2021房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》預(yù)習(xí)題(7)

計算題

1、甲公司6年前取得一宗土地的使用權(quán)，使用期為40年，并屆時與乙公司合作建設(shè)一辦公樓，總建筑面積3000m2，于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸甲方?，F(xiàn)今，乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權(quán)，甲方也愿意將其轉(zhuǎn)讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時應(yīng)出資多少萬元購買甲方的權(quán)益。 據(jù)調(diào)查得知，現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率為85%，年運營費用約占租賃有效毛收入的35%，報酬率為10%。

2、某商店的土地使用期限為40年，自2013年8月起計算。該商店共有兩層，每層可出租面積各為2000m2。一層于2014年8月租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元/m2，且每年不變;二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/m2和120元/m2，運營費用率為25%。該類房地產(chǎn)的出租率為90%，報酬率為10%，折現(xiàn)率為12%。請計算該商場2016年8月帶租約出售時的正常價格。

3、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%(貸款期間貸款利率不變)，每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。

該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格

(分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式(利率為8%)承擔還款義務(wù);二是購買者一次性償還剩余貸款后購買)。(10分)

4、某商鋪共二層，總建筑面積200㎡。每層建筑面積相等，一層層高6m，二層層高3.5m。該商鋪一年前整體出租，租賃期限為5年，年租金為1680元/㎡，約定每年租金遞增率為3%;運營費用率為25%。根據(jù)調(diào)查，同類商鋪目前層高3.5m的一層年租金為1920元/㎡，二層租金是一層租金的0.6倍;在其他條件相同的情況下，層高6m的一層租金是層高3.5m的一層租金的1.25倍;該類商鋪每年的租金遞增率為5%，運營費用率為25%。該商鋪從目前開始計算的10年持有期末轉(zhuǎn)讓時的資本化率為6%，轉(zhuǎn)讓稅費為市場價格的6%。請計算該商鋪目前帶租約的市場價格(假設(shè)該類商鋪的報酬率為10%)。

【參考答案及解題步驟】

1、

【正確答案】 ①辦公樓整體年凈收益=80×3000×85%×(1-35%)×12=159.12萬元

②收益年限=40-6=34年

③辦公樓現(xiàn)值為：V=A/Y[1-1/(1+Y)n]=159.12/10%×[1-1/(1+ 10%)34]=1528.92萬元

(2)計算乙方的使用權(quán)價格

①乙方使用權(quán)年凈收益=80×2000×85%×(1-35%)×12=106.08萬元

②乙方使用權(quán)剩余收益年限=15-4=11年

③乙方使用權(quán)剩余收益年限價格為：

V=A/Y[1-1/(1+ Y)n]=106.08/10%×[1-1/(1+ 10%)11]=689萬元

(3)甲方權(quán)益價格=辦公樓現(xiàn)值-乙方使用權(quán)價格=1528.92-689=839.92萬元

2、

【正確答案】 (1)商店一層價格的測算：

租賃期限內(nèi)年凈收益=2000×180×90%×(1-25%)×12=291.6(萬元)

租賃期限外年凈收益=2000×200×90%(1-25%)×12=324(萬元)

V=291.6/10%[1-1/1.13]+324/10%[1-1/1.134]/(1+12%)3=2941.1(萬元)

(2)商店二層價格的測算：

年凈收益=2000×120×90%×(1-25%)×12=194.4(萬元)

V=194.4/10%[1-1/1.137]=1886.8(萬元)

該商店的正常價格=商店一層的價格+商店二層的價格=2941.1+1886.8=4827.9(萬元)

3、

【正確答案】 (1)求解2013年10月1日再次抵押價值

再次抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值-已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額-其他法定優(yōu)先受償款=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值-已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)-其他法定優(yōu)先受償款

1)2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值

抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計值500萬元，

收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]，可得2013奶奶10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：

V=500/8%×[1-1/(1+8%)35]=5827.28(萬元)

2)求解已抵押貸款余額

先求年償還額

600=A/6%×[1-1/1.0610]

A=81.52

剩余7年未還貸款余額

P=81.52/6%×[1-1/(1+6%)7]=455.08(萬元)

3)2013年10月1日再次抵押價值

=5827.28-455.08/0.5

=4917.12(萬元)

(2)求解正常市場條件下帶抵押合同的購買價格(購買者購買后按原償還方式承擔還款義務(wù)方式，月償還額按照市場利率折現(xiàn)計算現(xiàn)值)

(3)求解正常市場條件下帶抵押合同的購買價格(購買者一次性償還剩余貸款后購買方式)

2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為

減去已抵押貸款余額

V=560/8%×[1-1/(1+8%)35]=6526.56(萬元)

可得購買者一次性償還剩余貸款后購買價格為6526.56-455.08=6071.48萬元。

(按照貸款利率計算折現(xiàn)現(xiàn)值)

P=81.52/6%×[1-1/(1+6%)7]=455.08(萬元)

4、

【正確答案】 假定各年的租金收入均發(fā)生在年末

1.租約期內(nèi)

該商鋪一年前整體出租，年租金為1680

價值時點的第一年凈租金收益=200×1680×(1+3%)×200×(1-25%)=25.956萬元

25.956/(10%-3%)×{1-[(1+3%)/(1+10%)]4}=85.7521(萬元)

2.租約期外

價值時點層高3.5m的一層年租金為1920元/㎡，則：

一層層高6m的租約期外第一年租金為：1920×1.25×(1+5%)4=2917.215(元/m2)

二層層高3.5m的租約期外第一年租金為：1920×0.6×(1+5%)4=1400.2632(元/m2)

租約期外第一年凈租金收益=(2917.215×100+1400.2632×100)×(1-25%)=323810.865(元)

323810.865/(10%-5%)×{1-[(1+5%)/(1+10%)]5}×[1/(1+10%)4]=107.7310(萬元)

3.轉(zhuǎn)售

轉(zhuǎn)售時，利用直接資本化法計算房地產(chǎn)價值，

房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)未來第一年凈收益/資本化率

第11年凈租金收益=[1920×(1+5%)10×1.25×100+1920×(1+5%)10×0.6×100](1-25%)=433937. 5286(元)

433937. 5286×(1-6%)/6%×[1/(1+10%)10]=262.106(萬元)

V=85.7521+107.7310+262.106=455.59(萬元)

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