定。在過去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法、未來數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法和未來數(shù)據(jù)資本化公式法中，最合理的是未來數(shù)據(jù)資本化公式法。參見教材P260～261。

10、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)。報(bào)酬率=投資回報(bào)/所投入資金。參見教材P261。

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